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주택의 하자담보책임에 관하여는 매도인의 담보책임법리를 적용할 것인지, 아니면 건축수급인의 담보책임을 적용할 것인지가 우선적으로 문제된다고 할 것이다. 따라서 민법상 매매의 법리가 적용될 경우에는 민법 제580조 이하에서 규정하는 물건의 하자담보책임에 관한 규정의 적용이 고려될 수 있을 것이고, 이러한 경우에도 다시 주택이 특정물에 해당하느냐 종류물에 해당하느냐에 따라 담보책임에 대한 민법상의 근거규정이 달라질 여지가 있다. 반면, 건축수급인의 하자담보책임의 법적 근거와 관련하여서는 민법 제667조 이하의 도급계약일반에 적용될 수 있는 수급인의 하자담보책임에 관한 규정들이 제1차적인 책임의 근거로 상정될 수 있을 것이다. 그리고 사법분야에서는 이상의 경우들에 대하여 규율할 수 있는 기타의 관련 특별법으로서, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「주택법」, 「주택법시행령」 등을 들 수 있으며, 동 법령들에서는 상기의 민법규정을 준용하거나, 유사한 규정들을 두고 있다.
한편, 한국법상의 주택하자에 대한 수급인의 담보책임과 관련한 규정들의 태도를 종합할 경우, 건축하자로 인한 피해자보호라는 측면에서는 몇 가지의 문제점이 발생할 수 있음을 가정할 수 있다. 우선, 한국법에서는 건축자재의 견고성이나 건축공정의 중요도에 따라 담보책임의 존속기간이 달라진다고 이해될 수 있는데, 이러한 해결방법에 의할 경우, 부실시공이라는 동일한 원인으로 인하여 중요한 공정과 중요하지 않은 공정에 동시에 건축하자가 발생한 경우, 중요치 않은 공정에서 발생한 하자는 담보책임의 적용대상에서 제외될 것이어서, 피해자인 건축주로서는 채무불이행책임을 물을 수는 있다고 하더라도 전문가인 건축수급인의 입장에서는 쉽게 귀책사유 없음을 입증할 수 있는 가능성도 있기에 종국적으로는 중요치 않은 공정에서 발생한 하자가 손해배상에서 제외될 가능성도 상존한다는 것이다. 아울러 경미한 하자라도 중요한 공정에서 발생한 하자의 경우에는 비록 그러한 하자가 건축주의 사용상의 부주의 또는 마모 등으로 인한 하자일 수 있음에도 불구하고 무과실책임인 담보책임의 성질상 수급인이 책임을 져야만 하는 경우도 배제할 수는 없을 것이며, 이럴 경우 담보책임이 남용되는 결과를 초래할 수도 있을 것이다. 다음으로, 담보책임의 주체 및 담보권자와 관련하여서도 그 범위가 도급인의 지위에 있는 건축주, 그리고 건축주와 도급계약을 체결한 자만으로 국한하므로, 다른 건축수급인들의 책임을 묻기 위하여는 채무불이행이나 불법행위를 근거로 하여 책임을 물을 수밖에 없는데, 이럴 경우 관련 건축인들이 면책될 여지는 얼마든지 남게 될 것이다. 또한, 한국법에서는 주택의 하자가 아무리 중대하더라도 수급인의 담보책임의 내용으로서는 계약해제를 인정하지는 않는데, 이러한 태도는 중대한 하자에도 불구하고 그와 같은 주택이나 건축물을 존속시키는 것이 더 큰 사회적 손실을 초래할 수 있다는 점에서 비판의 여지가 있으며, 관련 규정의 개정을 모색할 필요가 있다고 할 것이다. 아울러, 당사자간의 담보책임에 대한 책임경감약정의 유효성을 인정하는 것은 담보책임제도의 취지를 몰각시킬 수 있다고도 할 수 있을 것이다.
한편, 한국법상의 주택하자에 대한 수급인의 담보책임과 관련한 규정들의 태도를 종합할 경우, 건축하자로 인한 피해자보호라는 측면에서는 몇 가지의 문제점이 발생할 수 있음을 가정할 수 있다. 우선, 한국법에서는 건축자재의 견고성이나 건축공정의 중요도에 따라 담보책임의 존속기간이 달라진다고 이해될 수 있는데, 이러한 해결방법에 의할 경우, 부실시공이라는 동일한 원인으로 인하여 중요한 공정과 중요하지 않은 공정에 동시에 건축하자가 발생한 경우, 중요치 않은 공정에서 발생한 하자는 담보책임의 적용대상에서 제외될 것이어서, 피해자인 건축주로서는 채무불이행책임을 물을 수는 있다고 하더라도 전문가인 건축수급인의 입장에서는 쉽게 귀책사유 없음을 입증할 수 있는 가능성도 있기에 종국적으로는 중요치 않은 공정에서 발생한 하자가 손해배상에서 제외될 가능성도 상존한다는 것이다. 아울러 경미한 하자라도 중요한 공정에서 발생한 하자의 경우에는 비록 그러한 하자가 건축주의 사용상의 부주의 또는 마모 등으로 인한 하자일 수 있음에도 불구하고 무과실책임인 담보책임의 성질상 수급인이 책임을 져야만 하는 경우도 배제할 수는 없을 것이며, 이럴 경우 담보책임이 남용되는 결과를 초래할 수도 있을 것이다. 다음으로, 담보책임의 주체 및 담보권자와 관련하여서도 그 범위가 도급인의 지위에 있는 건축주, 그리고 건축주와 도급계약을 체결한 자만으로 국한하므로, 다른 건축수급인들의 책임을 묻기 위하여는 채무불이행이나 불법행위를 근거로 하여 책임을 물을 수밖에 없는데, 이럴 경우 관련 건축인들이 면책될 여지는 얼마든지 남게 될 것이다. 또한, 한국법에서는 주택의 하자가 아무리 중대하더라도 수급인의 담보책임의 내용으로서는 계약해제를 인정하지는 않는데, 이러한 태도는 중대한 하자에도 불구하고 그와 같은 주택이나 건축물을 존속시키는 것이 더 큰 사회적 손실을 초래할 수 있다는 점에서 비판의 여지가 있으며, 관련 규정의 개정을 모색할 필요가 있다고 할 것이다. 아울러, 당사자간의 담보책임에 대한 책임경감약정의 유효성을 인정하는 것은 담보책임제도의 취지를 몰각시킬 수 있다고도 할 수 있을 것이다.
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