지진은 물리적 피해와 함께 주택시장에도 영향을 미친다. 그러나 인류가 지진을 통제할 수 없고, 지진 위험정보도 공개되지 않아 주택시장의 지진 대응에 한계가 있다. 본 연구는 지진피해 정보가 공개되지 않은 우리나라 주택시장에서 경주시와 포항시의 아파트와 연립·다세대 주택을 대상으로 지진이 주택가격에 미친 공간적 영향과 시간적 영향을 분석하고자 하였다.
연구의 공간적 범위는 포항시와 경주시의 아파트와 연립·다세대 주택으로 한정하였다. 시간적 범위는 경주시는 2014년 9월부터 2018년 9월까지, 포항시는 2015년 11월부터 2019년 9월까지이다. 분석모형은 다층-헤도닉 모형과 이중차분법을 사용하였다. 다층-헤도닉 모형으로 주택가격의 결정요인을 위계적으로 분석하고, 이중차분법으로 지진이 주택가격에 미친 순수한 차이를 분석하였다.
국내에서 큰 피해가 발생한 경주 지진과 포항 지진을 대상으로 주택가격의 공간적 영향을 분석한 결과, 지진 발생은 지진 위험지역에 입지한 주택가격의 하락에 유의미한 영향을 미쳤다. 경주시 아파트 가격은 지진 발생으로 14.49%, 연립·다세대 주택은 9.12% 하락하였다. 포항시 아파트는 7.61%, 연립·다세대 주택은 12.53%의 가격이 하락하였다. 따라서 지진 발생이 지역의 주택가격 하락에 미치는 영향을 측정할 수 있다.
지진 발생으로 인한 시간적 영향을 분석한 결과, 위험지역에 있는 모든 주택 유형은 지진 발생 후 약 2년간 비선형적으로 가격이 하락하였다. 또한, 분석 기간 내에는 이전 수준으로 회복하지 못하였다. 경주시 아파트는 0.05%, 연립·다세대 주택은 0.03%, 포항시 아파트는 0.01%의 월별 주택가격이 하락하였다. 포항시 연립·다세대 주택은 월별 0.01% 가격이 하락하였지만, 통계적으로 유의하지 않았다.
지진 발생 후 위험지역의 주택은 가격이 하락하였지만, 비 위험지역의 주택은 가격이 상승하였다. 경주시 아파트 가격은 5.68%, 연립·다세대는 1.90% 상승하였다. 포항시 아파트 가격은 1.96%, 연립·다세대는 7.16% 상승한 것으로 분석되었다.
지역 및 주택유형별 지진에 의한 주택가격의 공간적 영향 범위가 다르게 나타났다. 경주시 아파트는 진앙으로부터 반경 20km, 연립·다세대 주택은 15km가 공간적 영향 범위로 나타났다. 포항시 아파트는 진앙으로부터 10km, 연립·다세대 주택은 20km로 분석되었다. 국민안전처(2017)와 행정안전부(2018)에서 조사한 물리적 피해 범위와 주택가격의 영향 범위는 차이가 있었다.
지진 발생 이후 위험지역의 주택가격 결정요인이 지진 발생 이전과 일부 다르게 나타났다. 경주시의 위험지역에 입지한 아파트는 지진 발생 후 총 연면적이 클수록 가격이 하락하였다. 경주시 아파트를 제외한 모든 위험지역의 주택들은 지진 발생 후 CBD 접근성이 중요해졌다. 경주시 위험지역에 있는 아파트는 지진 발생 후 공간시설의 중요성이 높아졌다. 반면, 포항시의 아파트는 공간시설 접근성이 부의 영향으로 나타났다. 인구밀도는 경주시 위험지역 아파트와 포항시 위험지역 연립·다세대 주택가격에 부의 영향을 미쳤다.
지진으로 인한 주택시장의 안정화를 위해서는 첫째, 지진과 주택시장의 관계에 관한 연구에서 지진에 따른 주택시장의 영향 범위의 고려가 필요하다. 둘째, 지진 피해 지역에 물리적 복구대책과 함께 중장기적 주거안정 대책 마련이 필요하다. 셋째, 임시거주지 입지는 지역의 사회·경제적 특성을 고려하여 선정할 필요가 있다. 넷째, 연립·다세대 주택 거주자의 주거안정 대책을 별도로 추진할 필요가 있다. 다섯째, 지진 위험지역에서는 안전 등을 고려하여 도시공원 등 공간시설 확대가 필요하다.

The earthquake affects the housing market even with its physical damage. However, the human being cannot control the earthquake, and the information on earthquake risk is not publicly shown, so there is the limit to earthquake response of housing market. This research tried to analyze the spatial and time effect of the earthquake upon the price of Gyeongju and Pohang city''s apartments, townhouse and multiplex houses in Korea that did not make public the earthquake damage information.
The spatial range of research was limited to Gyeongju and Pohang city''s apartments, townhouse and multiplex houses. The time range in Gyeongju was from September, 2014 to September, 2018, while that of Pohang city was from November, 2015 to September, 2019. The researcher used the multilayer hedonic and difference-in-difference analysis models. The researcher hierarchically analyzed the determination factor of housing price with multilayer-hedonic model, and analyzed the pure difference of earthquake affected upon the housing price with difference-in-difference method.
The researcher analyzed the spatial effect of housing price because of a big damage of the earthquake in Gyeongju and Pohang, and as a result, the earthquake had a significant effect upon the lower housing price in the zone with an earthquake risk. The apartment price in Gyeongju city was lowered at 14,49% and that of townhouse and multiplex houses was lowered at 9.12% due to the earthquake produced. The apartment price in Pohang city was lowered at 7.61%, while that of townhouse and multiplex price was lowered at 12.53%. Therefore, it is possible to measure the effect of earthquake upon the lowered housing price.
The researcher analyzed the time effect due to the earthquake, and as a result, all the housing types in the risky zone lowered its nonlinear price for 2 years after the earthquake. Also, it has not been recovered at the previous level within the analyzed period. The apartment of Gyeongju city lowered its housing price at 0.05% and townhouse and multiplex house at 0.03%, while the apartment of Pohang city lowered its monthly housing price at 0.01%. The townhouse and multiplex houses of Pohang city lowered its monthly price of 0.01%, but was not statistically significant.
After the earthquake, the houses in the risky zone lowered its price, but the housing price in the non risky zone was ascended. The apartment price of Gyeongju city was ascended at 5.68%, while the price of townhouse and multiplex houses was ascended at 1.90%. The apartment price of Pohang city was ascended at 1.96%, while the townhouse and multiplex houses was ascended at 7.16% according to the analysis.
The spatial effect range of housing price was different according to the earthquake by zone and house type. The apartment of Gyeongju city was appeared as radial 20km from the epicenter, while the townhouse and multiplex houses were appeared as 15km. The apartment of Pohang city was analyzed as 10km from the epicenter, while the townhouse and multiplex houses as 20km. The physical damage area investigated by the Ministry of Public Safety and Security(2017) and Ministry of Public Administration and Security(2018) was different from the effect range of housing price.
After the earthquake, the housing price determination factor at the risky zone was a few different from the previous time of earthquake. The apartment located in the risky period of Gyeongju city was lowered with the higher total gross area after the earthquake. In the houses of all risky zones except the apartment of Gyeongju city, the access to CBD has been more important after the earthquake generation. For the apartment in the risky zone of Gyeongju city, the importance of spatial facilities has been increased after the earthquake generation. On the other hand, for the apartment of Pohang city, the access to the spatial facilities was appeared as the effect of wealth. The population density has affected the housing price of apartment at the risky zone of Gyeongju city and of townhouse and multiplex houses at the risky zone of Pohang city.
For the stabilization of housing market due to the earthquake, first, it is necessary to consider the effect range of housing market according to the earthquake in the research on the relation between the earthquake and housing market. Second, it is necessary to have the physical recovery measure for the earthquake zones and the long-term residential stability measure. Third, it is necessary to select the position of temporary residence taking into consideration the region''s socioeconomic characteristics. Fourth, it is necessary to promote separately the residential stability measure for townhouse and multiplex house residents. Fifth, it is necessary to expand the spatial facilities such as urban park, taking into account the security in the earthquake risk zones.