부동산 거래질서 확립을 위한 전세시장 안정화 대책 방안

강응환; 김재환

doi:http://dx.doi.org/10.47116/apjcri.2024.03.18

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자료유형: 학술저널

저자정보: 강응환 (공주대학교) 김재환 (공주대학교)

저널정보: 아태인문사회융합기술교류학회 아시아태평양융합연구교류논문지 Asia-pacific Journal of Convergent Research Interchange Vol.10 No.3

발행연도: 2024.3

수록면: 259 - 275 (17page)

DOI: http://dx.doi.org/10.47116/apjcri.2024.03.18

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오랫동안 서민의 주거생활을 위해 이어져 오고 있는 전세가 흔들리고 있다. 최근 임대인에게 전세보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못 한 임차인의 피해가 심각한 수준으로 사회적 문제가 되고 있다. 본 연구는 2017년부터 2022년까지 정책적, 시간적, 지역적 범위를 정하여 전세 사고 원인을 분석하였다. 그 결과 전세 사고는 부동산 정책적 · 금융적 리스크 증가와 제도적 허점이 복합적으로 작용해 다양한 유형의 전세 사고가 발생했다. 전세 사고는 고위험 전세, 전세사기, 역전세, 전세보증사고의 유형으로 나타나며 전세 사고의 피해는 매년 급격히 증가하고 있다. 전세시장 안정화 대책으로 임대인, 임차인, 제도적인 측면에서 해결 방안을 제안한다. 첫째, 임대인 측면에서 임대인은 인적 · 물적 정보를 중개 의뢰 시 제공한다. 중개 의뢰 시 국세·지방세 납세 정보, 선순위 채권 현황 등 전세 주택의 안전성 검증을 통해 임대인의 정보 비대칭 문제를 해결하고 거래 안전성을 확보해야 한다. 둘째, 임차인 측면에서 주택의 가격, 전세가율, 임대인의 정보를 직접 확인하거나 부동산 지식이 부족할 시 전문가를 통해 확인한다. 전세 대출을 받을 시 필요 이상의 전세 대출은 피하여 금융적 리스크를 줄이고, 임차인 스스로 방어적인 계약을 체결하도록 한다. 셋째, 제도적 측면에서 전세 주택 공급 확대, 임대인 정보의 비대칭 문제 해결 방안, 중개대상물 확인·설명서에 전세가율을 기재하는 방안을 제안한다. 본 연구를 통해 전세시장의 안정성 향상과 부동한 거래질서 확립으로 전세 사고로 인한 선의의 피해자가 발생하지 않기를 기대한다.

The traditional lease system based on deposit in South Korea, integral to the residential life of the populace, is facing instability. Recent instances where tenants have not received partial or full lease deposits back from landlords have escalated into a significant social issue. This study delves into the causes of JEONSE incidents, examining institutional, temporal, and regional factors from 2017 to 2022. It was found that a blend of escalating financial and real estate policy risks, coupled with institutional frailties, have precipitated various JEONSE -related accidents. These incidents encompass reverse JEONSE, high-risk JEONSE, JEONSE fraud, and JEONSE guarantee mishaps, with the damage from such incidents increasing annually. To stabilize the JEONSE market, this research proposes multifaceted solutions encompassing lessors, tenants, and institutional measures. For lessors, it recommends providing comprehensive property and financial information during brokerage, such as national and local tax payment records and priority bonds, to address information asymmetry and enhance transaction security. For tenants, it advises verifying property values, JEONSE rates, and landlord information independently or through real estate experts. Additionally, tenants should limit lease loans to necessary amounts to mitigate financial risks and proactively engage in drafting defensive contracts. Early prevention via defensive contracts is crucial for tenants to avoid JEONSE incidents. From an institutional standpoint, this study suggests expanding the supply of JEONSE housing, addressing landlord information asymmetry, and developing explanatory manuals for verifying premises' JEONSE price ratios. By enhancing the stability of the JEONSE market and fostering an alternative transaction order, this study aims to shield bona fide victims from JEONSE related adversities.

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