최근 들어 1인당 연간 국민소득이 2만불 시대로 근접하면서 생활수준이 향상되고 사회의식이 성숙해짐에 따라 도시의 역사성·정체성을 인식할 수 있고, 주민들의 삶의 질을 높일 수 있는 수단으로서 역사·문화 환경에 대한 관심이 높아지고 있다. 이에 따라 근대 역사·문화 환경에 대한 개념과 범위가 확대되고 있지만, 아직 도시의 일정지역이나 지구를 일체적, 총체적으로 보전하거나, 도시재생을 통해 도시의 근대 역사·문화 환경을 지속가능한 개발을 통해 정비, 관리해 나가는 부분에 있어서는 제도 및 기법들이 미흡한 실정이다. 이러한 상황에서 개발권양도제는 도시를 재생하고 역사·문화 환경을 보존하는 개발기법으로써 주목받고 있다.
본 연구는 역사·문화 환경의 보존기법으로서 개발권양도제의 도입방안에 대해 연구하며, 실시모형을 대구광역시 도심지역에 적용해봄으로서 그 활용가능성에 대해 분석하는 것을 목적으로 한다.
우리나라의 현재 시행중인 역사·문화 환경 보존제도 및 정책을 살펴보면 가장 큰 문제점은 문화재로 지정된 지역에 한해서만 보존이 이루어진다는 점이며, 이마저도 재원확보가 제대로 이루어지지 않아 시행하기 어렵다는 점이다. 또한, 토지소유주들이 아닌 공공이 주가 된 보존정책이라는 점은 효과적인 보존정책의 시행을 어렵게 하는 주된 요인이 되었다. 이러한 측면에서 보았을 때, 역사·문화 환경의 보존기법으로서 개발권양도제는 공공성을 확보하는 동시에 개발자에게 적정이익을 보장해 줌으로서 공공이 아닌 토지소유주들 스스로 보존할 수 있도록 유도하는 수단이 될 수 있다.
개발권양도제는 시장지향적인 수단이므로 개발권을 어떠한 방식으로 어떻게 측정할 것인가는 개발권양도제의 효과적인 도입을 위한 가장 중요한 부분이다. 이러한 개발권산정방식이 명확하며, 주민들이 납득할만한 수단이어야만 송출지역과 수용지역의 활발한 개발권 거래가 이루어지며, 효과적인 도입이 이루어진다. 기존의 개발권산정방식에 관한 연구는 대부분 토지지가 차이에 의한 연구로 이루어져 있다. 허나 우리나라의 제도 및 정책적 특성상 문화재로 지정되지 않은 역사·문화 환경을 지닌 토지에 대한 토지이용규제는 없다. 이에 따라 현재의 시점에서는 재산상의 손실이 없기 때문에 이러한 산정방식은 유효하지 않다. 이에 따라 본 연구에서는 현재의 토지의 특성을 이용해 용적률이 가지는 가치를 측정하여 개발권을 산정하는 용적가치 추산하여 개발권을 산정하는 방식을 이용하였다.
이에 따라 개발권양도제의 실시모형을 개발하기 위해 대구광역시 도심지역을 대상으로 용도지역, 연접도로와의 관계, 허용용적률, 필지면적, 중심지와의 거리, 지하철 이용권, 공원 이용권을 설명변수로 하여, 다중선형회귀분석과 이중로그회귀분석을 통하여 토지의 지가모형을 개발하였다. 이를 통해 평균 용적가치와 용적가치 가중치를 추산하였고, 용적가치기준표를 도출하였다. 이후 개발권양도제의 활용가능성을 판단하기 위해 대구광역시 도심지역의 모든 역사·문화 환경을 송출지역으로 대구광역시 도심지역에서 이루어지는 주택재개발사업을 수용지역으로 선정하여 실시모형을 도입하였다.

이에 따른 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 역사·문화 환경의 보존기법으로서 개발권양도제는 충분히 활용가능성이 있다. 대구광역시 도심지역에 실시모형을 적용해본 결과, 송출지역의 개발권은 총 5,336,276,329원으로 나타났으며, 수용지역의 개발권은 총 511,576,409원으로 나타났다. 수용지역의 개발권이 송출지역의 전체의 개발권을 모두 수용할 수 없는 것으로 나타나지만, 1:1의 형태로는 거래가 가능한 수준을 보인다. 이에따라 역사·문화 환경의 보존기법으로서 개발권양도제는 충분히 활용가능성이 있다고 판단된다.

둘째, 역사·문화 환경의 보존기법으로서 개발권양도제의 활성화를 위해서는 법적, 제도적 개선이 필요하다. 현재 우리나라는 시·군·구 조례에 의한 용적률이 지나치게 완화되어있어 토지이용규제의 강화나 밀도규제가 이루어지지 않는다면 시장적인 측면에서 개발권양도제의 수요는 발생하지 않을 것이다. 이 뿐만 아니라 개발권양도제에 비해 간소한 인센티브제도가 지나치게 많아 개발권양도제의 도입가능성을 낮추는 한 요인이 된다. 이에 따라, 토지이용규제의 강화 또는 밀도규제를 통하여 개발권의 수요를 유발하며, 용적률 인센티브제도의 통합적인 운영을 하여야 한다.