임차건물 부분의 화재가 임차 외 건물 부분에 재산상 손해를 발생시킨 경우, 임차인의 손해배상책임에 관하여 : 대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체. 2012다86895판결을 중심으로 :대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체. 2012다86895판결을 중심으로

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저자정보: 김상헌 (광주지방법원)

저널정보: 국민대학교 법학연구소 법학논총 法學論叢第30卷第2號 (通卷第57號)

발행연도: 2017.10

수록면: 109 - 146 (38page)

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본 논문은, 임차인이 임차목적물을 인도받아 사용 · 수익하고 있는 동안에 임차인의 지배·관리영역에서 원인 모를 화재가 발생한 경우, 그 화재로 임차한 부분 외 건물 부분에 발생한 재산적 손해에 대하여는, 임대인이 임차인의 계약상 의무 위반 등을 증명하지 못하는 한 임차인의 채무불이행책임을 인정할 수 없다고 함으로써, 종전 판례를 변경한 대상판결을 비판적 관점에서 검토한 것이다. 대상판결은, 임차 부분과 임차 외 부분으로 나누어진 단일 건물을 소유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 그 확대를 막기 위한 방법을 강구할 동기를 부여하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 그러나 채무불이행과 손해배상에 관한 민법의 기본 구조에 충실한 해석인지에 관하여는 의문의 여지가 있다.
따라서 대상판결에 관한 의견을 피력해 본다.
첫째, 임차인이 임차물을 인도받아 사용하고 있는 동안에 그가 지배 · 관리하고 있는 영역에서 원인 모를 화재가 발생하여 임차목적물에 발생한 손해에 대하여 임차인은 채무불이행책임을 부담한다.
둘째, 이 사건 화재로 임차 외 건물 부분의 훼손에 따른 손해가 발생하였더라도, 임대인은 직접적으로 임차인에게 그 책임을 묻지 못한다. 임차외 건물 부분에 대한 임차인의 채무 내지 의무의 존재와 그에 따른 계약위반 사실이 없기 때문이다. 한편 제390조 소정의 채무불이행에 따른 손해는 의무위반과의 상당인과관계가 있는 손해를 말한다. 그렇다면 이 사건 임차 외 건물 부분에 발생한 재산적 손해는, 임차건물 부분의 훼손에 따른 임차인의 채무불이행을 원인으로 하는 후속손해로서 제393조 제1항 소정의 통상손해에 해당하기 때문에 임차인은 이를 배상하여야 한다. 화재로 훼손된 임차 외 건물 부분의 수리비 등 상당액에서 임대인의 과실등 책임제한 사유에 기한 금액을 공제한 잔액이 구체적인 손해액이 된다.

#증명책임 #임차인의 의무 #채무불이행책임 #통상손해 #상당인과관계 #Burden of proof #The duties of a tenant #Contractual default liability #General damage #Proximate causal relation

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대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결

임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를
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대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 2012다86901(반소) 전원합의체 판결

[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대
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대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결

[1] 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 목적물반환의무가 이행불능이 됨으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 그러나 그 이행불능이 임대차목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 할 임대인의 의무 위반에
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대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다35676 판결

[1] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것인바, 농업협동조합중앙회와 지역농업협동조합과의 관계, 계통구매사업의 운영방식, 농업협동조합중앙회와 영농기자재 제조업자 사이에 체결된 구매공급계약의 내용, 특히 농민이 지역농업협동조합으로부터 문제가 된 영농기자재를 일정
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대법원 2007. 1. 11. 선고 2005다67971 판결

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대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결

가. 부동산의 매수인이 그 부동산상에 설정된 근저당권의 피담보채무와 가압류채무를 공제하고 나머지 잔액만을 잔대금으로 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 제기하면서 잔대금의 수령과 동시에 그 의무이행을 구하지 아니하고 무조건으로 소유권이전등기청구를 하였다고 해서 미리 매매계약의 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것으로 볼 수 없다.
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대법원 1999. 4. 13. 선고 98다51077,51084 판결

[1] 실화책임에관한법률은 실화자에게 중대한 과실이 없는 한 불법행위상의 손해배상책임을 부담시키지 아니한다는 데에 불과하고, 채무불이행상의 손해배상청구에는 그 적용이 없다.
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대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결

건물의 구조가 목조건물로서 건물 전체가 1칸 내지 2칸 정도의 점포로 구분되어 있는데 각 점포가 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접함으로써 각 유지존립함에 있어 불가분일체를 이루고 있는 경우, 그중 한 점포임차인의 과실로 위 건물전체가 소실되었다면 그 임차인의 화재로 인한 임차물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으
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대법원 1985. 9. 10. 선고 84다카1532 판결

민법 제393조 제2항 소정의 특별사정으로 인한 손해배상에 있어서 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지의 여부를 가리는 시기는 계약체결당시가 아니라 채무의 이행기까지를 기준으로 판단하여야 한다.
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대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를
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대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결

[1] 창고업자가 운송업자에게 운송업자 발행의 화물인도지시서 없이는 화물을 출고하지 않겠다고 약정하고도 그 화물인도지시서나 운송업자 발행의 선하증권 없이 수입업자에게 화물을 임의로 인도한 경우, 운송업자가 그로 인하여 그 선하증권 소지인인 운송주선업자에게 손해배상 합의금 등을 지급하였다고 하더라도 운송업자의 그 손해배상 합의금 등의 지급으로
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대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결

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대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결

가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,
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대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951,6968 판결

[1] 프로축구선수가 프로축구단 운영주와 입단계약을 체결함에 있어서 해외 진출시 위 구단이 해외 구단으로부터 지급받을 이적료의 절반을 나누어 갖기로 약정하고 이후 약정한 이적료를 지급받은 경우, 위 금원이 현 구단에 대한 입단 대가로서의 의미뿐만 아니라 해외 진출 후 귀국시 현 구단에의 복귀에 대한 대가로서의 의미도 가진다는 원심의 판단을
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대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결

[1] 정리회사의 관리인이 회사정리절차개시결정 이전에 아파트 분양계약을 체결한 수분양자들로부터 분양잔대금을 지급받고 그들을 입주시킨 경우, 아파트 수분양자들의 정리회사에 대한 소유권이전등기청구권은 회사정리법 제208조 제7호에 정한 공익채권에 해당하고, 그 이행지체로 인한 손해배상청구권 역시 공익채권에 해당한다고 한 사례
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대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다81315 판결

[1] 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위를 정할 때에는 채무불이행과 손해 사이에 자연적 또는 사실적 인과관계가 존재하는 것만으로는 부족하고 이념적 또는 법률적 인과관계, 즉 상당인과관계가 있어야 한다. 따라서 채무자의 고의 또는 과실에 의하여 자신의 권리를 침해받은 채권자가 자신의 권리 보호를 위하여 부득이하게 외국에서 소송을 제기하고 그
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대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결

임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으므로, 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 손실된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한
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대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 `임대인의 수선의무`라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차
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대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결

임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하
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대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카7569 판결

가. 사고 당시의 피해차량의 교환가격을 현저하게 웃도는 수리비용을 지출했다 하더라도 이런 경우는 경제적인 면에서 수리불능으로 보아 사고 당시의 교환가격으로부터 고물(고철)대금을 뺀 나머지만을 손해배상으로 청구할 수 있을 뿐이라고 할 것이고, 이렇게 보아야만 손해배상제도의 이상인 공평의 관념에 합치되는 것이며, 따라서 교환가격보다 높은 수리비
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대법원 1996. 2. 13. 선고 95다47619 판결

매매대금을 완불하지 않은 토지의 매수인이 그 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 설계비 또는 공사계약금을 지출하였다가 계약이 해제됨으로 말미암아 이를 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다 하더라도 이는 이례적인 사정에 속하는 것으로서, 설사 토지의 매도인이 매수인의 취득 목적을 알았다 하더라도 마찬가지라 할 것이므로, 토지의 매도인으로서는
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대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591,16607 판결

[1] 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지
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대법원 1976. 10. 12. 선고 76다1313 판결

불법행위로 말미암아 신체의 상해를 입었기 때문에 가해자에게 대하여 손해배상을 청구할 경우에 있어서는 그 소송물인 손해는 통상의 치료비 따위와 같은 적극적 재산상 손해와 일실수익 상실에 따르는 소극적 재산상 손해 및 정신적 고통에 따르는 정신적 손해(위자료)의 3가지로 나누어진다고 볼 수 있고 일실수익상실로 인한 소극적 재산상 손해로서는 예
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대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의
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대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다7354 판결

[1] 일반적으로 수임인은 위임의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 특히 소송대리를 위임받은 변호사는 그 수임사무를 수행함에 있어 전문적인 법률지식과 경험에 기초하여 성실하게 의뢰인의 권리를 옹호할 의무가 있으며, 구체적인 위임사무의 범위는 변호사와 의뢰인 사이의 위임계약의 내용에 의하여 정하여지는 것이지만, 위임사무의
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대법원 1969. 3. 18. 선고 69다56 판결

임차물인 가옥이 화재로 소실되어 임차인의 임차인반환의무가 이행불능이 된 경우에 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유에 인한 것이라는 입증을 다하지 못하면 손해배상의 책임을 면할 수 없고 적어도 임차물보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 입증을 하여야 배상책임을 면할 수 있다.
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대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결

[1] 상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관하여 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을
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대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013,51020 판결

[1] 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다.
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수원지방법원 성남지원 2010. 12. 1. 선고 2009가합17130(본소), 2010가합7740(반소) 판결

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대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다75897 판결

매수인의 잔금지급 지체로 인하여 계약을 해제하지 아니한 매도인이 지체된 기간 동안 입은 손해 중 그 미지급 잔금에 대한 법정이율에 따른 이자 상당의 금액은 통상손해라고 할 것이지만, 그 사이에 매매대상 토지의 개별공시지가가 급등하여 매도인의 양도소득세 부담이 늘었다고 하더라도 그 손해는 사회일반의 관념상 매매계약에서의 잔금지급의 이행지체의
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대법원 2006. 9. 22. 선고 2005다30610 판결

[1] 회사가 불법쟁의행위를 주도한 노동조합의 간부들 상당수와 노동조합 자체에 대하여는 불법쟁의행위로 인한 손해배상책임을 묻지 않으면서, 정리해고무효확인의 소를 제기하여 고용관계를 정리하지 아니한 조합원들에 대해서만 손해배상청구를 유지하고 있더라도 소권을 남용한 것으로 볼 수 없다고 한 사례.
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대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결

건물의 구조가 가운데 부분에 방 4개와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목조 스레트 지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한
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대법원 1997. 5. 7. 선고 96다39455 판결

[1] 매도인이 매수인에게 공급한 부품이 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우, 나아가 내한성이라는 특수한 품질이나 성능을 갖추고 있지 못하여 하자가 있다고 인정할 수 있기 위하여는, 매수인이 매도인에게 완제품이 사용될 환경을 설명하면서 그 환경에 충분히 견딜 수 있는 내한성 있는 부품의 공급을 요구한 데 대하여, 매도인이 부품이 그
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대법원 1982. 8. 24. 선고 82다카254 판결

임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유에 의하지 않은 것임을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소실된 경우에 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을
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대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 `임대인의 수선의무`라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은
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대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다92258 판결

[1] 금전채권의 질권자가 민법 제353조 제1항, 제2항에 의하여 자기채권의 범위 내에서 직접청구권을 행사하는 경우 질권자는 질권설정자의 대리인과 같은 지위에서 입질채권을 추심하여 자기채권의 변제에 충당하고 그 한도에서 질권설정자에 의한 변제가 있었던 것으로 보므로, 위 범위 내에서는 제3채무자의 질권자에 대한 금전지급으로써 제3채무자의 질권설정자에 대한
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대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결

[1] 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고, 그 임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면, 임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체관계가 있는
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대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결

가. 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 소실된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한
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대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다113667 판결

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서울고등법원 2012. 9. 5. 선고 2011나3529(본소), 2011나3536(반소) 판결

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