1934년 조선시가지계획령에 의하여 우리나라에 용도지역제가 도입된 이래로 80년이 지났다. 주거지역과 상업지역, 공업지역이 최초 지정되었고, 이후 많은 세분단계를 거치며 오늘날 21개의 용도지역이 운영되고 있다. 초창기 단순하던 건축물의 종류도 지금은 28개군으로 세분되었고, 개별 건축물유형의 숫자를 합하면 수백가지가 넘을 것으로 예상된다. 그러나 아직도 이들 건축물이 주거환경이나 자연환경 또 도시전체의 환경에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 연구는 이루어지지 않고 있다. 그럼에도 불구하고 사회·경제적인 이유로 입지가 금지된 용도지역에서 이를 허용해달라는 요구에 떠밀려 입지를 허용해 왔다. 이러한 결과로 인하여 용도지역이 가져야 할 형평성, 차별성, 다양성이 훼손되고, 동일 용도지역내 갈등관계에 있는 건축물들이 공존함으로서 많은 문제점들을 발생시키고 있다.
본 연구는 이러한 문제점들을 주지하고, 사회·경제적인 정책판단 이전에 근본적으로 건축물과 토지가 가지고 있는 특성만을 고려한 용도지역별 허용용도를 판별하는 방법을 개발하는 것이 주목적이다. 두 번째는 이 과정에서 도출되는 용도지역별 적정 허용용도를 현행 법률과 비교하고 평가하여 차이점을 분석하고자 한다.
본 연구는 크게 4개의 부분으로 구성되어 있다. 첫째, 이론 및 선행연구 검토에서는 토지이용규제방식과 용도지역제에 대한 기존의 연구와 이론들을 검토하였다. 그리고 용도지역을 지정할 때 고려하는 요소가 무엇인지 파악하여 허용용도를 설정할 때 참고하였다. 둘째는 우리나라 용도지역제의 법률현황과 운영실태를 분석하고 현행 제도운영에 문제를 제기하였다. 그리고 이를 해결하기 위하여 건축물과 토지의 특성을 고려한 허용용도 설정방법을 제시하였다. 셋째, 건축물과 토지특성을 고려한 허용용도 설정방법에 따라 설정과정을 제시하고, 이 과정에 따라 용도지역별 허용용도를 설정하였다. 넷째는 이렇게 도출된 허용용도를 현행 법률과 비교하여 평가하였다.
이 연구의 주요 결과물은 다음과 같다. 건축물 특성을 고려한 허용용도 설정의 경우 기반시설, 경관·미관, 환경을 주요요소로 보고 기반시설은 교통발생정도, 상·하수도 발생정도, 경관·미관은 분석자료의 한계로 용도지역별 건축물 높이의 적합성 정도를 지료로 설정하였고, 환경은 환경폐기물의 배출정도를 지표로 설정하였다. 그리고 각 용도지역별로 각 지표 값에 대한 수용정도를 전문가 설문조사를 통하여 설정하였다. 마지막으로 건축물 특성분석에 따른 지표 값과 용도지역별 허용정도의 지표 값을 대입하여 용도지역별 적정 허용용도를 설정하였다. 토지특성의 경우 토지의 특성을 주거용, 상업·업무용, 공업용, 농업생산용, 보전용으로 구분하고 각 용도지역에서 차지하고 있는 비율과 토지특성별 28개 건축물의 필요성을 수치화하여 곱하였다. 토지특성별 28개 건축물의 필요성은 전문가 설문을 통하여 설정하였다.
이렇게 두 개의 방법으로 도출된 결과물을, 최근 토지이용 패러다임변화, 해외사례, 두 방법의 차이점을 고려하여 하나의 허용용도로 통합하였다. 그리고 그 통합안과 현행 법률을 비교·평가 하였다. 현행 법률은 통합안과 비교하였을 경우 도시지역에서는 보다 강화되어있으며, 오히려 도시외 지역에서는 완화되어 있다는 것을 확인할 수 있었다.
본 연구는 용도지역에서 허용용도를 설정할 때, 정책적 판단으로 허용유무를 결정하기 이전에, 건축물과 토지의 특성을 고려하여 근본적으로 해당 용도가 해당 용도지역에 허용되었을 때 주변지역에 미치는 영향을 검토하기 위한 기초자료로 활용될 수 있도록 하고자 수행되었다. 그럼에도 불구하고 자료의 부족, 현행 법률상의 건축물 종류와 불일치 등으로 많은 가정이 있을 수밖에 없었던 상황이 아쉬움으로 남는다.

It has been 80 years since the enforcement of Use Zoning system in Korea began under the Chosun Urban Area Planning Act in 1934. Residential zone, commercial zone and industrial zone were designated for the first time, and having been gone through numerous subdivided stages afterwards, the system is presently organized in 21 land use zone. The types of building, which were uncategorized in the initial period, are now classified into 28 subdivisions, and the total number of individual building types would exceed a few hundred, presumably. However, there has been no studies performed to examine the effect of these buildings on residential environment, natural environment and the entire urban environment. Moreover, as having been pushed by demands for permission, the government has allowed certain locations in land use zone, where its location is originally prohibited on socioeconomic grounds. As a result, the properties of equity, distinction and diversity in the Land Use Zoning system are damaged, and numerous disputes arise from coexistence of buildings, that are in a conflictive relationship, within one land use zone.
This study acknowledges the above problems and sets its main purpose in developing methods of identifying the permitted use of each land use zone that considers solely the properties inherent in each buildings and lands prior to the determination by socioeconomic policy. The second purpose is to compare, evaluate and analyze the difference between the current law and the appropriate permitted use per each use district drawn from this process.
This study generally comprises of four parts. First, the first section reviews previous studies and theories on Land Use Regulation Method and Land Use Zoning system. In addition, it examines the main elements of consideration at designating land use zone in order to use it as reference in setting the permitted use. The second part analyzes the current state of legislation and enforcement condition of Use Zoning system in Korea and raises problems in the management of current institution. To solve those problems, it also presents a method to determine the permitted use that considers properties of building and land. Third, it presents a determination process according to the determination method of permitted use that takes account of building and land properties, and determines permitted use per use district according to this process. The fourth section compares and evaluates this permitted use with the current acts.
The study results are as follows: concerning the determination of permitted use in consideration of building properties, the main factors are defined as infrastructure, urban landscape/scenery, and environment. Indicators are set as the degree of originating traffic and water and sewage usage rate for the infrastructure, the degree of building height suitability per each use district for the urban landscape/scenery due to limited analysis material, and the degree of environmental waste release for the environment. Also, the study defines the acceptance degree of each indicator value by use district through survey investigation on experts. Finally, it substitutes the indicator values of building property evaluation and indicator values of permitted degree per use district in order to set the appropriate permitted use per use district. As for the land property, the characteristics are classified into five: residential use, commercial/business use, industrial use, agricultural production use and preservational use. The proportion rate in each use district is multiplied to the necessity values of 28 buildings per land properties. The necessity values of 28 buildings per land properties are defined through survey investigation on experts.
Likewise, the results drawn from the above two methods are integrated into one permitted use, considering the recent paradigm shift in land use, foreign case studies and the difference between the two methods. Afterwards, this integrated plan is compared and evaluated with the current legislation. In comparison with the integrated plan, the current legislation is verified to be tightened in urban areas, while it is rather loosened in areas other than urban.
This study was performed to be of practical use as base data to examine the effect on surrounding areas when a certain use is permitted in the corresponding use district. That is, when determining the permitted use in land use zone, it presents a review that puts the properties of buildings and land into consideration before determining the admission or nonadmission through judgment by policy. Nevertheless, it is unfortunate that the circumstance inevitably called for numerous assumptions and hypotheses due to data insufficiency and disagreement with current legislation in the building type.