(국문초록)

도시 및 주거환경 정비사업
거래과세제도의 문제점 및 개선방안

단국대학교 부동산?건설대학원 부동산경영학과
부동산경영전공
장 정 섭
지도교수： 고 석 찬

2003년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이를 억제하고자 입법 개선을 통해 2004년부터 3주택 이상 소유자에 대하여 양도소득세 세율을 60% 적용하는 중과제도를 도입하였다. 그러나 주택으로 산정하지 않는 조합원 입주권으로 그 수요가 몰리며 실효를 거두지 못하였다. 이에 2005년 8.31조치로 주택재건축사업과 주택재개발사업의 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 「소득세법」 제89조 제2항을 신설하여 2006년부터 다른 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하여 다주택 여부를 판정하기에 이르렀다. 입주권이라는 권리를 주택으로 간주하면서 발생한 여러 예외 조항들은 도시정비사업이 추진되는 과정에서 부과되는 양도소득세와 취득세의 형평성과 일관성의 결여 문제를 일으켜 부동산 시장에 많은 혼란을 초래하였다.
이에 본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업과 주택재개발사업을 중심으로 조합원 입주권과 신축주택 거래 시 발생하는 양도소득세와 취득세 부과의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 하였다. 연구 목적을 효율적으로 달성하기 위해 주택재건축사업과 주택재개발사업의 거래과세 현황과 특성에 대한 각종 관련 문헌과 예규?판례 및 조세심판 자료를 분석하였고, 설문조사를 병행하였다. 문헌연구와 설문조사를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 것이 부적절하다는 의견이 지배적이었다. 응답자의 대부분은 해당 조문인 「소득세법」 제89조 제2항의 삭제에 찬성하였다. 그 이유는 재건축사업과 재개발사업의 활성화를 위해 필요할 것 같고, 부동산 경기가 활성화된 시기에 제정된 이 법조문이 부동산 경기 하락으로 다주택 중과제도마저 폐지된 현재의 여건과 맞지 않는다고 생각하기 때문이다.
둘째, 도시 및 주거환경 정비사업 관련 부동산 거래 시 동일한 정비구역 내에서 거래대상 부동산이 주택과 토지로 달리 적용됨에 따라 취득세에 차이가 발생하게 되는 것도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 실질과세원칙과 현황과세원칙이 적용되는 취득세의 경우, 부동산 거래 계약 시와 달리 잔금시점의 상황이 변화될 경우 취득세에 변동이 생긴다. 예측이 가능하도록 철거가 시작되는 시점부터 일정 기간 동안은 기존 부동산으로 간주하여 취득세를 부과함이 타당할 것으로 보인다.
셋째, 주택 등의 부동산 취득 후 관리처분계획인가에 의한 조합원 입주권으로 변경된 이후 양도 시 장기보유특별공제 계산을 위한 보유 기간 산정방식도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 조합원 입주권 양도 시 권리 양도로 기존 부동산의 보유 기간만 인정해주고 있다. 부동산 등기증명서상 소유권 변동이 없이 보유하는 것이고, 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택으로 인정되니 관리처분계획인가일 이후 보유 기간에 대해서도 장기보유특별공제 적용 기간으로 인정해야 할 것이다.
넷째, 여섯 가지 정비사업 방식에 따라 거래과세가 달리 적용되는 문제는 과세 형평성의 문제와 함께 일관성 없는 과세행정으로 인하여 납세자들을 혼란스럽게 할 수 있다. 도시환경정비사업이 도시의 상업지역과 공업지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 등 도시환경 개선을 위한 사업이라 제외된 것으로 생각된다. 그러나 정비구역마다 차이는 있겠지만, 실제 현장에서는 도시환경정비사업의 사업성이 훨씬 더 좋다. 이런 사항을 고려하면 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은 거래과세에 있어서 같은 조건이 적용되어야 한다고 본다.
다섯째, 새로 완성된 건물의 보존등기 취득세와 관련하여 주택재건축사업의 경우에는 총공사비 중 본인에 안분된 공사비(해당 면적 건축비)를, 주택재개발사업의 경우에는 청산금(추가분담금) 납입액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부해야 한다. 주택재건축사업과 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」이라는 같은 법에 따라 진행되는 주택을 공급하는 정비사업이다. 완공된 건물의 취득세에 대한 과세표준을 달리 적용하는 것은 주택재건축은 민간사업이고, 주택재개발은 공익사업의 성격이 크기 때문이라는 것을 이해하지만, 과세표준의 단일화가 필요하다고 생각한다.
본 연구의 결과는 전체적으로 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세의 공평성 제고와 시대적 흐름에 맞도록 관련 법령 및 제도 정비와 보완이 필요함을 시사한다.