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2022. 7. 발표된 ‘윤석열정부 120대 국정과제’의 ‘부동산 정상화’ 정책 중 부동산공시가격의 조정은 재건축초과이익 환수제와 부동산세제의 재검토와 관련된 공통의 요소이면서 재건축초과이익 환수의 하향과 종합부동산세 인하라는 측면에서, 2020. 11. 3. 문재인정부가 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 및 ‘재산세 부담완화 방안’과 상반되는 사항이 존재한다. 문재인정부의 부동산 공시가격 현실화 계획은 주택·건축물·토지 등 부동산 공시가격을 10년~15년에 걸쳐 연 3~4%p씩 상향함으로써 50~70%였던 수준을 시세의 90% 수준까지 반영하고 현실화는 한편, 공시가격을 현실화하면서 재산세 부담 완화를 위하여 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 감면하야 공시가격 현실화 정책과 이에 따른 서민들의 주거안정과 세금부담을 완화하기 위한 정책이 보완적으로 구성된 것이다. 한편, 현 정부의 부동산세제 ‘정상화’는 부동산공시가격을 2020년 수준, 즉 부동산 공시가격 현실화 계획 이전으로 환원하겠다는 것을 의미하고, 이와 더불어 비조정지역 2주택자를 포함한 1주택자의 세율을 150%에서 50%로, 조정지역 2주택자와 3주택자의 세율을 300%에서 200%로 상한을 인하하겠다는 것을 의미한다.
부동산 세제는 부동산의 취득·보유·양도 단계에서의 자본이득에 대한 과세로 이루어져 있기 때문에, 공시가격 현실화에 따라 국민들의 세금부담은 어떻게든 늘어날 수밖에 없다. 시세의 90%까지 반영된 공시가격에 따라 재산세나 종합부동산세를 산정할 때의 토지·건축물·주택 가격은 더 높은 금액으로 평가될 수밖에 없다. 공시가격 현실화의 주된 목적은 부동산 유형별 현실화율의 형평성을 확보하고 부동산 가격대별 공시가격의 시세 반영률 차이를 줄여 균형성을 도모하기 위함이다. 소득증가를 상회하는 부동산 가격의 가파른 상승은 빈부격차의 유발, 주택 미보유자에 대한 주택 보유가능성 저하, 노동 소득이 아닌 부동산 투자 중시, 가처분 소득의 감소에 따른 사회적 투자 미비 등의 문제를 유발하게 된다. 공시가격 현실화는 또한 부동산 보유세 인상을 통하여 다주택자들의 부담을 높임으로써 주택시장에 매물을 늘려 주택공급 부족 문제를 어느 정도 해소하기 위한 방법으로도 활용되고 있다. 따라서 공시가격 현실화를 세입증대만을 의도한 정책으로 폄훼하거나, 반대로 세부담을 낮추기 위한 목적으로 공시가격을 과거로 환원하자는 주장은 신중한 고려가 필요하다. 공시가격 현실화에 대한 파급력과 부작용에 대해 비난하기에 앞서 정부의 부동산 정책에서 공시가격 현실화가 갖는 의미, 이 정책의 본질적 목적에 대해 고찰할 필요가 있다.
공시지가 조정과 더불어 공정시장가액비율도 부동산세제 개편에 중요한 요소이다. 주택과 달리 토지의 경우에는 투기에 의한 가격 급등 가능성이 있기 때문에 세율보다는 공시지가, 공정시장가액비율에 초점을 맞추는 것이 공정한 방식이기 때문이다. 재산세는 부동산의 비이동성, 과세대상의 지역적 보편성과 같이 지방세로서의 특성을 지니고 있기도 하고, 지방자치단체가 제공하는 공공서비스의 편익과 세부담의 관계가 비교적 명확하며, 실제 지방세로 운영되면서 지방자치나 지방의 발전에 관련된 방향으로 세금의 성격도 발전한 측면이 있다.
재산세는 지방세의 중요한 세수임에도 재산세를 결정할 수 있는 과세권이 지방자치단체에게 완전히 부여되어 있지는 않다. 특정 지역의 발전은 해당 지역으로 유입하려는 사람들을 증가시키고 이는 해당 지역의 토지와 주택 가격과 세수에 반영되어 지방자치단체는 그 수입으로 그 지방의 발전에 필요한 투자를 하고 이러한 선순환 구조는 지역을 더욱 발전시키게 된다. 이런 이유로 각 지방은 선순환을 도모하기 위해 경쟁을 하게 되는데, 지방자치단체의 보편적 증세수단으로 세제의 효율성이 높은 주택 재산세를 정책수단으로 사용하기 위해서는 세부담의 공평성을 저해하는 제도를 유지하거나, 과세표준을 조정함으로써 공시가격의 현실화에 따른 부담을 축소하려는 입법적 시도와 같이 부동산 정책의 엇박자를 야기할 가능성이 있는 사항에 대한 재고가 필요하다.
부동산 세제는 부동산의 취득·보유·양도 단계에서의 자본이득에 대한 과세로 이루어져 있기 때문에, 공시가격 현실화에 따라 국민들의 세금부담은 어떻게든 늘어날 수밖에 없다. 시세의 90%까지 반영된 공시가격에 따라 재산세나 종합부동산세를 산정할 때의 토지·건축물·주택 가격은 더 높은 금액으로 평가될 수밖에 없다. 공시가격 현실화의 주된 목적은 부동산 유형별 현실화율의 형평성을 확보하고 부동산 가격대별 공시가격의 시세 반영률 차이를 줄여 균형성을 도모하기 위함이다. 소득증가를 상회하는 부동산 가격의 가파른 상승은 빈부격차의 유발, 주택 미보유자에 대한 주택 보유가능성 저하, 노동 소득이 아닌 부동산 투자 중시, 가처분 소득의 감소에 따른 사회적 투자 미비 등의 문제를 유발하게 된다. 공시가격 현실화는 또한 부동산 보유세 인상을 통하여 다주택자들의 부담을 높임으로써 주택시장에 매물을 늘려 주택공급 부족 문제를 어느 정도 해소하기 위한 방법으로도 활용되고 있다. 따라서 공시가격 현실화를 세입증대만을 의도한 정책으로 폄훼하거나, 반대로 세부담을 낮추기 위한 목적으로 공시가격을 과거로 환원하자는 주장은 신중한 고려가 필요하다. 공시가격 현실화에 대한 파급력과 부작용에 대해 비난하기에 앞서 정부의 부동산 정책에서 공시가격 현실화가 갖는 의미, 이 정책의 본질적 목적에 대해 고찰할 필요가 있다.
공시지가 조정과 더불어 공정시장가액비율도 부동산세제 개편에 중요한 요소이다. 주택과 달리 토지의 경우에는 투기에 의한 가격 급등 가능성이 있기 때문에 세율보다는 공시지가, 공정시장가액비율에 초점을 맞추는 것이 공정한 방식이기 때문이다. 재산세는 부동산의 비이동성, 과세대상의 지역적 보편성과 같이 지방세로서의 특성을 지니고 있기도 하고, 지방자치단체가 제공하는 공공서비스의 편익과 세부담의 관계가 비교적 명확하며, 실제 지방세로 운영되면서 지방자치나 지방의 발전에 관련된 방향으로 세금의 성격도 발전한 측면이 있다.
재산세는 지방세의 중요한 세수임에도 재산세를 결정할 수 있는 과세권이 지방자치단체에게 완전히 부여되어 있지는 않다. 특정 지역의 발전은 해당 지역으로 유입하려는 사람들을 증가시키고 이는 해당 지역의 토지와 주택 가격과 세수에 반영되어 지방자치단체는 그 수입으로 그 지방의 발전에 필요한 투자를 하고 이러한 선순환 구조는 지역을 더욱 발전시키게 된다. 이런 이유로 각 지방은 선순환을 도모하기 위해 경쟁을 하게 되는데, 지방자치단체의 보편적 증세수단으로 세제의 효율성이 높은 주택 재산세를 정책수단으로 사용하기 위해서는 세부담의 공평성을 저해하는 제도를 유지하거나, 과세표준을 조정함으로써 공시가격의 현실화에 따른 부담을 축소하려는 입법적 시도와 같이 부동산 정책의 엇박자를 야기할 가능성이 있는 사항에 대한 재고가 필요하다.
목차
국문초록
Abstract
Ⅰ. 시작하며
Ⅱ. 재산세 개편의 의의
Ⅲ. 공시가격 조정 및 재산세제 개편에 대한 검토
Ⅳ. 마치며
참고문헌
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