Factors Influencing Auction Price ratio: Auction Characteristics, Macroeconomic Variables

이재욱; 방두완

Factors Influencing Auction Price ratio: Auction Characteristics, Macroeconomic Variables

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경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

Type: Academic journal

Author: 이재욱 (한국주택금융공사) 방두완 (한국주택금융공사)

Journal: Korea Real Estate Research 부동산연구 부동산연구 제25권 제2호 KCI Accredited Journals

Published: 2015.1

Pages: 71 - 84 (14page)

Usage

Factors Influencing Auction Price ratio: Auction Characteristics, Macroeconomic Variables

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We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles.

본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

#real estate auction #the determinants of the auction price ratio #auction characteristics and macroeconomic variables #housing market cycle

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김종덕 / 2008 / 경매전문가들의 부동산경매입찰행태에 관한 연구 / 주택연구 16(1):57~83

문희명 / 2007 / 개발예정지역내 경매부동산의 낙찰가격특성에 관한 연구 / 주택연구 15(4):109~132

문희명 / 2009 / 부동산경매 특성에 있어서 AHP를 통한 위험요인분석 / 국토연구 60:139~156

문희명 / 2012 / 서울시 아파트의 경매 낙찰결정특성 / 주거환경 10(1):73~90

박연우 / 2012 / 주택가격과 은행대출의 상관관계에 관한 연구 / 금융연구 26(1):107~141

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