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이 논문은 미국의 부동산 물권변동의 공시방법으로 현재 일부 주에서 실시되고 있는 부동산 등기제도(torrens title registration system)의 도입경위와 발전과정을 미국의 대부분의 주에서 실시되고 있는 또 다른 공시방법인 레코딩 시스템(recording system)과 대비하여 연구하였다. 중세독일에서 탄생된 대륙법계에서의 등기제도와는 달리 미국의 부동산 등기제도는 1858년 호주에서 Sir Robert Richard Torrens에 의하여 입법된 토렌스제도(torrens title registration system)이다. 영미법계에서 토렌스제도가 폭넓게 수용되어 있는데 영국본토에서는 1925년 토지등기법(Land Registration Act of 1925)으로 채택되어 오늘에 이르고 있다. 미국의 부동산 물권변동 과정을 분석해 보면 부동산 매매계약(contract)과 계약의 이행으로 매매대금을 지급받음과 상환으로 날인증서(deed)를 교부(delivery)하는 이행의종결(closing)의 두 단계로 나누어볼 수 있다. 한편 미국은 독립이전 영국의 식민지시대부터 날인증서를 통상 카운티의 청사에 있는 등록소에 등록하는 등록제도를 시행해 왔는데 이 제도의 본래 목적은 현재 부동산의 소유자가 누구인지를 확인해 보는 편리를 제공하거나 소유자 자신이 사적으로 보관하던 날인증서를 분실하였을 경우에 날인증서사본을 재발급받는 편리만을 제공하는 것이었다. 그러나 각주별로 등록법(recording statute)을 입법하는 과정에서 이중매매의 경우 우선권결정을 위하여 자연법상의 선시주의 대신에 형평법상 선의매수인보호법리를 채택함으로써 매수인들은 자신의 우선권을 확보하기 위하여 날인증서를 등록하게 되었다. 날인증서의 등록제도는 보관된 서류를 완벽하게 살펴보더라도 등록되지 않은 채로도 효력을 가지는 권리주장(off-record claim)에 대하여는 소유권을 잃게 되는 결정적 결함이 있었고, 또한 등록된 서류들도 완벽하지 않거나 등록소 직원의 실수가 있는 등 여러 가지 결함들이 있었다. 이러한 등록제도의 결함 때문에 등록제도를 대체하는 대안으로 1890년대 이후 법학자들사이에서 호주식 토렌스제도의 도입이 강력히 검토되었고, 실제 로 1895년 일리노이주 Cook County에서 부동산 등기제도가 도입된 이후 전성기에는 21개주에서 부동산 등기제도가 시행되기도 하였다. 미국에서 부동산 등기제도가 21개주까지 도입되었다가 2002년 현재는 10개주로 줄어들었고, 특히 부동산 등기제도를 최초로 도입한 일리노이주는 이미 1992년에 이를 폐지하였다. 향후 미국에서 부동산 등기제도가 확대 될 가능성도 희박하다. 그 이유는 무엇보다 금융산업의 발달로 인한 모기지이차유통시장에서 권원보험(title insurance)의 가입을 강요하고 있기 때문이다.
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