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본 연구에서는 주택담보대출 풀의 월별 조기상환 시계열을 사용하여 고정금리 장기 주택담보대출의 조건부 조기상환율(CPR: conditional prepayment rate)에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 금리변동, 주택가격변화, 주택담보대출의 경과기간, 이사계절성을 설명변수로 설정하여 조건부 조기상환율 모형을 추정하였다.
한국주택금융공사가 2004년부터 2006년까지 유동화한 주택담보대출의 풀별 데이터를 사용하여 분석한 결과 주택담보대출 계약이자율과 현재 주택담보대출시장의 이자율과의 차이, 대출경과기간, 주택가격 상승률 그리고 주택거래량은 조기상환율에 모두 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 주택가격 상승기뿐만 아니라 주택가격 하락기에서도 확인되었고 금융위기 이전과 이후에서 모두 확인되었다. 주택담보대출금리가 1%p 하락하면 CPR은 연 3%p-4%p 증가하고 주택가격이 월 1%p(연 12%p) 증가하면 CPR은 연 1%p-2%p 증가한다. 주택가격 상승기와 하락기, 금융위기 이전과 이후의 소기간별로 추정된 조기상환 회귀식의 모수가 동일하지 않음으로 모수의 기간별 불안정성이 존재함을 확인하였다. 또한 주택가격효과, 즉 주택가격이 CPR에 양의 영향을 미치는 현상은 주택가격이 증가(감소)하면 거래량이 증가(감소)하고 거래량이 증가(감소)하면 조기상환율이 증가(감소)하기 때문인 것을 확인하였다. 풀 고정효과, 시간(연 및 월)고정효과, 자기상관성, 이분산성, 내생성, 시차효과을 통제하여도 추정된 모수는 안정적으로 나타났다.
개별대출 분석 방법(로짓모형이나 위험모형 등)에 비해 풀 시계열 회귀분석은 조건부 조기상환율을 직접 추정할 수 있다는 장점이 있어 주택담보대출 유동화증권(MBS)의 설계 및 가격결정에 유용하다.
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참고문헌 (18)
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Chinloy,P / 1993 / Elective Mortgage Prepayment:Termination and Curtailment / Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association 21 (3) : 313 ~ 332
Cooperstein, R. L. / 1991 / Modeling Mortgage Terminations in Turbulent Times / American Real Estate and Urban Economics Association Journal 19 (4) : 473 ~ 494
Deng, Y / 2009 / Mortgage Prepayment and Default Behavior with Embedded Forward Contract Risks in China’s Housing Market / Journal of Real Estate Finance and Economics 38 (3
Fabozzi, F. J / 1999 / Collateralized Mortgage Obligations: Structure and Analysis / Frank J. Fabozzi Associates
Fabozzi,F.J / 1998 / Advances in the Valuation and Management of Mortgage-Backed Securities / Frank J. Fabozzi Associates
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