부동산 간접투자 활성화라는 정책 목표를 달성하기 위하여 우리나라는 2001년에 부동산투자회사 제도를, 2003년에는 부동산펀드 제도를 도입하였다. 국내 부동산펀드 시장에서 공모부동산펀드는 사모부동산펀드에 비해 기대했던 만큼의 성과를 창출하지 못하였지만 일부 공모부동산펀드가 높은 수익률을 달성함으로써 투자자들의 관심을 유도하였다.
지금까지 국내외 선행연구 결과에 비추어볼 때 부동산펀드의 성과는 거시경제 요인과 투자대상 부동산의 특성을 비롯하여 펀드운영자의 능력 등 제반 영향요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있다. 본 연구에서는 국내 공모부동산펀드 수익률 현황 분석과 수익률 차이를 파악하였고, 이러한 현황분석 결과를 토대로 거시경제변수가 공모부동산펀드 수익률에 어떤 영향을 미쳤는지, 부동산펀드의 유형과 펀드운영자의 특성은 부동산펀드 수익률에 어느 정도 영향을 미치는지를 분석하였다.
본 연구는 대출형과 임대형 공모부동산펀드가 모두 출시된 2005년 1월부터 2014년 3월까지의 모든 공모부동산펀드 수익률 자료를 활용하여 국제금융위기가 시작된 2008년 8월을 기준점으로 금융위기 전후의 거시경제 변수가 공모부동산펀드 수익률에 미치는 영향력 차이를 임대형과 대출형을 구분하여 분석하였고, 분석 결과는 다음과 같다.
금융위기 이전에는 임대형 부동산펀드 자체변수의 영향력이 가장 컸고 산업생산지수, 종합주가지수 순으로 영향을 크게 미쳤으며, 영향의 방향은 모두 양(+)인 것으로 나타났다. 이는 경제성장률의 대용변수인 산업생산지수와 경기 선행지표인 종합주가지수의 상승이 임대형 부동산펀드 수익률의 상승에 긍정적인 영향을 미치며, 거시경제 변수 중 두 변수는 어느 정도의 영향력을 행사하고 있음을 나타낸다. 분석결과 나타난 금융위기 이후의 특징은 거시경제변수의 영향력의 축소 및 자체 변수의 영향력 증대이다. 또한 외환의 수급과 밀접한 환율 변수의 중요성이 커진 것은 위기 상황 이후의 국내 경제가 위기 이전 상황보다 해외 경제 상황에 더욱 민감하게 반응하였음을 의미한다. 아울러 산업생산지수의 영향력은 줄어들었으나 일정한 영향을 미치고 있음을 보여 주었다.
두 번째 분석에서 부동산펀드 운용성과 영향요인 파악을 위한 설문조사를 부동산금융 실무 분야 및 학계 전문가 52명을 대상으로 계층적 분석기법(Analytic Hierarchy Process: AHP)을 활용한 실증분석 결과, 30개의 전체 항목 중에서 투자대상건물의 종류인‘사무용 건물(오피스 외)’및‘주거숙박용 건물(오피스텔, 호텔 외)’의 복합가중치가 가장 높게 나타났다. 세 번째 및 네 번째 항목으로 ‘투자대상 물건 소재지 시·군 경기 상황’, ‘서울 및 수도권 경제 상황‘을 꼽았으며, 이는 투자대상 물건이 소재한 해당 지역의 경기가 매우 중요하나, 동시에 수도권의 경기 상황이 국내 경기 전반에 영향을 미치고 있음을 나타내고 있다. 아울러‘자산운용사의 최근 5년간 실적이 유사펀드 수익률의 평균 이상임’을 다섯 번째의 중요도 요소로 전문가들이 판단하고 있으며, 펀드매니저의 과거 실적의 ‘최근 5년간 실적이 유사펀드 평균수익률 이상’을 아홉 번째로 중요한 요소로 선정함으로써 과거 실적이 양호한 자산운용사의 펀드 운용시스템과 펀드매니저의 노하우를 전문가들이 인정하고 있음을 알 수 있다.
결국 부동산펀드의 운용성과를 높이기 위해서는 펀드운영자들이 전국 부동산 시장과 해당 지역경제 상황에 대한 면밀한 분석을 통해 지역경제가 활성화된 지역에 소재하는 수익률이 높은 입지, 용도, 규모의 건물을 선정하고, 건물의 상태 즉, 노후화 정도나 사용의 편리성 등을 살피는 것이 상대적으로 중요함을 시사한다. 한편, 부동산펀드 투자자 입장에서는 펀드를 운용하는 펀드매니저나 해당 자산운용사의 과거 실적을 면밀히 검토하는 것이 부동산펀드 투자 성과를 높이는 방법인 것으로 나타났다.