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부동산시장과 거시경제의 상호연관성이 날로 커지고 있다. 부동산시장이 규제완화, 부동산 증권화, 글로벌화로 점차 거시경제와 자본시장과 연관성은 더욱 밀접해지고 있다.
본 연구는 부동산시장에서 자산의 가치와 거시경제변수의 상호영향이 부동산자산의 성격에 따라 다를 것이라고 보고, 특히 투자 목적으로서의 자본재인 상업용 부동산(오피스)과 주거 목적으로서 소비재인 주거용부동산의 영향이 상이할 것으로 보고 이에 대한 이론적 근거와 실증적 근거를 제시하였다.
목적은 상업용부동산과 거시경제시장의 연관관계 검정을 통하여 부동산이 거시경제시장과 연계되어 있는지 아니면 독립되어 있는지를 분석하여, 부동산과 금융자산의 포트폴리오 효과를 검정하고 투자자산의 운영과 관리 및 부동산 정책 수립에 기여하고자 한다.
방법론으로 변수들의 변화율 추이와 상관관계를 파악하고, 수익환원법과 CAPM을 이용하여 부동산 자산가격결정모형을 설정하고, 시계열분석의 인과관계, VAR, 충격반응, 분산분해 등을 이용하여 상업용부동산 가격, 임대료, 공실률의 요인과 거시경제의 영향력을 실증 분석하였다자료는 2000년 1분기부터 2009년 4분기에 걸친 분기별 시계열자료이고 거시경제변수로 경제성장률과 무위험수익률, 주식수익률을 부동산변수로 오피스가격, 임대료, 공실률의 변수를 이용하였다.
결과는 첫째, 경기변동이 안정적인 시기에는 상관관계는 낮고 추세는 개별적이었으나, 금융위기에는 상업용부동산과 경제 변수들 간의 추세는 거의 일치하고 상관관계도 아주 높아졌다. 둘째, 주식시장, 채권시장은 부동산시장에 영향을 주고 있어 자본시장과 부동산시장은 단기적인 균형관계가 있음을 확인하였고, 주식시장과 동조관계이고 채권시장과는 대체관계라는 점을 확인하였다. 셋째, 주거용 부동산과 거시경제시장의 연관관계는 나타나지 않았다. 즉 주택시장은 단기적으로 거시경제시장의 영향을 받지 않는다.
시사점으로는 첫째, 지금까지는 상업부동산시장과 주식시장은 대체관계로 효율적인 포트폴리오 대체 투자 상품이라는 일반적인 인식과는 달리 두 시장 관계는 동조관계이므로 포트폴리오 효과가 없어 분산투자의 효과를 재검토해야한다. 둘째, 지금까지 주택시장을 전체 부동산시장으로 보고 분석하였으나, 소비재로 거래되는 주택시장과 자본재로 거래되는 상업용부동산시장은 부동산자산의 성격이 다르므로 분리하여 연구해야 할 필요가 있다. 셋째, 부동산과 거시경제변수들의 상호 밀접한 관계 때문에 이제 더 이상 부동산은 안정된 자산이 아니라, 주식처럼 심한 변동과 고수익과 고위험을 수반하는 투자 상품으로 리스크 관리가 필요하다. 한계점으로는 자료의 높은 변동성, 짧은 표본기간의 자료의 제약의 한계점이 있었고, 부동산시장과 거시경제시장의 관계를 공적분 검정으로 장기적 관계분석과 예측 분석이 필요하다.
기여한 점은 무엇보다 부동산을 소비재로 보고 가계 소비의 효용 함수에 의존하는 기존 부동산(주택)가격결정이론을 상업용부동산 투자에 적용할 수 있는 부동산가격결정모형을 도출하여 향후 연구들의 이론적 모델을 제시하였다. 차별성은 기존의 부동산과 경제변수의 관계에 관한 연구는 주택에만 집중되었으나, 국내에서는 처음으로 상업용부동산을 대상으로 연구하였고, 또한 기존에 부동산 가격에 한정된 연구범위를 임대시장, 공간시장까지 확대하였다.
본 연구가 투자자나 시장 참여자의 투자 결정과 운영전략 수립에 활용될 것으로 기대한다.
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