청계천은 서울시 중구, 종로구, 성동구, 동대문구를 지나 한강으로 흐르는 하천으로서 2002년에서 2005년에 진행된 고가철거 및 공원조성 프로젝트에 의해 복원되었다. 청계천의 역사는 조선시대에 기존 자연하천에 치수공사를 한 개천으로 사용하였으나, 1950∼1970년대에 잦은 홍수와 생활오수로 인한 오염 및 악취로 인해 복개(覆蓋)되었으며 그 위에 청계천 고가가 설치되었다. 그러나 이동성에서 삶의 질로 패러다임의 변화(paradigm shift)가 일어나고 안전성 문제 등이 발생하자 2002년 전 이명박 서울시장(현 대한민국 대통령)의 공약에 의해 고가가 철거되었으며 하천이 복원되었다. 본 논문은 서울시의 이미지 상승, 물리·사회·환경적으로 긍정적인 효과를 불러온 청계천 고가 철거가 주변 지역에 미친 영향을 알아보았다. 특히 수변을 적극 활용한 복원사업으로서, ‘맑고 깨끗한 물’이 주는 쾌적함으로 시민들의 사랑을 받는 만큼 이에 따른 영향이 존재하였을 것으로 가정하였다.
본 논문은 핵심 카워드인 하천 복원을 중심으로 수변공원의 영향을 알아보기 위하여 수질, 수표면적을 비롯한 다양한 부동산 특성의 지가에 대한 영향과 그 변화를 알아보았다. 2005년부터 2011년까지 2년 간격으로 청계천의 복원 완료시점, 2008년 경제위기 전후, 최근까지 4개년의 표준지 공시지가를 종속변수로 일반적으로 지가 분석에 사용되는 헤도닉 가격모형을 사용하여 분석하였다. 공구별·지역별로 뚜렷한 특성을 갖는 청계천의 환경을 고려하여 필지와 행정동을 각각의 위계로 삼는 multilevel 모형을 사용하였으며, 그 결과를 경제적인 변화를 고려하여 해석하였다. 청계천 복원의 효과는 청계천에 가까울수록 크며 맑고 깨끗한 물은 지가의 상승을 불러온다. 청계천에서 1m 멀어질수록 제곱미터 당 가격은 28만원에서 36만원 감소한다. 부유물질이 1ℓ당 1㎎ 증가할 때 제곱미터 당 지가는 56∼100만원 감소한다. 이러한 효과는 경기침체에 서로 다른 반응 속도를 갖는데, 수질과 필지의 용도의 영향은 가장 빠르게 2009년에 영향을 받아 감소하였다가 2011년에 다시 예전 수준을 회복하였으며, 이외 주요 시설까지의 거리 등은 2011년에 그 영향이 나타났다. 청계천, 도시자연공원 등 도심 어메니티까지의 거리는 지가에 대한 영향력이 2009년까지 증가하다가 2011년에 경제침체의 영향으로 감소한 반면, 버스정류장까지 거리나 접도의 영향력과 같은 일반적인 교통 접근성의 영향은 반대로 감소하다가 경기침체 시 반등하는 것으로 보인다. 반면 지하철역까지 거리는 경기의 영향을 덜 받으며 일정한 수준을 유지하였다.
그러나 지가는 필지에 포함되는 필지 및 건축물의 특성에 의해 결정되며, 이러한 특성들은 수도 없이 많다. 현실적으로 이들을 모두 포함시키는 것은 불가능하나, 현재 모형에서 누락된 일반적으로 헤도닉 모형에 포함되는 건축물 및 지역 관련 특성들을 추가적으로 수집하여 분석할 경우 더욱 정확한 청계천 지역의 청계천 복원에 따른 영향의 결과를 얻을 수 있을 것이다. 또한 지가는 경기변동 및 외부환경 변화에 따라 크게 영향을 받는 변수로서, 본 논문에서 파악된 경기 침체의 영향이 다른 복합적인 요인과 결과로 나타날 수 있으므로 세밀한 사회·경제지표 분석을 통해 해석의 심도를 높일 수 있을 것이다. 이와 아울러, 감정평가에 의해 결정되는 표준지 공시지가는 실제 거래가격과 차이가 있다. 따라서 본 논문에서는 자료 이용이 불가능하여 제외되었지만, 실거래데이터를 사용하였을 경우 좀더 현실적인 모형을 구축할 수 있을 것이다.
또한 청계천 지역은 서울 도심에 속하며 상업·업무지역의 특성을 갖는 1공구와 주거지역의 특성을 갖는 3공구가 현격한 성격 차이를 보이고 있으며 지가의 분포가 지역적 특성의 영향을 강하게 받는다. 청계천이 한강과 합류하는 하류부로 갈수록 하천의 폭은 넓어지며 수질은 나빠진다. 청계천 사례와 유사한 고가철거 및 하천복원의 사례라면 본 논문의 결과를 참고할 수 있을 것이나, 이외의 지역의 경우 본 논문의 청계천 분석사례의 다소 특수성을 띄는 변수들을 적용할 때에는 유의하여야 한다.
본 논문은 청계천 복원의 영향의 주변 지가에 대한 영향을 살펴보았으며, 특히 국내외 고가철거 사례와 차별화되는 ‘물’이라는 요소와 지가의 관계를 파악하고자 노력하였다. ‘물’은 인간 생활에 필수적인 요소이며, 동시에 수변공간은 휴식 및 생활공간이다. 필지 주변의 깨끗하고 맑은 물은 필지의 어메니티를 증가시키며, 곧 지가를 상승시키는 결과를 얻을 수 있었다. 청계천은 서울시 주요 사업 중 경제적 효율과 이동성에 초점을 맞춘 도시 정책이 도시민들이 살기 좋은 곳을 만드는 정책으로 변화하는 중요한 전환점이었으며, 수도 서울과 국가 대한민국의 이미지를 향상시켜 해외에서도 인정받고 있다. 이러한 청계천 복원의 영향과 결과는 다양한 각도에서 연구되어야 할 것이며, 유사한 국내외 사례들과의 비교·분석 또한 가능할 것이다.

Cheonggyecheon is a stream flowing down through Jung-gu, Jongno-gu, Sungdong-gu, and Dongdaemun-gu, which had been recovered from elevated highway to linear park between 2002 to 2005. Its dynamic history started in Choseon Dynasty, Korea to expand its width to control floods, however, Cheonggyecheon had to be covered with cement due to the flood and polluted smell. Cheonggyecheon elevated highway was constructed in time when Seoul and Korean politicians and planners highly focused on the economical growth. In 2002, the former mayor of Seoul, Myungbak Lee (the President of South Korea in office) decided to convert this desolated district with elevated highway to the city’s amenity based on the paradigm shift from automobility to livability. Recovered stream has had a greatly positive effects as urban infrastructure socially and environmentally. Especially as a project actively appearing and appealing water vanished in the past, Cheonggyecheon is one of the most beloved park in the city with clearness.
In this research, a variety of variables such as water characteristics was tested to estimate the impact of Cheonggyecheon restoration on the property value. For this study, 4 years were selected from construction completion to the recent on the conditions related to the stream and economy. Considering characteristics of the study area that is spatially correlated, Multilevel Hedonic Price Model was built in two levels, lower one is each lot, upper one the smallest administrative area, ‘dong’. A lot close to Cheonggyecheon would have a premium from 280 to 360 thousand won and clear water with less suspended solid would rise from 560 thousand to 1 million won. These impacts of variables would differ through economy at that time. Urban amenities such as the distance to Cheonggyecheon and urban nature park would weaken their effect on the property value relatively slowly when economy crisis while water clearness would directly reduce its premium on the land price.
It is admitted that with delicacy of characteristics variables included in the property value, application of transaction data, and additional economy analysis will constitute an improvement to this study. The result that this study revealed could be used to forecast the impact of elevated highway demolition and creation of waterfront or linear park with conditions similar to Cheonggyecheon in the city’s downtown.
This research revealed the impact of Cheonggyecheon project that demolished elevated highway and restored historical stream to refreshing park in the city, specifically in respect of water. Certainly, property values near the stream would be under its impact with intensity depending on economy. This study endeavored to give a proper attention to the project that demonstrate the city’s turning point concentrating on livability other than automobility and far more interests are expected in a variety of respects.