서울시는 2002년 이후 부터 강남ㆍ북의 지역격차 해소와 광역생활권 단위의 계획적 개발을 목표로 뉴타운 및 균형발전촉진사업(이하 뉴타운사업)을 추진하였으나, 짧은 기간 안에 무리한 과다지정으로 주택가격 상승, 전월세난 발생, 서민주거 불안 등 문제점이 발생하였다. 이를 해결하고자, 서울시는 주민의사에 따른 사업추진을 결정하는 실태조사를 실시하였으나, 조사가 완료된 후에도 상당수의 구역이 추진동력을 상실하고 사업이 중단된 상태로 놓여있으며, 사업찬ㆍ반에 대한 주민갈등은 계속되고 있다.

뉴타운 추진과 수습과정을 정리해 보면, 지구 지정은 주민 의사보다는 지역발전의 필요성에 따라 공공주도로 결정하였으므로 사업지구 내 소유자는 본인 의견과는 상관없이 지구에 포함되게 되었다. 또한, 뉴타운 지정 후에는 시세 차익 또는 조합원 분양권 획득을 목적으로 부동산을 취득한 사람들도 많았다. 실태조사 후에도 상당수의 구역이 소유자들의 사업찬ㆍ반은 여러 방향으로 나누어져 추진도 해제도 되지 않은 상황에 놓여 있다.

이를 볼 때, 뉴타운 사업의 추진과 해제의 결정주체인 소유자의 특성을 파악하는 것이 무엇보다 중요하지만 아직까지 이에 대한 실증분석은 진행되지 않았으며, 관련 정책에도 반영되지 않았다. 또한, 뉴타운, 정비사업에 대한 선행연구는 주로 주택가격 변동, 사업성, 지역의 환경개선 측면에서 접근하였고, 실제 사업추진 주체인 소유자의 세밀한 특성과 사업찬ㆍ반 의사결정에 관한 실증연구는 진행되지 않았다.

본 연구에서는 먼저, 뉴타운사업은 추진ㆍ해제의 모든 과정에서 동의절차가 필요하므로, 부동산 경기가 침체되고 도시정책이 전환된 시점에서의 소유자들의 사업찬ㆍ반 영향요인과 의사결정 구조에 대하여 분석하였다. 둘째, 동일한 지구 내에서도 소유자의 특성에 따라 사업추진에 다른 생각을 가지고 있을 것이며, 특히 뉴타운 사업의 특성 상 소유자의 실거주 여부와 부동산을 매입한 시점이 사업찬ㆍ반에 미치는 영향을 클 것으로 판단하여 이에 따른 보유 부동산의 특성과 의사결정에 대하여 비교 분석하고자 한다. 마지막으로 뉴타운 사업의 개발이익에 대한 기대가 컸고, 부동산 가격이 큰 폭으로 상승한 시기에 매입했던 소유자들이 주택경기가 침체되고 추가 부담금이 증가한 상황에서 어떠한 의사결정을 하는지 조사하였다.

본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 가리봉 뉴타운의 전체 소유자 사업찬ㆍ반에 영향을 주는 요인은 소유자의 거주여부 및 부동산매입시기와 종전자산, 임대소득, 분담금과 건축물 용도로 분석되었다. 반면, 나이와 토지면적, 도로접도 여부, 건축물 경과년도의 물리적 특성은 소유자의 사업찬ㆍ반에 영향을 주지 않는 것으로 나타났다.

둘째, 거주성향의 소유자 그룹은 사업반대하는 비율이 높은 반면, 투자성향의 그룹은 사업에 찬성비율이 높은 것으로 나타났다. 거주성향이 소유자들은 안정적인 임대소득이 발생하는 벌집과 주거용 건축물의 소유비율이 상대적으로 높았으며, 더 노후한 건축물을 소유하고 있었다. 투자성향의 소유자들이 상대적으로 나이가 적으며, 더 작은 면적과 자산규모의 부동산을 매입 한 것을 볼 때 조합원 분양권 획득에 초점에 맞추어져 있는 것을 알 수 있다.

셋째, 소유자의 거주성은 사업반대에 증대시키는 것으로 나타났다. 특히, 뉴타운 정상추진 시기에 시세차익, 조합원 아파트 분양권 획득 등의 투자목적으로 구매하였더라도 실거주하게 되면 사업에 반대하는 경향이 증가하는 것으로 분석되었다.

마지막으로, 실거주 소유자의 경우 부동산 매입시기와 가격이 사업찬ㆍ반에 영향을 주고 있지 않았다. 이에 반해, 외지거주자는 사업초기 보다는 사업이 더 진행되고 부동산 가격이 높았던 시기에 매입한 사람들의 사업찬성 비율이 높게 나타났다. 또한, 이들이 매입한 부동산은 더 작은 토지면적과 다세대/연립의 비율이 높을 것은 것으로 나타나, 후기 매입자 일수록 사업찬성 경향이 강하며, 보유한 부동산은 조합원 분양권 획득에 초점이 맞추어져 있었다.

분석된 결과를 종합해 볼 때, 뉴타운 소유자의 사업찬ㆍ반 의사결정에는 지역의 낙후ㆍ노후도 보다는 소유자의 거주 및 경제특성이 주요한 요인으로 작용하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 정비구역의 지정 및 직권해제 시 물리적 기준, 사업성 측면 뿐만 아니라 소유자의 세밀한 특성이 반영될 수 있는 정책마련이 필요할 것이다.