지난 외환?금융위기 이후 새롭게 부동산투자 환경이 바뀌면서 운영수익에 대한 관심은 증대되고 있고, 부동산의 간접 투자방식으로 오피스빌딩과 중대형상가빌딩 규모는 매년 성장하고 있다. 수익과 투자비용을 고려한 수익적 분석 차원에서 효율성을 중요시하는 것은 오피스빌딩과 중대형상가빌딩의 안정성이 확보되는 양호한 자산으로 보고 있기 때문이다.
한국은행 금융보고서에 따르면 정부가 추진한 일련의 주택시장 안정대책으로 주거용부동산에 대한 규제가 강화된 가운데, 2017년 이후 상업용부동산은 상대적으로 높은 투자수익률 등으로 인해 수요가 늘어나고 거래량이 크게 증가했다고 보고하고 있다.
이와 같이 상업용부동산의 활발한 거래의 배경은 첫째, 예금금리 대비 상업용부동산의 높은 투자수익률 등으로 투자자 수요가 늘어나고 거래량도 크게 증가하였다. 둘째, 정부의 주거용부동산의 규제로 상업용부동산에 투자가 이루어지고 있다. 셋째, 자산운용사와 리츠도 상업용부동산 관련 간접투자상품을 적극적으로 출시·판매하여 설정액이 빠르게 증가하고 있다.
이러한 오피스빌딩과 중대형상가빌딩의 성장과 간접투자자의 관심 증대에도 불구하고 관련정보는 미비한 현실이다. 기존 선행연구는 서울지역 상가시장의 임대료 결정, 서울 오피스 임대시장의 임대료, 공실률, 수익률 등 서울지역을 권역별로 연구하였고, 연구설계시 변수는 건물의 개별특징으로만 이용하는 경우가 대부분이며, 거시경제변수들의 연구결과도 선행연구마다 차이가 나타나는 것이 대부분이다. 따라서 본 연구는 한국감정원의 공식적인 오피스빌딩과 중대형상가빌딩의 데이터를 이용하여 거시경제변수와 서울지역과 6대 광역시 오피스빌딩과 중대형상가빌딩의 관계를 분석하는데 연구의 목적을 두고 있다.
본 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 오피스빌딩과 중대형상가빌딩시장에서는 소비자물가지수가 공실률에 부(-)의 영향을 주는 것으로 확인되었다. 소비자물가지수가 올라가면 경기 악화로 공실률이 늘어난다는 일반적인 현상과 달리 본 연구의 결과는 반대로 공실률이 줄어드는 현상으로 나타났다. 이는 시중 소비자물가가 오르면 임대인들은 월세미납의 우려로 임대료를 내려주거나 동결시켜 공실률이 줄어드는 현상을 반영한 것으로 여겨진다.
둘째, 오피스빌딩과 중대형상가빌딩시장에서는 통화량(M2)이 공실률에 정(+)의 영향을 주는 것을 실증분석을 통해 확인하였다. 시중에 통화량(M2)이 늘어나면 신규건설자금으로 유입되어 신규공급이 늘어나 공실률이 증가되는 현상을 반영하고 있다.
셋째, 오피스빌딩과 중대형상가빌딩시장에 경제심리지수가 투자수익률에 정(+)의 영향을 주는 것으로 확인되었다. 경제심리지수가 상승하면 기업과 소비자의 경제활동이 활발히 이루어져 오피스 수요가 급증하고 임대료가 인상되어 투자자의 수익률이 높아지게 된다.
넷째, 중대형상가빌딩시장의 경우 시중금리가 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 이는 지속적인 저금리에 시중금리의 영향을 받지 않는다고 보여진다. 반면 시장금리가 크게 변화하는 경우에 상업용부동산시장에 어떤 영향을 주는지에 대한 연구가 필요할 것으로 여겨진다.
다섯째, 오피스빌딩시장에 소비자물가지수가 올라가면 임대료가 올라가는 것으로 분석되었다. 중대형상가빌딩시장에 소비자물가지수가 올라가면 공실률이 줄어드는 것으로 분석되었다.
여섯째, 지역적으로 비교해 보면 오피스빌딩과 중대형상가빌딩에 6대 광역시와 서울지역의 거시경제변수의 영향이 다르게 나타나 서로 다른 시장임을 실증적으로 규명되었다.
일곱째, 거시경제변수가 오피스빌딩에 영향이 더 미치는 것으로 나타났다. 이는 기업체의 본사 및 지사가 오피스 수요층으로 경제적 영향을 받고 있음을 반영한다. 중대형상가빌딩은 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설 등으로 일반 소비자 수요와 밀접한 관계 시장임을 반영하고 있다.
본 연구는 서울지역과 6대 광역시의 오피스빌딩과 중대형상가빌딩시장에 대한 데이터를 사용하여 거시경제 변수를 활용하여 임대료, 공실률, 투자수익률에 어떠한 영향을 미치는지에 대해 비교·분석하고 연구 분석결과는 상업용부동산 시장투명성을 제고하고 선진적인 부동산 거래질서를 유도하는 한편 향후 정책입안자나 오피스빌딩과 중대형상가빌딩 참여자들에게는 정책과 투자지표로써 활용할 수 있기를 기대한다.