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부동산 유치권은 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관한 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로써 사실상 피담보채권의 변제를 강제한다(민법 제320조 제1항). 부동산경매에서 유치권은 유치권자의 권리신고 여부와는 관계없이 그 목적물에서 발생한 채권이면 이를 주장을 할 수 있으므로 경매진행 중 유치권을 주장하는 자가 나타나면 그 위험성으로 인해 매각가격이 감정가에 비하여 현저히 낮아지며, 매수인은 예상하지 못한 유치권을 인수하거나, 유치권을 주장하는 자에 대한 인도 및 명도소송, 형사소송 등 분쟁에 빠지게 되어 예측하지 못한 손실을 부담하게 된다. 실제 부동산 경매절차에 있어서 유치권의 성립요건이나 인정여부와는 별개로 경매 부동산에 유치권 신고가 일반화되어 있어 유치권 행사에 대한 문제점과 대책을 여러 측면에서 검토해야 하는 과제를 안고 있다. 이에 본 연구는 부동산 경매절차에 있어서 일반화되어 있는 유치권 행사에 관한 문제점을 분석하여 그 개선방안을 강구하고, 진정한 유치권에 관한 조치방안을 해석론적․입법정책적 측면에서 제시하여 부당한 유치권 행사를 제거함으로써 경매에 있어서 거래의 안정성과 활성화를 추구하고자 하는데 그 목적이 있다.
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