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유치권은 등기부에 기재되어 공시되지 않고 점유만이 유일한 공시방법으로서 매우 불안정한 공시로 인하여 매수인은 인수해야 할 피담보채권의 범위에 대하여 파악하기가 사실상 어렵다. 이는 집행법원에 대한 유치권신고의무가 부여되어 있지 않기 때문에 부동산 경매에서의 매수인은 유치권의 성립여부를 알기가 어렵다는 문제점이 있다. 실제로는 허위·과장의 채권을 근거로 하는 유치권이 대부분임에도 불구하고, 유치권이 신고 되어 있다는 이유만으로 매수인들이 경매절차참여에 소극적이 되어 최저매각가격이 하락하고, 진실한 채권자들이 배당에서 불이익을 받을 뿐만 아니라, 채무자가 유치권자와 짜고 거액의 유치권신고를 한 후 부동산가격이 하락하면 제3자를 내세워 이를 다시 매수하는데 악용되는 등의 문제점이 있어 민사집행법상 이를 해결하기 위한 개선방안이 요구되고 있다. 부동산경매절차에 있어서 유치권의 근본적인 문제는 유치권에 대한 실질적인 심사와 유치권의 공시, 그리고 유치권자에 대한 정당한 배당의 인정여부가 관건이라고 할 수 있다. 따라서 유치권자의 신고의무를 강제하고, 허위의 유치권신고를 차단하기 위하여 피담보채권액의 일정부분을 보증금으로 공탁하게 하여 유치권의 등기제도를 마련하는 것이다. 이를 위해서는 매각물건명세서의 공신력이 담보되어야 하고, 민사집행법과 부동산등기법의 개정 등이 필요하다.
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