주택은 그 특성상 물리적·질적 측면에서 이질성을 갖고 있어 원하는 종류의 서비스가 하나의 단위로 구성되어 있어 각각의 특성을 분리하여 구입할 수 없다. 공동주택인 아파트는 이러한 특성으로 인하여 아파트 가격은 주변의 환경에 의해서 결정될 뿐만 아니라 각호의 특성에 따라서도 변화한다. 단지와 주동의 특성이 근린의 영향을 설명한다면, 아파트 층수와 향 같은 영향은 각호의 차별성을 형성하는 영향 요인이 된다. 삶의 질이 향상되고 소득 수준이 늘면서 아파트 선호에 있어 과거 물리적인 특성이 중요시됐다면, 최근에는 조망 등 아파트를 둘러싼 환경적 특성이 부각되고 있다.
한강은 서울의 대표하는 경관 중 하나로 선행연구들은 한강조망의 가치가 주택가격에 일관적으로 정(+)의 프리미엄을 가져다준다는 결과를 내놓고 있다. 이는 소비자의 한강조망에 대한 선호가 증가하는 현상이 명백해 보이고 이러한 경향이 아파트 가격에 상당하게 영향을 미치고 있는 것으로 추정된다. 한강변에는 재건축 연한이 도래한 단지로 인해 재건축이 급속하게 진행되고 있다. 이런 가운데 2010년대 들면서 한강 이남에 일조권 중심의 남향 설계에서 한강조망을 적극적으로 채택하는 북향 설계를 채택하는 단지가 등장했고, 부동산 시장에서 한강조망이 우수한 세대의 매매가격이 높게 형성되면서 한강조망의 가치가 부각되기 시작했다. 한강변의 급격한 변화 속에서 재건축 단계에서 한강조망권을 확보하려는 이해 당사자 간 갈등은 물론, 한강조망의 가치가 제대로 평가되어 있는지에 대한 관심이 커지고 있지만 한강조망 관련 연구에서는 이 같은 변화를 확인하기 어렵다.
본 연구는 이 같은 배경을 바탕으로 최근의 한강조망의 가치를 확인하고 한강조망에 대한 평가가 어떻게 이루어지고 있는지 연구문제를 설정하였다. 실증분석을 통해 먼저 실거래가에 확인되고 있는 한강조망의 가치를 살펴보고, 분양가 및 공동주택 공시가격에 평가되고 있는 한강조망의 가치를 분석하였다. 이를 통하여 주택 매매자들 사이에 실거래가로 책정되는 한강조망의 가치와 분양 및 정부에 의한 분양가와 공시가격에 평가되는 한강조망의 가치와의 차이를 확인하였다.
실증분석 결과 한강조망은 아파트 실거래가에 ‘조망 없음’에 비하여 ‘제한 조망’은 1.5%, ‘일부 조망’ 2.5%, ‘상당 조망’ 4.4%, ‘전면 조망’은 5.1% 영향을 끼치고 있는 것을 확인하였다. 한강조망 정도에 따라 아파트 가격에 미치는 영향이 증가하였고, 위치에 따른 한강조망의 영향을 분석한 결과 한강과 가까운 세대는 한강조망의 영향을 받지만, 먼 세대는 영향을 받지 않는 차이도 확인하였다. 분양가 및 공시가격에 평가되는 한강조망의 가치와 관련한 분석 결과 분양가는 실거래가에 비하여 한강조망의 영향력이 낮게 나타났다. 공시가격에 평가되는 한강조망의 가치는 시간이 지나면서 영향력이 높아지는 것을 볼 수 있는데, 완공 이후 초반에는 실거래가에의 영향력이 더 높지만, 시간이 지나면서 공시가격에의 영향력이 더 커지는 것을 확인하였다. 이는 한강조망의 가치에 대한 주택 매매자와 분양 및 공시가격의 평가 주체 간의 차이가 발생하는 것을 확인한 것이다. 한강조망의 가치와 관련하여 정부의 정책에 의한 공시가격의 변화는 실제 조망 경관의 가치 반영을 더욱 어렵게 할 수 있다는 것으로 해석된다.
연구 대상과 방법에서 한강 이남에서 ‘북향 한강조망’의 한강조망 특화 단지인 반포동의 아크로리버파크를 분석 대상으로 삼았고, 3차원 시뮬레이션 프로그램으로 측정한 각 세대의 한강조망률의 정량화 변수를 한강조망 변수로 사용하여 선행연구와 차별성을 꾀하였다. 이는 최근의 경향성을 반영해 2010년대 이후 부동산 시장에서 부각되고 있는 북향 한강조망 가치를 보다 정밀한 방법으로 분석한 연구로 볼 수 있다.
본 연구는 선행연구를 바탕으로 연구 대상과 방법에서 차별성을 꾀하고 있으며 이를 통하여 그동안 조망 측정의 한계 등으로 인하여 이루어지지 않았던 분양가 및 공시가격과의 관련성 연구 등으로 범위를 크게 확대하였다. 이를 토대로 한강조망의 양적인 가치 확인과 질적인 가치 해석도 시행해 한강조망 가치의 본질에 가장 가깝게 접근하였다고 볼 수 있다. 본 연구 분석 결과는 한강조망과 관계된 이해 당사자들과 향후 연구자들에게 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.