토지신탁의 유형에 따른 법적 성격 비교 - 관리형토지신탁과 차입형토지신탁을 중심으로 -

구정진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 구정진 (변호사)

저널정보: 연세대학교 법학연구원 법학연구 법학연구 제30권 제4호

발행연도: 2020.1

수록면: 221 - 255 (35page)

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부동산산업의 발전과 고령화 시대를 맞이하여 신탁산업이 활성화되면서 부동산신탁업 산업규모가 커지고 상품의 종류 또한 다양해지고 있는데, 변화하고 발전하는 상품들의 경우에는 그 취지에 맞게 관련 법령의 해석과 제도의 정립이 필요한 시점이다, 특히 부동산개발사업을 영위함에 있어서 부동산금융의 필수적인 도구로 인식되고 있는 토지신탁의 경우 종래 신탁사가 실질적으로 사업을 영위하는 전통적인 차입형토지신탁(개발신탁)과 관리만을 목적으로 진행되는 관리형토지신탁, 나아가 신탁사의 신용보강을 통하여 사업의 안정성을 도모하는 책임준공확약형 관리형토지신탁 등의 다양한 유형으로 발전하고 있지만 이러한 개별 상품유형들을 명확하게 규율하는 법령들이 미비되어 있는 현실이다. 상품유형들에 대한 법적 성질과 취급방법 등이 다름에도 불구하고 세부적인 법적 근거를 가지지 못한채 신탁이라는 큰 테두리 내에서 동일하게 취급하게 됨으로써 다양한 상품유형의 특성을 반영하지 못하는 현상이 발생되고 있다. 특히 부동산 개발사업의 경우 다양한 이해관계자 각자의 입장에 따른 분쟁과 민원이 빈번히 발생하는 현실임에도 이러한 상품유형의 법적인 근거가 미비되어 있는 관계로 수탁자가 오롯이 사용, 수익, 처분 권한을 보유하고 순수히 수익만을 교부하는 금전신탁과는 다르게 일정한 권한만을 부여받고 관리만을 담당하고 향후 신탁해지의 경우 신탁원본을 환원해 주는 일종의 “관리형신탁”이 주로 영위되는 “부동산”신탁의 특성이 간과되는 부분이 분명 존재한다고 생각한다. 따라서 이러한 점에서 차입형토지신탁(개발신탁), 관리형토지신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁 등의 부동산신탁의 상품유형들에 대한 명확한 법적 근거를 정립하는 방안을 강구하여 부동산 신탁상품들의 특성이 법적인 테두리 내에서 명확하게 구별하려는 방법이 부동산신탁실무에서 발생하는 각종 세법상의 불이익이나 이해관계자들의 분쟁을 합리적으로 규율하고 나아기 이를 예방하는 방안으로 보인다. 이 글에서는 부동산신탁 상품 유형들 중에서 부동산개발사업 구도에서 활발하게 활용되고 있는 차입형토지신탁과 관리형토지신탁 양자의 차이점에 대한 고찰을 통하여 토지신탁 상품의 법적 근거의 필요성을 고찰하고 그에 대한 제도적인 보완방안을 연구해 본다.

In the face of the development and aging of the real estate industry, the size of the real estate trust industry is growing and the types of goods are also diversified. In the case of products that change and develop, it is necessary to interpret relevant laws and establish systems in accordance with the purpose. In particular, in the case of land trusts, which are recognized as essential tools for real estate finance, the traditional trust companies actually run their business, and manage land. This is an incomplete reality. Despite the different legal characteristics and methods of handling the product types, the same treatment within the large framework of trust without having detailed legal basis is occurring, which does not reflect the characteristics of the various types of goods. In particular, in the case of real estate development projects, there is a lack of legal basis for these types of products, even though disputes and complaints are frequent in the individual positions of various stakeholders, and I think that there is a clear element of the “management trust” that allows trustees to be given certain rights, take charge of management, and return the original trust upon future trust termination, unlike money trusts that have the right to use, profit, and disposal. Therefore, in this regard, a method to establish a clear legal basis for the types of products of real estate trusts such as development trusts (borrowed land trusts), managed land trusts, collateral trusts, management trusts, disposal trusts is seen as a way to reasonably discipline and prevent conflicts among stakeholders in real estate trust practices. Among the types of real estate trust products, this article examines the need for legal grounds for land trust products and examines the differences between the two, which are actively used in the structure of real estate development projects.

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참고문헌 (22)

참고문헌 신청

광장신탁법연구회 / 2016 / 주석신탁법 / 박영사

법무부 / 2012 / 신탁법 해설 / 법조협회

송두일 / 2012 / 알기쉬운 신탁상품 이야기 / 금융투자협회

이종인 / 2011 / 소비자의 시선(視線)으로 시장경제를 바라보다 / 이담북스

이중기 / 2007 / 신탁법 / 삼우사

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