정부는 2005년부터 저소득층을 위한 다가구매입 임대주택사업을 시행함으로써, LH공사와 지자체가 중심이 되어 2015년 기준으로 총 82,539호의 주택을 매입 임대하였다. 그러나 시간이 경과함에 따라 노후화가 진행되고 관리물량도 많아지면서 유지보수를 포함하여 전반적인 주거관리 문제가 중요하게 대두되고 있다. LH공사의 다가구매입주택의 관리방식은 지금까지 사업주체의 직접관리, 주민에 의한 자치관리와 관리업체 위탁관리로 분류하여 이루어져왔으나, 서서히 모든 다가구주택을 위탁관리방식으로 전환하고 있는 실정이다.
이에 본 연구는 LH 공사의 다가구매입주택을 대상으로 관리방식 유형별로 관리 실태를 비교 파악하고 문제점을 도출하여 향후 위탁관리로 전환하고자 하는 다가구 매입임대주택의 바람직한 관리방향을 모색하고자 하였으며 연구방법으로는 다가구매입임대주택의 관리현장조사, 관리주체의 심층인터뷰조사, 입주자면접조사 및 설문조사로 이루어졌다.
위탁관리로 관리방식 변경은 사업주체인 LH공사의 주택관리에 소요되는 만성적 인력부족문제를 완화하고 본연의 임무에 집중할 수 있도록 하였다. 또한 인근에 위탁관리 현장관리소를 개소하여 입주민들의 접근성과 관리서비스의 질을 향상되었고, 신속한 하자확인 및 세대내 잔손보기 등으로 민원이 감소하는 효과로 나타나고 있다. 그러나 위탁관리방식을 전면적으로 도입함에 있어 보완이 필요한 문제점도 있었다.
LH의 관리방식을 위탁관리방식으로 전환하고 있는 현시점에서 현장조사와 관리자 및 입주자 평가를 바탕으로 매입임대주택 관리 개선방안을 제시하면 다음과 같다.
1. 위탁업체의 업무내용을 입주자 요구에 맞게 조정
첫째, 입주자 자치역량강화, 복지. 자활지원 등 차원에서 도입하였던 자치관리의 장점을 살려 청소관리를 입주민 스스로 하도록 하는 방안이다. 청소관리를 위탁업무 범위에서 제외하면 그 만큼 관리비도 절약할 수 있고, 관리에 있어 무조건 의지하려는 경향도 줄일 수 있다고 판단된다. 입주자들이 원하는 곳부터 점차적으로 확대 시행해 간다면 부작용을 최소화 하면서 시행할 수 있는 방안이 될 것이다.
둘째, 하자처리 업체와 담당자를 일원화, 단순화하는 방안이다. 즉, 위탁관리업체의 업무범위에 시설물 유지보수업무까지 포함하는 것이다.
입주자 입장에서는 잔손보기에서 하자처리까지 담당자가 단순화되고 최초 하자확인 및 하자처리, 하자완료 확인까지 같은 업체에서 처리한다면 하자처리 담당자의 일원화, 하자처리 절차가 단순화되어 편리할 것이다. 또한 신속한 업무처리가 가능하기 때문에 관리자 입장에서도 민원을 최소화할 수 있는 방안으로 여겨진다.
2. 다가구 매입임대주택 공용시설물 이용의 다양성 확보
현재 이용률이 저조한 주차공간을 정리하여 입주자 수요에 맞게 재배치할 것을 제안한다. 입주자들의 수요를 감안하여 공용공간의 다양성을 확보해야 한다. 주차수요가 없는 주차공간은 정리하여 자전거, 오토바이, 쓰레기분리수거장소 등으로 활용할 수 있도록 재배치할 것을 제안한다.
3. 입주자 생활지원서비스를 위한 여건 마련
다가구 매입임대 주택의 입주자들을 주택에 대한 관리문제보다는 주거비용과 생활지원서비스에 관심이 많다.
첫째, 주택의 옥상공간을 공동체 활동공간으로 활용할 것을 제안한다.
현장조사 결과를 보면, 매입임대주택의 옥상공간을 공동 텃밭으로 활용하여 입주민들 사이에 자연스럽게 소통할 수 있는 공간으로 활용되는 사례가 있어 이를 더욱 발전시키는 방안이 필요하다. 즉, 공동체활동 공간이 부족한 매입임대주택은 옥상공간, 공용주차공간 등을 활용하여 텃밭뿐만이 아닌 회의공간 및 휴게공간으로 재배치하여 반상회 등 커뮤니티 공간으로 활용하는 것을 하나의 방안으로 제안한다.
둘째, 생활지원서비스를 위해 주거복지사나 커뮤니티전문가 등을 활용하는 방안을 제안한다. 다가구매입임대주택도 입주자들 스스로 갈등을 해소하고 원활히 관리가 유지될 수 있도록 교육과 관리가 필요하다.
본 연구를 수행함에 있어 입주자들은 관리업무 자체에는 관심도가 낮고, 조사자가 입주자에게 설문조항을 이해시키는데 많은 시간이 소요되어 조사에 어려움이 많았다. 또한 조사대상지역을 서울 한곳으로 국한하여 매입임대주택의 전체를 파악하는 데는 연구의 한계가 있다. 향후에는 매입임대주택 인접지역까지 범위를 확대하여 지역공동체와의 관계 등 지역공동체활성화 연구를 진행함으로써 보다 입주자를 위한 연구가 이루어지길 기대해 본다.

The Government has executed the project of purchased rental housing for the low income class since4 2005. As of 2015 Land and Housing Corporation (LH) and local governments, which are the project agencies, have purchased and leased 82,539 housing units. The housing units, however, have been deteriorated, and housing management including maintenance and repair of them has been one of the most important problems.

The way LH manages purchased rental housing units is divided into direct management by project agencies, self management by residents and commissioned management by management agents, and most of them has been changed to commissioned management.

This study amis to survey the actual condition according to the types of purchased rental housing management, and to search for the desirable management to prepare the induction of commissioned management with field survey, FGI, interview with residents and management agents, questionnaire, etc.

The change of management way to commissioned management results in that LH''s chronic shortage of manpower for housing management can be alleviated. The neighboring management offices provides residents'' accessibility and improved service, and decrease their complaints by rapid housing defects treatment and housing repair and maintenance. But some problems are discovered to need complement based on field survey and residents'' and managers'' assessment.

They are as follows;

1. Management agents'' service should be adjusted to residents'' need.

First, residents can clean their house for themselves, which is induced to expand their ability for self administration, welfare and self-support; it can result to decrease management fee, and increase residents'' independency. It will be executed without side effects to extend cleaning from place the point residents want gradually.

Second, management and defect repair can be unified; repair and maintenance will be included in managers'' duties. One manager will identify, repair and complete housing defects rapidly for residents'' convenience, which can minimize residents'' complaint.

2. Common facilities of purchased rental housing should be used with diversity.

It can be proposed that parking space which is little used be arranged considering residents'' need to the place for bicycle, motorcycle, waste sorting, etc.; in other word common space should be adjusted with divers uses.

3. The Condition to provide service for residents'' comfortable life should be established.

First, It is proposed to use rooftop space as a common space. Considering the result of field survey there is a sample case that the rooftop of a purchased rental house is used as a common vegetable garden. It offers a common space where residents can gather and communicate one another naturally. It is necessary to develop the case including rooftop space, parking space, etc., because a purchased rental house is lack of a common space. The developed space can be used for discussion, rest, community as well as a vegetable garden.

Second, a housing welfare professional or a community expert can be used for life support service. It is necessary to educate or manage the residents of a purchased rental house for the purpose of solving conflict and maintaining convenient management by themselves.

There is much trouble to proceed this study, as residents take little interest in housing management, and it takes much time that they understand the questionnaire. In addition the survey area is limited to Seoul, and it will be a limitation of this study. In the future a study for community vitalizations will be executed against broader area for the residents of a purchased rental house.