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소득수준이 다르고 주택가격의 비정형과 함께 소득의 한도 내에서 주택서비스에 지출하는데 따르는 한계는 물론 주거 선호의 다양성 등 때문에 일정수준의 임차가구는 항상 존재한다.
임차가구의 필요 소비량을 만족시킬 수 있는 임대주택은 공공의 공급만으로는 해결할 수 없어서 다주택자와 임대사업자라는 민간의 참여가 필요하게 된다. 이러한 필요성과 역할에도 불구하고 주택시장의 호ㆍ불황에 따라 다주택자와 임대사업자에 대한 명확한 구분 없이 규제와 지원이 반복되고 있다.
다주택자와 비교하여 임대사업자는 장기간 의무임대기간을 준수해야 하는 공공성에도 불구하고, 규제와 지원의 차이가 일정하게 예측되지 못하고 수용 가능한 수준을 유지하지 못하여 다주택자에서 임대사업자로 적극적으로 전환하지 않고 있다.
이에 본 연구는 다주택자와 임대사업자를 명확히 구분하고, 조세 등의 지원과 동시에 공공성이 요구되는 임대사업자가 지원에 의해 부여되는 수익률차이(수익의 증가)가 공공성에 의한 규제 때문에 발생할 수 있는 위험을 초과할 수 있는 수준에 있는가를 분석하였다. 그리고 수익률차이가 위험분 기본 요소의 변화에 적절한 상관관계를 가지며 해소할 수 있는 관계를 유지할 수 있는지를 분석하였다.
분석 결과 임대사업자에게 부여하는 지원에 의한 수익률 증가는 동시에 부여되는 공공성을 요구하는 규제에 따라 발생 가능한 위험분을 초과하지 못하여 다주택자가 임대사업자로 전환하고자 하는 유인책이 되지 못하고 있다.
그러나 과거에 시행되었던 다주택자에 대한 중과과세가 유지되고 취득세에서 차별화가 유지될 경우에는 수익률차이가 위험분을 초과하고 위험의 변화에 적절하게 상관관계를 유지하며 위험을 해소할 수 있는 것으로 분석되었다.
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