중소형 오피스빌딩 점유비용에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 서초구, 강남구, 송파구 중심으로 :Study on the Factors Affecting the Occupancy Cost of Small and Medium-sized Office Buildings : Focusing on Seocho-gu, Gangnam-gu and Songpa-gu

홍정훈

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자료유형: 학위논문

저자정보: 홍정훈 (건국대학교, 건국대학교 부동산대학원)

지도교수: 이상엽

발행연도: 2023

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2024

강남 3구 중소형 오피스빌딩 점유비용 결정요인 연구

홍정훈 , 윤미애 , 김종진 한국콘텐츠학회논문지 2024.06 학술저널

2023

중소형 오피스빌딩 점유비용에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 서초구, 강남구, 송파구 중심으로

홍정훈 2023.01 학위논문

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2008년 이후 우리나라에서도 부동산 금융시장이 선진화되고 체계적으로 성장하면서 부동산 운용 및 관리방안도 다양하게 발전하였다. 과거 국내 오피스 임대시장에서는 명목임대료 및 관리비 중심으로 운용되었다면 최근에는 임차인이 한단위의 면적을 배타적으로 사용하기 위해 부담하는 총비용인 점유비용(Net Occupancy Cost) 항목을 병행하여 사용하고 있다. 물론 아직까지는 대형 오피스빌딩 위주로 점유비용을 사용되고 있지만, 최근 들어 부동산관련 여러 업체들을 통해 중소형 오피스빌딩에서도 점진적으로 확대 사용되고 있다.
본 연구에서는 중소형 오피스빌딩 점유비용에 영향을 주는 요인을 입지특성, 건물특성, 이용특성 3가지로 분류하고 각 특성별 변수들이 점유비용에 미치는 영향을 확인하고자 한다.
연구방법은 다중회귀분석 방법을 통해 실증분석 하였으며, 연구 결과 점유비용에 영향을 미치는 요인을 절대값 순위로 나열하면 총주차 수(0.225)→냉난방방식(0.197)→전용률(-0.191)→경과년수(-0.176)→SUV차량주차가능여부(0.153)→용도지역[상업지역] (0.142)→지하철역까지의 거리(-0.133)→접도수(0.087)의 순서로 나타났다. 위 8개의 유효한 변수들중 건물특성 및 이용특성이 1,2,3,4,5번 순위로 영향을 미치는 것으로 확인되었으며, 입지특성은 6,7,8번 순위로 나타났다. 이 결과는 대형 오피스빌딩에서 중요시 되었던 입지특성변수는 중소형 오피스빌딩에서 건물특성과 이용특성보다 상대적으로 낮은 영향을 주고 있음을 확인할 수 있다. 즉, 건물 내제적요인이 중소형 오피스빌딩 점유비용에 미치는 영향이 더 크다라는 점을 증명한 것이다.
본 연구 결과는 중소형 빌딩 점유비용에 대한 투자 분석의 기초로 활용이 되고 적정 점유비용 평가기준 및 빌딩별 임대차 가치 측정의 평가 요소로 활용하는데 기준이 됨으로써 우리나라 중소형 빌딩 오피스 시장의 질서를 안정화 하는데 기여 할 것으로 기대한다.

Since 2008, real estate financial market has been advanced and growing systematically, which has developed various real estate management methods. The domestic office rental market was managed mainly by nominal rent and management expenses in the past, whereas it has been operated based on nominal rent, management expenses and net occupancy cost: total cost that the tenant bear for the exclusive use of one unit of area, in the recent year. Still, the occupancy cost is mainly used for large office buildings, but recently, it is gradually being used in small and medium-sized office buildings through various real estate companies.
The study categorizes the factors affecting the occupancy cost of small and medium-sized office buildings into three categories: Characteristics of Location, Building, and Use, and confirms the effect of each characteristics variable on the occupancy cost.
As a result of empirical analysis through multiple regression analysis, the factors that affect occupancy cost are listed in order of absolute value as follows: total number of parking spaces(0.225)→HVAC system(0.197)→building efficency ratio(-0.191)→elapsed years(-0.176)→availability of parking for SUV vehicles(0.153)→zoning[commercial area] (0.142)→distance to the subway station(-0.133)→number of bordering roads(0.087). Among the above 8 valid variables, it was confirmed that the characteristics of building and use were ranked in the 1st, 2nd, 3rd, 4th, and 5th ranks, and the characteristics of location were ranked in the 6th, 7th, and 8th ranks. This result confirms that the variables of characteristics of location, which were considered important in the large office buildings, have a relatively lower impact than characteristics of building and use in small and medium-sized office buildings. In other words, the internal factors of the building have a greater impact on the occupancy cost of small and medium-sized office buildings.
The results of this study are expected to contribute to stabilizing the order of the small and medium-sized building office market in Korea by being used as the basis for investment analysis on the occupancy cost of small and medium-sized buildings, and serving as the standard for the evaluation of appropriate occupancy cost and evaluation factors for measuring the rental value of each building.

#점유비용 #중소형 오피스빌딩 #다중회귀분석

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 7
제2장 이론적 배경 및 선행 연구 고찰 9
제1절 이론적 배경 9
1. 빌딩 정의 및 분류 9
2. 중소형 빌딩의 정의 및 특징 16
3. 중소형 빌딩의 권역별 특성 19
4. 오피스 빌딩 임대료 및 점유비용의 정의 21
제2절 선행연구 고찰 23
1. 오피스 빌딩 임대료 관련 선행연구 24
2. 중소형 빌딩 관련 선행연구 27
3. 오피스 빌딩 점유비용 관련 선행연구 29
4. 선행연구와의 차이점 33
제3장 분석의 틀 설정 34
제1절 분석방법 34
1. 가설설정 34
2. 분석방법 및 연구 모형 34
제2절 변수설정 36
1. 종속변수 36
2. 독립변수 36
제4장 실증분석 39
제1절 기초 통계량 분석 39
1. 기초 통계량 분석 39
2. 주요 변수의 분포 특성 41
제2절 상관관계 분석 42
제3절 회귀분석 결과 46
1. 중소형 오피스빌딩 점유비용 영향 요인 분석 48
제5장 결론 51
제1절 연구결과 요약 및 시사점 51
1. 연구결과 요약 51
2. 연구 시사점 52
제2절 연구 의의 및 한계점 54
참고문헌 55
ABSTRACT 59

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