고속철도개통으로 중소도시들의 일상생활이 고속철도 역세권의 공간적 범위와의 관련성이 높아지고 있다. 국토의 공간적 이용방식에 변화가 생기면서 대중교통체계도 많은 영향을 받고 있다. 이러한 현상은 역세권 주위로 대규모 택지개발들이 이루어지는 등 새로운 변화의 흐름을 주도하여 토지이용체계에 파급효과를 낳는데 선도적인 역할을 하고 있다. 고속철도의 개통으로 향상된 지역 간의 교통 접근성을 바탕으로 역 주변 도시공간구조가 급격하게 변화함에 따라 토지용도별로 미치는 영향에 대한 분석과 고속철도역 개통이 주변지역 지가에 영향을 주는 정도와 시기를 분석하는데 필요성이 제기되고 있다. 이에 본 연구는 고속철도 개통이 역세권의 지가변화 특성에 대해서 포괄적이고 시계열적으로 어떠한 연구가 요구되는지 알아볼 것이다.
본 연구에서는 첫째, 고속철도 역세권 주변 토지이용과 지가변화의 요인을 설명할 수 있는 변수를 통계 검증을 통해 찾아내어 고속철도 역세권 주변 지가에 영향을 미치는 요인을 규명하고자 한다. 둘째, 고속철도가 해당 도시의 도시철도와 연계되지 않은 고속철도역을 대상으로 하여 고속철도 역세권 주변 토지의 개별공시지가를 시계열분석으로 나열한 뒤 고속철도 개통 이후로 토지별로 지가변화에 영향을 미친 요인이 어떤 것인지 세부적으로 규명하고자 한다. 셋째, 구도심의 중앙역을 리모델링하여 개통한 역사는 제외하고 신축 고속철도역사만으로 개통된 경우만을 분석하여 결과도출에 일치성을 도모하고자 한다. 넷째, 고속철도 개통 ? 후의 역세권 지가변화 특성과 영향요인을 분석하게 되면 개통 전·후의 시간차로 인한 부동산 정책 등 다른 요인의 영향을 받기 때문에 오류를 최소화하기 위해 고속철도 개통 후로만 연도별로 구분하여 분석하였다.
분석대상지는 고속철도역 37개 대표 역 가운데 2010년에 개통하였고 도시개발 사업으로 고속철도역사가 위치한 3곳을 선정하여, 울산역, 김천구미역, 신경주역 역세권의 주변 지가변화에 영향을 미치는 요인의 특성을 분석하기 위하여 고속철도 역세권 주변의 필지별 공시지가 및 토지이용 특성을 조사하였다. 대상 필지는 각 분석 대상지의 역부터 1km내외에 위치하고, 동일지번에 2009년부터 2017년까지의 개별공시지가가 모두 있는 총 1,328필지(울산역 역세권 370필지, 김천구미역 역세권 511필지, 신경주역 역세권 447필지)이다. 동일한 속성을 나타내고 시계열적으로 연속성을 가지는 토지의 고속철도역 개통에 따른 지가변화를 분석하기 위해서 동일 필지들을 연구대상으로 한다.
분석모형으로는 고속철도 역세권 주변 지가변화를 보기 위하여 전통적으로 부동산 가격분석 시 가장 많이 사용되며 개별 토지특성을 반영하는 헤도닉가격모형으로 연구하며 선행연구의 특성요소를 검토한 뒤 본 연구에서 고속철도역세권 주변지가 변화에 영향을 미치는 요인 8가지를 독립변수로 선정하였다. 독립변수는 크게 토지의 속성(이용현황, 용도지역, 형상, 면적), 접근성(철도역과의 거리, 도로와의 거리,도로접면), 이용현황(건축물의 유무)으로 나누어 분석하였다.
분석결과 분석대상지들이 속해있는 용도지역들은 토지의 수용측면에 대한 보상 문제로 인해서 도시지역이 아닌 관리지역이나 녹지지역이 대부분이고 역세권 인근도시개발 사업이 지자체의 사업비 부담으로 인해서 일정이 늦춰지면서 환승시설의 부족으로 인한 고속철도의 접근성에 대해 겪게 되는 불편함은 인근 지역주민들에게 돌아가는 문제가 발생하게 된다. 도시개발사업의 개발속도를 보면 울산역, 김천구미역, 신경주역의 순서로 나타나며 도시개발사업 속도가 전반적인 지가상승률에 영향을 끼친다고 볼 수 있으므로 고속철도개통과 함께 속도 있는 사업추진이 필요해 보인다.
보편적으로 역세권의 거리가 가까울수록 지가상승률이 높을 거라는 인식이 있지만, 고속철도역 바로 인근은 지적정리가 잘된 전·답이 있고 그 뒤편으로 취락지구가 존재하다보니 역세권에 거리가 가까울수록 지가변동률에 영향을 미치는 요인으
로는 아무런 상관관계를 가지지 못하는 현상들이 나타난다. 또한, 역세권에서 거리가 먼 취락지구는 제2종 지구단위계획으로 지정되어 있어 역세권과 거리가 멀어짐에도 불구하고 지가상승률이 높아지고 이용용도가 주거용일 경우 지가변동률에 영향을 준다고 나타난다.
이에 본 연구는 비효율적인 역세권개발을 방지하며 향후 고속철도 역세권에 대한 도시개발사업 수립 시 토지이용계획과 교통계획 간 통합계획의 토대를 제공하는 보충적인 자료가 될 것이며, 신규역사의 건설과 개통에 앞서 토지이용 복합화에 따른 입체적 도시계획제도를 도입하여 고밀도 복합화를 통한 토지이용 시설과 용도의 혼합으로 입체형도시를 구축하는 것이 필요하다.

With the opening of express trains, daily life of small and medium cities is becoming more relevant to the spatial range of express train stations. Public transportation systems are also being affected by changes in the spatial use of land. This phenomenon has played a leading role in creating a ripple effect on the land use system by leading the flow of new changes, including large-scale land development around the station area. Analysis of the impact of the urban space structure around the station on the basis of improved accessibility to express trains and the need for land use on the basis of the need for land price change and the opening of the express train stations. In response, this study will find out what research is required in a comprehensive and time-to-compromise manner on the characteristics of the change in station prices.
In this study, the first is to identify the factors that affect land prices around express train station area by statistical verification, which can explain the factors of land use and land price change around the high-speed railway station area. Second, the individual public land prices of the land near express trains station area were listed in a time series analysis for which the high-speed railroad was not linked to the urban railroad in question, and the land price was changedsince the opening of the high-speed railroad. Third, except for the history of remodeling the central station of the construction ministry, the company will analyze only the cases in which the new express trains was opened with only the history of the new express trains to seek consistency in drawing the results. Fourth, if the characteristics and influencing factors of the change in station area before and after the opening of the high-speed railroad were analyzed, the errors were minimized as they were influenced only by other factors such as real estate policies before and after the opening.
The analysis site was opened in 2010 among 37 representative stations of the express trains, and three locations with high-speed rail history were selected for urban development projects, including Ulsan Station, Gimcheon Station, and Shingyeongju Station. The target lot is located about 1 kilometer from the station of each analysis site, and is 1,328 pieces of land with all official public land prices from 2009 to 2017 (370 pieces in Ulsan express train station area, 511 places in Gimcheongumi express train station area, 447 pieces in Singyeongju express train station area). The same plots are studied to analyze the change in land price as a result of the opening of high-speed railroad stations that show the same properties and have a continuous sequence at a time.
An analysis model was used to view the variation of the land around the high-speed railway station area, which is commonly used in real estate price analysis, and the characteristics of express trains change are studied in the hedonic price model reflecting the characteristics of individual land. The independent variables were largely analyzed by the properties of land (use status, use area, shape, area), accessibility (distance to rail station, distance to road, and location of road), and utilization status (status of buildings).
As a result of analysis, areas of use to which the analysis site is located are subject to problems of compensation for the acceptance of land, most of the areas are managed and green areas are delayed, and local governments are burdened by the project. The speed of development of urban development projects is shown in the order of Ulsan Station, Gimcheongumi Station, and Singyeongju,and as the speed of the urban development project affects the overall rate of land price increase, the project is also conducted.
In general, there is a perception that the closer the distance of the station, the higher the rate of land price increase, but the more intelligent the distance of express train station, the more distant the village area is. In addition, community districts that are located far from the station area are designated as Type 2 District Unit Plan, which indicates that the increase in land prices and the impact of use for residential use are increased despite the distance between the station areas.
In response, the research will provide the basis for the integrated plan between land use plan and transportation plan in the future development of urban development projects for high-speed rail station by preventing inefficient development of express train stations.