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한국법학원 저스티스 저스티스 通卷 第84號
발행연도
2005.4
수록면
70 - 98 (29page)

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부동산경매 실무에서 자주 접하는 것이 농지의 경매와 그와 관련된 농지취득자격증명의 문제이다. 현행 법률상 일정 종류의 부동산이나 물권을 취득하기 위해서는 관할 행정청의 각종 허가나 인가 또는 증명을 얻어야만 계약과 물권변동의 효력이 인정되는 것이 상당 수 있고, 농지도 이를 취득하여 소유권이 전등기를 경료하기 위해서는 농지법이 정하고 있는 농지취득자격증명을 소재지관서로부터 발부받아 소유권이전등기시에 첨부해야 한다.
농지취득자격증명은 경매뿐만 아니라 매매와 관련하여서도 중요한 의의를 가진다고 할 수 있다. 농지취득자격증명의 법적 성격과 그것이 결여된 때의 매매와 경매, 등기의 효력은 과거 농지매매증명의 그것과는 달리 해석할 필요성이 매우 크다. 농지매매증명은 구 농지개혁법이 경자유전의 원칙과 소작농제도를 방지할 목적으로 농지의 매매 단계부터 물권변동의 요건으로 요구하였던 것이다. 따라서 그 발급과정도 현재의 농지취득자격증명과는 차원을 달리할 정도로 엄격하였고 여러 단계의 확인을 거쳤을 뿐만 아니라 가장 중요한 것은 실제로 농업을 경영할 의사와 능력이 있느냐의 여부를 중점적으로 확인ㆍ심사하였던 것이다. 따라서 대법원 판례도 농지매매증명에 관하여 처음에는 채권계약의 효력요건이라거나 법정조건이라는 등으로 다양하게 해석하다가 나중에 전원합의체 판결을 통하여 물권변동의 효력발생요건으로 통일적으로 해석하였던 것이다.
그러나 농지취득자격증명은 농지매매증명과 비교하면 발급과정이나 자격요건을 전혀 달리하고 있다. 물론 그 발급과정에서 심사할 사항으로서 구 농지개혁법 당시의 그것과 일치하거나 유사한 부분도 상당수 남아 있다. 그러나 근본적으로 농지법은 농지취득자격증명의 발급절차에서 과거의 농지위원의 확인절차를 폐지하였고 단지 소재지관서의 장이 단독으로 발급하도록 하고 있다. 그리고 그 심사도 원칙적으로 서류심사에 그치면서 필요하다고 판단되는 경우에만 현지확인을 하도록 규정하고 있다. 그리고 무엇보다도 중요한 것은 과거 농지매매증명시에 요구되던 매수인이 농지소재지에 실제로 거주하느냐와 매수인의 가족이 농지 소재지에 주민등록이 되어있어야 한다는 등의 요건도 모두 폐지하였다. 그리고 농업인이 아닌 개인일지라도 주말ㆍ체험영농을 목적으로 하는 경우에는 농지의 취득을 가능하게 하여 과거의 농지매매증명 당시에는 불가능하였던 개인의 농지취득도 가능하게 하였다.
대법원은 이미 그런 변화를 감지하여 농지취득자격증명의 법적 성질을 농지매매증명의 그것과는 달리 매매의 효력발생요건이 아니라 소유권이전등기시에 첨부해야 하는 자료에 불과한 것으로 그 의미를 축소하기에 이른 것으로 보인다.
나아가 현재는 과거 임야의 매매에 있어서 요구하던 임야매매증명 제도도 이를 폐지하였는바, 그런 제반사정에 비추어 보더라도 앞으로도 농지의 취득요건을 점차 완화해나갈 것임이 분명하다.
이런 모든 점들을 고려한다면, 이제는 농지취득자격증명이 없는 매매 및 경매와 그 등기의 법적 효력도 과거의 농지매매증명이 없을 때의 그것과 다르게 해석해야 할 필요성이 강하고 앞으로의 판례의 추세도 그런 방향으로 나아가야한다고 생각한다.
그것은 기본적으로 어떤 토지가 농지에 해당하는지의 여부가 절대적ㆍ선험적으로 결정되지 않고 유권적 판단기관의 법률적ㆍ사실적 판단을 토대로 하는 애초부터 법적인 모호성을 띠고 있는 개념이고, 거기서 한 걸음 더 나아가 그 취득에 농지취득자격증명을 요구하면서도 그 발급요건의 심사가 형식적인 서류심사에 그치고 소재지관서의 장의 주관적인 판단도 개입되는 현실에 비추어 보면, 단지 농지취득자격 증명이 결여되었다고 해서 소유권취득의 효과를 전적으로 부인하는 것은 농지에 대한 소유권취득의 법률관계를 지나치게 불안하게 만드는 것이 되고, 만약 농지취득자격증명이 없는 소유권이전등기를 사유를 불문하고 모두 원인무효로 보는 경우에는 누구든지 언제든지 그 원인무효를 주장할 수 있게 되어서 농지의 소유권취득 및 이용관계는 영원한 불안요소로 남을 수밖에 없기 때문이다.
이 논문에서는 우선 어떤 토지가 농지에 해당하는지를 판단하는 기준과 판단방법부터 살펴보고, 농지취득자격증명의 유래가 되는 농지매매증명 제도와 그 법적 성격을 살펴본 다음, 그것이 결여된 경우의 매매와 경매의 법적 효력(소유권취득 여부)을 검토하고 나서, 마지막 단계로 소재지관서가 법률상 정당한 사유 없이 농지취득자격증명의 발급을 거부한 때에 집행법원으로서는 어떤 후속 조치를 취하는 것이 타당한가 하는 문제를 검토하였다.
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목차

논문요지
Ⅰ. 들어가는 글
Ⅱ. 농지의 개념 및 판단
Ⅲ. 농지취득자격증명 제도
Ⅳ. 농지취득자격증명이 없는 매매의 효력
Ⅴ. 경매의 특별매각조건과 농지취득자격증명의 문제
Ⅵ. 맺는 말

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  • 대법원 1990. 7. 24. 선고 89누8224 판결

    가. 농지의 명의수탁자가 적극적으로 농가이거나 자경의사가 있는 것처럼 하여 소재지관서의 증명을 받아 그 명의로 소유권이전등기를 마치고 그 농지에 관한 소유자로 행세하면서, 한편으로 증여세 등의 부과를 면하기 위하여 농가도 아니고 자경의사도 없었음을 들어 농지개혁법에 저촉되기 때문에 그 등기가 무효라고 주장함은 전에 스스로 한 행위와 모순되는

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    농지의 경락을 받은 자가 농지개혁법 19조 2항 소정의 소재지 관서의 농지매매증명을 받아 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그후 농지매매증명이 취소된 경우에는 농지개혁법 19조 2항 소정의 소재지곤서의 증명은 처음부터 없었던 것과 같은 결과가 되어 그 농지에 대한 매수인 앞으로의 소유권이전의 효력은 생

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  • 대법원 1992. 10. 9. 선고 92누11749 판결

    가. 농지매매증명에 관한 농지관리위원의 확인은 발급관청인 시·읍·면장의 확인을 쉽게 하도록 도와주는 전단계 경유기관의 조치에 불과할 뿐, 발급관서장의 행위가 농지위원들의 확인행위에 기속되는 것이 아니다.

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  • 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결

    가. 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

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  • 대법원 1994. 7. 29. 선고 94다9986 판결

    가. 농지임대차관리법시행규칙 제9조 제1항은 농지개혁법 제19조 제2항의 규정에 의한 농지매매증명을 발급받고자 하는 경우에는 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 서명 또는 날인한 농지매매증명신청서를 제출하도록 규정하고 있으므로(위 시행규칙 별지 제9호 서식 참조), 농지매매증명을 발급받기 위하여는 매도인이 농지매매증명의 발급을 신청하는 의

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  • 대법원 1982. 5. 11. 선고 80누104 판결

    행정처분 취소판결이 확정된 경우에 처분행정청이 그 행정소송의 사실심 변론종결이전의 사유를 내세워 다시 확정판결에 저촉되는 행정처분을 하는 것은 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용될 수 없다.

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  • 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결

    구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지) 소정의 농지매매증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생할 수 있을지언정 물권변동의 효과 즉, 소유권이전의 효과는 발생할 수 없고, 이와 같은 법리는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 구 농지개혁법 시행 당시의 공

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  • 대법원 2000. 10. 28.자 2000마629 결정

    [1] 낙찰허가결정이 항고기각으로 확정된 후 당시 항고인이 아니었던 임의경매 목적물의 소유자 겸 채무자가 낙찰허가결정을 준재심대상결정으로 삼아 그 결정에 위법이 있음을 이유로 그 취소를 구하는 준재심을 청구한 경우, 그 준재심대상결정은 그 낙찰허가결정이고 임의경매 목적물의 소유자 겸 채무자는 그 취소를 구할 이익이 있는 자로서 그 낙찰허가결

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  • 광주고등법원 1980. 3. 5. 선고 77나117 제2민사부판결

    등기신청 서류에 첨부된 등기의무자의 인감증명이 그 유효기간경과 후에 사용된 것이라는 사정만으로서는 그 등기가 원인무효라고 볼 수 없고 또 부동산등기법 제55조에 위배된다고도 볼 수 없다.

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  • 대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정

    [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조의2가 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정

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  • 대법원 1967. 2. 21. 선고 65다1603 판결

    농지매매에 필요한 농지증명을 구비하지 못하였다는 이유로 패소판결이 확정되었다고 하여도 그 확정판결의 변론종결 후 농지증명을 새로이 추완하였다면 기존의 확정판결의 내용과 반대되는 청구를 하여도 기판력에 저촉되는 것이 아니다.

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  • 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다19432 판결

    가. 갑 소유이던 농지가 소외 을을 거쳐 병에게 순차 매도되었고 위 을이 재일 교포로서 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 농지매매증명을 받지 못한 채 사망하였다면 위 매매는 무효라 할 것이다.

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  • 대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결

    구 사립학교법(1990.4.7.법률 제4266호로 개정도기 전의 것)제28조 제1항은 학교법인이 그 기본재산을 매도, 증여, 임대, 교환 또는 용도변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이나 권리의 포기를 하고자 할 때에는 감독청의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있으므로, 학교법인이 그 의사에 의하여 기본재산을 양도하는 경우뿐

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  • 대법원 2004. 2. 25.자 2002마4061 결정

    구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)이 적용되는 사건에서 경매법원에 의하여 경락불허가결정이 내려진 이후 그 결정에 대한 항고사건 계속중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이와 같은 사유까지 고려하여 경락불허가결정의 당부를 판단하여야 할 것이다.

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  • 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결

    가. 농지개혁법상의 농지를 취득할 수 없는 법인이 농지를 매수하기로 하는 내용의 매매계약은 무효이므로 그 매매를 원인으로 하여 경료된 법인명의의 등기는 무효이고 매매당시 농지개혁법 제19조 제2항이 정하는 소재지관서의 증명이 있었다 하여 그 매매를 유효하다고 볼 수 없다.

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  • 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결

    [1] 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서(농지법 제8조 제4항), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아니다.

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  • 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결

    지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있기는 하나 그 토지에 대한 낙찰허가결정 훨씬 전에 인근 토지보다 약 1∼2ｍ나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 타용도로 전용되어 상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 왔기 때문에 농지로서의 기능을 완전히 상실하였고, 또한 낙찰인이 낙찰허가결정 이전에 농지취득자격증명

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  • 대법원 1968. 8. 23.자 68마823 결정

    본조 제3호 이하의 경우에 있어서 등기공무원이 이를 간과하고 등기신청을 접수하여 그 등기를 완료한 경우에는 이해 관계인은 등기공무원의 처분에 대하여 이의의 방법에 의하여 등기의 말소를 청구할 수 없다.

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  • 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결

    구 전통사찰보존법(1997. 12. 13. 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 제2호, 같은 조 제5항 및 같은법시행령 제7조 제2항 등에 의하면 전통사찰보존법상의 경내지 등을 대여, 양도, 담보제공 등 처분행위를 함에는 문화체육부장관의 허가를 받게 되어 있고, 이에 위배되는 처분은 무효로 한다고 규정하고 있는바, 그 처분행위가 강제경매절

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  • 대법원 1966. 3. 8.자 66사2 전원합의체 결정

    농지개혁법의 성질이 강행법규라하더라도 그 해석, 적용에 관한 사항이 법원이 직권으로 조사할 사항이라고는 보기어렵고 변론주의를 터전으로 하는 민사소송에 있어서 당사자가 그 해석, 적용에 관한 사항에 관하여 다투지 아니할 경우에는 구태여 법원이 나서서 그것을 문제삼을 성질의 것은 못된다.

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  • 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결

    [1] 무효인 공정증서에 기한 경매임을 이유로 경매절차가 무효라고 주장하여 그 경매목적물에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 경우에 그 말소 주장이 금반언의 원칙 및 신의칙에 위반되는 것이어서 허용될 수 없다고 하려면, 무효인 공정증서상에 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 채무명의로 한 경매절차가 진행되고 있는 동안에 공정증서의 무

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  • 대법원 1987. 10. 28. 선고 87다카1312 판결

    가. 임야소유권이전등기등에관한특별조치법이나 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 이루어진 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고 위법 소정의 보증서 및 확인서가 허위 또는 위조된 것이라는 특단의 사정에 관한 주장입증이 없는 한 그 추정력은 그대로 유지된다 할 것이고 여기서 말하는 허위의 보증서나 확인서란 권리 변동

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  • 대법원 1984. 11. 13. 선고 84다75 판결

    가. 농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지 관서의 증명은 농지매매계약의 유효요건이고 이 규정은 소위 공익에 관한 것으로 당사자의 의사나 태도에 의하여 그 규정의 적용을 배제할 수 없다 할 것이므로 위 증명이 없는 한 농지매매계약은 매매당사자의 태도 여하에 불구하고 그 효력을 발생할 수 없다 할 것이고 따라서 그것을

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  • 대법원 1987. 1. 15.자 86마1095 결정

    경매목적인 토지의 지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로 보아 농지개혁법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가경매인이 농지개혁법 소정의 농지매매 증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 경락을 불허할 수 없다.

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  • 대법원 1968. 5. 28. 선고 68다490 판결

    농지에 대하여는 자경 또는 자영의 의사가 없는 한 농지에 대한 소유권을 취득할 수 없다 할 것으로서 다만 채무담보만을 목적으로 자경 또는 자영의 의사 없이 소유권이전등기만을 경유한 경우에 본조 제2항 소정의 소재지관서의 증명이 있다 하여도 그 증명은 실질에 부합하지 않는 것으로서 자경 또는 자영의 의사 없는 한 그 소유권이전등기는 원인무효

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  • 대구고등법원 1994. 3. 17. 선고 93구2682 제2특별부판결

    농지매매증명은 농지의 매수인이 농가이고 자영할 목적이 있으며 그것을 매수하여도 3정보를 초과하지 않는다는 사실을 증명하는 서면이고, 매수인이 위 법규의 요건을 충족하는 이상 소재지 관서의 장으로서는 반드시 그 증명을 발부하여야 하는 기속행위이며, 쌍방이 신청할 수 있음은 물론이거니와 매도인이나 매수인 단독으로도 신청할 수 있다.

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  • 대법원 1987. 4. 28. 선고 85다카971 판결

    가. 농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결당시 농지매매증명이 없다하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니다.

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  • 대법원 2000. 8. 22. 선고 99다62609,62616 판결

    [1] 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조에 의하여 폐지)상 자경 또는 자영의 의사가 없는 농지의 매수인은 농지매매증명의 발급 여부에 관계없이 농지에 대한 소유권을 취득할 수 없는 것이고, 농지매매증명을 얻은 매수인은 자경 또는 자영의 의사가 있었다고 추정되나, 반증에 의하여 자경 또는 자영의 의사가

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  • 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정

    [1] 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는

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