주택가격상승률과 지역요인이 주택연금에 미치는 영향에 관한 연구 :The impact of housing price volatility and regional factor on reverse mortgage

임유선

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자료유형: 학위논문

저자정보: 임유선 (건국대학교, 건국대학교 대학원)

지도교수: 노승한

발행연도: 2017

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수11

이 논문의 연구 히스토리 (2)

2018

지역별 주택가격 상승률이 주택연금 보증기관의 재정건전성에 미치는 영향에 관한 연구

임유선 , 노승한 , 하서진 감정평가학논집 2018.01 학술저널

2017

주택가격상승률과 지역요인이 주택연금에 미치는 영향에 관한 연구

임유선 부동산학과 2017.01 학위논문

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급속한 고령화가 진행됨에 따라 고령자의 노후소득 확보와 주거생활의 안정을 위한 수단으로서 주택연금제도가 도입되었다. 주택연금은 특별한 소득원이 없는 고령자가 노후생활비를 마련하기 위해서 본인 소유의 주택을 담보로 평생 또는 일정기간 동안 일정금액을 매월 연금의 형태로 지급받는 대출제도로서, 부부 모두 사망으로 인한 주택연금 계약 종료시 담보로 제공한 주택을 처분해서 상환한다. 주택연금은 2007년 도입이후 2015년 말 누적 신규건수는 29,120건으로 꾸준히 증가하고 있는 추세이며 해지비율도 증가하고 있다.
본 연구의 목적은 가격상승률과 지역요인이 주택연금에 미치는 영향을 가입자 및 보증자 입장에서 분석하고자 한다. 가입자입장에서는 해지를 결정하는 데 있어서 가격상승률 등 지역요인이 해지에 미치는 영향에 대해 실증적으로 분석하였다. 이에 ‘주택연금 가입자 DB’ 바탕으로 이분형 로지스틱 회귀분석을 활용하였다.
분석 결과, 의사결정시점의 지역특성 측면에서, 주택연금 해지를 결정하는 데 있어서 누적가격상승률은 높을수록, 소득수준이 낮을수록, 실업률이 높을수록 해지률이 높은 것으로 나타났다. 계약자 인적특성 측면에서는 연령이 높을수록, 독신일수록, 동거가족이 있을수록 해지확률이 높아지는 것으로 분석 되었다. 담보주택 특성측면에서는 아파트가 아닌 주택유형이며 가격이 높을수록 해지율이 높아지는 것으로 나타났다.
보증자 입장에서는 지역별 주택가격상승률이 공급자의 재정 건전성에 미치는 영향을 확인하고자 시뮬레이션 및 시나리오 분석을 하였으며, 실제 지역별 상이한 주택시장이 보증기관의 재정건전성에 영향을 준다는 사실을 확인하였다.
이에 본 연구는 주택가격상승률 등 해지의 근본원인을 실증적으로 분석하였으며, 더불어 지역별 주택가격상승률에 따른 주택연금 보증기관의 재정건전성에 미치는 영향을 살펴보았다. 이를 바탕으로 지역적 특성을 반영한 주택연금 상품 개발과 보증기관의 재정안정성을 위한 주택연금 방안수립에 기여할 수 있을 것이다.

As the population has been aging rapidly, the housing reverse mortgage system was introduced as a way of securing the elderly''s old age income and stabilizing their residential life. Under the housing reverse mortgage system, old people who want to prepare an old age living cost but have no further income source can receive a fixed amount of pension for a certain period or their life time by setting mortgage on their house. In the termination of the mortgage contract due to death of both husband and wife who use this system, an accrued amount of payment is repaid by disposing the house. Since the introduction of housing reverse mortgage system in 2007, the accumulated number of new contract has been steadily increasing to 29,120 at the end of 2015, and the termination-ratio has been also increasing. The objective of this study is to analyze the influence of housing price growth rate and local factors on housing reverse mortgage in terms of pension subscriber (borrower) and lender. In the borrower side, the effect of the housing price increase and local factors on termination-decision was empirically analyzed. As a means of measuring the relationship, the binary logistic regression analysis, based on ‘Reverse mortgage subscribers Data Base’, was used.
In the aspect of local traits, it was identified that the cumulative price growth rate and unemployment rate have positive relationship with termination relationship while income level is inversely proportional to the termination-ratio. In terms of the subscriber''s individual characteristics, it was revealed that if they are older, single, or have living family, they are more likely to terminate the contract. In terms of mortgage housing type, a house, not an apartment, shows that price is directly proportional to the termination-ratio.
From the perspective of lender, Simulation and scenario analysis were conducted to identify the effect of the housing price increase rate on the financial sustainability of the suppliers, and it was proved that locally different real estate market affects the fiscal soundness of guarantee institutions.
In conclusion, this study empirically analyzed the fundamental factor of the termination, such as housing price increase rate, and identified the impact of locally different housing market on the financial health of the mortgage guarantee institution. Based on the result from the investigation, this research paper will contribute to the development of housing reverse mortgage products that reflect local characteristics and to the establishment of housing reverse mortgage plan for fiscal stability of guarantee institution

#주택연금 #계약해지 #가격상승률. 이항로짓 모델 #시나리오 분석 #시뮬레이션 분석

제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경과 목적 1
제2절 연구의 범위와 구성 3
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 분석 6
제1절 주택연금 제도 개관 6
1. 주택연금제도 의의 6
2. 주택연금의 현황 9
3. 주택연금 계약 종료 및 중도해지 12
4. 해외 공적보증 역모기지 제도 13
제2절 주택연금모형 개요 17
1. 주택연금의 계리모형 17
2. 주택연금 주요 리스크 18
제3절 선행연구 분석 21
1. 주택연금 도입과 필요성에 관한 선행연구 21
2. 주택연금 가입 의사결정 및 상품 선택에 관한 선행연구 22
3. 주택연금의 계약해지에 관한 선행연구 24
4. 주택연금의 리스크에 관한 선행연구 25
5. 선행연구와의 차별성 27
제3장 연구방법과 분석자료 30
제1절 연구방법의 설정 30
1. 이항 로지스틱 회귀모형 30
제2절 분석자료 및 변수설정 32
1. 분석자료 32
2. 변수설정 32
제4장 실증분석 37
제1절 기술통계량 37
제2절 실증분석 결과 42
1. 주택연금 가입자 전체 이항 로짓분석 결과 42
2. 주택가격대별 이항 로짓분석 결과 45
3. 시나리오 및 시뮬레이션 분석 52
제5장 결 론 62
참고문헌 65
부록 69
ABSTRACT 83

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