미국 주택담보대출시장에서 정보공개규제

김대규

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김대규

저널정보: 숭실대학교 법학연구소 법학논총 法學論叢第22輯

발행연도: 2009.8

수록면: 1 - 28 (28page)

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1970～1980년대에 이루어진 대출 영업에 대한 직접적인 규제의 철폐·완화의 결과, 미국에서는 대출상품에 대한 정보공개(Disclosure)가 연방 및 주정부 당국의 가장 중요한 규제유형이 되었다. 즉 공적인 주택금융보다는 민간에 의한 주택금융의 조달이 모기지론 시장의 주축을 이루게 되면서, 금융감독당국은 대출과 관련된 광고, 정보공개, 철회권의 통지 등을 규제하는 성실대부법(Truth in Lending Act: TILA, 1968)1)과 자매법률로써 모기지 계약체결 시점에서 계약체결비용의 산정내역에 대한 공개를 규제하는 부동산계약체결절차법(Real Estate Settlement Procedures Act: RESPA, 1974)2)의 제정 및 개정을 통해 주택담보대출거래에서 주로 모기지 시장의 정보생산능력을 개선해 나가는데 주력하게 된 것이다. 그러나 이들 법제는 신용이 우수한 차입자를 대상으로 평균적 비용(Average Cost)에 기초한가격에 대한 정보공개를 통해 신용상품의 소비자 구매를 촉진하고자 한 것이어서, 모기지론의 증권화 및 유동화가 활성화 되고 모기지 브로커 등 중개인의 역할이 커지는 등 1990년대 이후에 이루어진 금융환경의 변화와는 동떨어진 것이었다. 결과적으로 적기에 개정되지 못한 이들 정보공개 관련 법제의 미흡은 서브프라임 금융위기를 키우는 결과를 가져오게 되었다고 할 수 있다. 이에 이 글은 이와 같은 법제들이 어떤 이유로 현실 규제에 미흡하였는지, 법률을 집행하는 감독기관은 대출의 건전성 유지와 차입자 보호에 어떻게 실패하였는지 살펴보고, 금융 위기 이후 주택담보대출거래에서 공시규제 관련 법제의 변화와 그 함의를 찾아보고자 한다.

In recent years, rising mortgage debt loads of ordinary homeowners have received widespread attention and concern in the US. Policymakers exhort consumers to minimize their cost co credit by comparison shopping for home mortgages. But these calls for comparison shopping ignore the fact certain consumers-specially, individuals with poor credit- face informational barriers that make meaningful comparison shopping for mortgages nearly impossible. In view of these barriers, it is not at all surprising, that shopping for credit remains extremely limited - limited to the same upscale consumers who would manage perfectly well without benefit of legislation.
The Truth in Lending Act and the Real Estate Settlement Procedures Act were both enacted to remove informational barriers to consumers search for residential mortgages. Both statutes were enacted in days of old when the only conventional mortgage market was the prime market and home mortgages were limited to customers with strong credit records. The U. S. system of mandatory mortgage disclosures was designed for the old world of prime loans.
Since then, over the past two decades, the U. S. residential mortgage market has undergone rapid change. The market has evolved from strictly a prime market based on average cost pricing to a dual market offering both prime loans and subprime loans based on risk-based pricing.
This paper attempt to analyze the lax federal disclosure laws governing price revelation in the home mortgage markets in America, which were a leading cause of today's credit crisis and recession in U. S. Moreover this paper examine the amendments of the federal regulations, especially the Regulation X & Z, which the Federal Reserve Board and the Department of House & Urban has full authority under TILA & RESPA to implement change. In conclusion, federal mortgage disclosures had broken down in the face risk-based pricing in US. However, this state of affairs is not evitable. Minor changes to federal regulations governing subprime mortgage advertising would help alleviate the current state of rmapant misrepresentations and misleading omissions in the mortgage market.

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