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연구보고서
저자정보
김태경 (경기개발연구원) 강식 (경기개발연구원) 권대한 (경기개발연구원)
저널정보
경기연구원 정책연구 정책연구 2009-15
발행연도
2009.8
수록면
1 - 1 (111page)

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최근 혼합용도개발(Mixed-Use Development: MXD 또는 MUD) 개발이 하나의 트렌드로 자리 잡기 시작하고, 정부차원에서도 이에 대한 제도마련을 위한 시도를 하고 있으나, 각 개발주체들의 지나친 과당경쟁이 일어나고, 기업의 이윤추구가 우선시 되다보니 주민들의 쾌적성, 공공성, 안전성 등이 확보되지 못하고 있는 문제가 발생하고 있다. 이러한 배경에 따라 본 연구에서는 법ㆍ제도 부분과 단지의 계획지침에 있어 미비한 부분에 대한 분석과 복합용도개발단지의 특성분석 및 주민들의 만족도를 결정하는 요인에 대한 분석을 통해 복합용도개발의 물리적 설계부분에 있어 시사점을 도출하였다.
본 연구에서는 국내에서 3가지 이상의 용도가 일체화된 계획에 의해 개발되고 각 용도들이 물리적, 기능적으로 통합된 사례로서 창원의 더씨티세븐(The City 7)을 선정하였으며, 비교집단으로 비교적 최근에 건설된 서울 용산과 경기도 분당의 주상복합빌딩들을 선정하여 비교분석하였다.
기초통계분석결과, 복합용도단지와 주상복합빌딩 모두 경제적 투자가치를 현 주거지 선정의 가장 중요한 이유로 선정하였으며, 복합용도단지 주민들의 경우, 건물 내외의 시설적인 측면을, 주상복합빌딩 주민들은 실내 주거환경과 교통비용측면을 주요 요인들로 선정하여 차이를 보이는 것으로 나타났다. 복합용도개발에 있어 필요한 시설들에 대한 질문에 대해 복합용도단지와 주상복합빌딩 주민들 모두 외부의 이질적인 시설보다는 일상적인 활동에 필요한 시설들에 대한 수요가 많음을 보여주고 있다. 주상복합 건물내 필요한 시설로는 녹지공간이 최우선순위로 선정되었으며, 주거와 상업의 출입구 및 주차시설의 분리에 대한 선호도가 높아 용도간, 기능간의 상충을 방지할 수 있는 방안의 모색이 필요한 것으로 조사되었다. 추가적으로, 복합용도단지와 주상복합빌딩 모두 교육시설과 소음/악취 등에 대한 불만이 큰 것으로 드러나 이에 대한 확충이 요구된다고 할 수 있다.
설문조사를 통해 수집된 만족도 항목들을 대상으로 한 요인분석을 통해 안전성/상징성 만족도, 커뮤니티 만족도, 주거환경 만족도, 주변환경 만족도, 심리적 만족도, 경제적 만족도 등 6개 항목의 변수들을 추출하였으며, 이항로지스틱모형(Binomial logistic model)을 통해 각 항목별 만족도가 전체 종합주거만족도에 미치는 영향력의 크기를 비교하였다.
분석결과, 복합용도단지와 주상복합단지 모두 심리적만족도 부분이 종합주거 만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 다음으로는 주변환경/시설에 대한 만족도와 커뮤니티적 요소들에 대한 만족도의 영향력이 큰 것으로 나타났다. 주상복합단지의 경우, 복합용도단지와는 달리 교통접근성 및 주택투자가치가 종합 주거만족도를 결정하는데 영향력이 있는 것으로 나타났다. 복합용도단지 주민들의 연령, 소득, 성별, 자녀유무 등 매개변수에 따른 종합주거만족도에 대한 영향력이 변화되는 것을 알 수 있으며, 비교집단으로서 선정된 분당과 용산을 비교했을 때, 비교적 도시가 정착된 분당의 경우, 외부경관, 향, 재해안전성 등 심리적인 요인들만이 유의성 있게 나타난 반면, 최근 급격하고 변화되고 있는 용산지역의 경우, 심리적만족도를 포함하여 경제적만족도, 커뮤니티만족도, 주변환경만족도 등 다양한 부분의 만족도에 따라 주민들의 주거만족도가 변화되는 것으로 분석되었다.
연구의 한계로서는 대상사례의 부족으로 인한 실험집단 구성의 한계와 접근성 등 물리적변수들을 사용하지 못했다 점을 들 수 있으나 실제 복합용도개발단지를 대상으로 하는 국내 최초의 실험적 연구라는 점과 주민들이 느끼는 만족도에 대한 세부적인 분석이 이루어졌다는데서 연구의 가치를 찾을 수 있다.
정책적 시사점을 살펴보면, 첫째, 복합용도단지 개발에 있어 기능간 상충이 발생할 수 있는 주거기능과 상업기능간의 다양한 처리방식을 개발하는 것이 필요하며, 공공공간의 확보에 대한 보다 강화된 기준의 확보가 요구된다. 둘째, 복합용도개발단지를 구성하는데 있어 근린생활시설, 학교 등 주민들의 일상생활을 위한 시설에 주민들의 수요가 크다는 것을 인지하고 이러한 요구를 충족시켜주는 용도의 복합이 이루어져야한다. 셋째, 복합용도개발 시 교육시설에 대한 양적·질적 확충이 이루어져야한다. 넷째, 용도간의 복합으로 발생할 수 있는 소음 및 악취 등에 대한 관리개선방안이 도출되어야 한다. 다섯째, 복합용도개발에 있어 주민들의 주거만족도를 결정하는 가장 중요한 요인인 심리적인 요소들에 대한 세심한 배려가 필요하며, 다양한 주변환경 및 시설에 대한 확충이 전제되어야 한다. 여섯째, 복합용도 개발시 이러한 사회ㆍ경제학적 요인들에 대한 고려를 바탕으로 개발에 대한 수요층을 선정하고 적합한 시설 및 환경을 구축하는 것이 주민들의 만족도를 높이고 개발주체의 측면에서도 분양성 및 수익성을 높이는 방안이다. 마지막으로, 성숙이 진행된 도시의 경우, 주민들의 심리적인 선호요소들에 대한 배려가 필요한 반면, 급격한 변화가 일어나고 있는 도시의 경우, 교통, 투자가치, 커뮤니티 구성, 주변시설 등 다양한 요인에 대한 고려가 있어야만 실제 수요에 맞는 공급이 이루어질수 있다고 판단된다.
#복합용도개발 #주상복합 #주거만족도 #이항로지스틱모형

목차

제1장 서론
제2장 복합용도개발에 대한 이론적 검토
제3장 복합용도개발단지 주민들의 만족도 결정요인 분석
제4장 결론 및 정책제언
참고문헌
부록
연구요약

참고문헌 (0)

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