본 연구는 근대시기 역사문화자원을 바라보는 전문가의 관점과 실제 소유자의 관점이 다르다는 문제의식에서 출발했다. 근대시기 역사문화자원이 가지고 있는 역사적, 문화적 가치를 인식하고 있는 전문가 관점은 일반 부동산의 가치로 인식하는 소유자의 관점과 충돌하는 경우가 생긴다. 이런 충돌의 결과는 대부분 근대시기 역사문화자원의 멸실로 이어지는 경우가 많기 때문에 소유자가 자발적으로 보존을 하도록 유도하고 설득하는 과정이 필요하다. 이에 본 연구는 근대시기 역사문화자원을 소유자의 관점에서 바라봄으로써 멸실 하지 않고 보존하고 활용할 수 있는 방법을 찾고자 한다. 먼저 전문가들이 보는 근대시기 역사문화자원의 가치와 보존 필요성에 대한 인식도를 조사했다. 이를 통해 문화재로 지정되지 않았지만 보존이 필요하다는 점과 본 연구의 필요성을 확인하고자 했다. 이어 근대시기 역사문화자원을 대상으로 재무성분석을 진행했다. 북촌의 최소아과의원과 아현동의 행화탕의 신축, 활용, 보존이라는 세 가지 시나리오를 바탕으로 활용이나 보존을 할 경우 적용되는 공공의 금융지원을 알아보고 지역의 상황에 따라 어떤 영향을 주는지 분석했다. 마지막으로 근대시기 역사문화자원에 대한 공공의 금융지원이 효율적으로 진행되기 위한 적용방안을 제시했다.
세 가지 방향으로 진행된 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째로, 근대시기 역사문화자원에 대한 전문가의 인식은 매우 다양하게 나타났다. 대부분 근대시기의 처음을 개항기로 보고 있으나 끝시기는 전문가별로 다른 의견을 보여주고 있다. 근대의 범위에 대한 서로 다른 인식은 그 시기의 역사문화자원의 가치와 보존 필요성에 대한 명확한 인식이 성립되지 않았다는 것을 의미한다. 또한 등록문화재 지정여부가 건축물 자체의 가치뿐만 아니라 소유자나 공공기관의 의지, 관리예산 등과 같은 외부 행정적 요소에 의해서도 결정된다고 인식하고 있다. 이것은 근대시기 역사문화자원의 보존 필요성이 등록문화재의 지정기준과 별개로 인식되어야 함을 보여주고 있다. 전문가들은 또한 지역의 정체성과 특성을 살리기 위해서 근대시기 역사문화자원에 대한 보존이 필요하다고 인식하고 있었다.
둘째로, 재무성분석 결과 금융지원은 지역의 용적률에 영향을 받는 것으로 나타났다. 북촌의 최소아과의원의 경우 역사문화자원을 보존하기 위한 역사문화미관지구 안에 있어 용적률 규제를 받고 있다. 그대로 남기고 활용을 할 경우 부수고 신축을 할 때 보다 사업성이 더 큰 것으로 나타났다. 신축의 경우가 수입이 더 많지만 활용의 경우 역사문화자원에 대한 금융지원의 효과가 커서 실제 수익은 더 높은 것으로 나타났다. 이에 반해 아현동의 행화탕은 도시환경정비사업 구역으로 높은 용적률이 적용된 지역으로, 신축이 활용을 했을 때보다 더 높은 사업성을 보이며 활용에 대한 금융지원의 효과가 낮은 것으로 나타났다.
셋째로, 지역별 특성에 따라 금융지원의 영향이 다르게 나타났다는 점에서 지역별로 특화된 금융지원을 할 필요가 있다. 역사문화자원의 보존을 목적으로 하는 지역과 같이 낮은 용적률이 적용되는 지역의 경우 한옥이나 우수건축자산에 적용하는 금융지원을 통해 사업성을 높이는 방안이 필요하다. 그러나 정비사업 대상지역의 경우 높은 용적률이 적용되기 때문에 기존의 금융지원으로는 한계가 있다. 금융지원의 효과를 높이기 위해서 금융지원의 내용 확대, 세액공제(Tax Credit)와 같은 새로운 금융지원 적용이 필요한 것으로 나타났다.
본 연구는 등록문화재가 아닌 근대시기 역사문화자원을 대상으로 하여 가치를 발굴하고 활용의 가능성을 모색했다. 근대시기 역사문화자원에 대한 새로운 관점을 통해 보존의 가능성을 연구했다는 점에서 의의를 갖는다.
본 연구를 통해 소유자가 자발적으로 보존이라는 선택을 하도록 하기 위한 공공의 지원제도를 살펴보고 지역의 상황 별로 다르게 적용되는 금융지원 제도를 제안했다. 이를 기반으로 소유자가 바라보는 부동산 가치 측면에서 공공의 금융지원 제도를 활용하고, 신축보다 활용이나 보존을 하도록 소유자를 설득하는 하나의 방법으로 사용할 것으로 기대한다.