A Study on Legal Controversies and Improvement Strategies in the Housing Lease Protection Act

Shim Woo Woung

A Study on Legal Controversies and Improvement Strategies in the Housing Lease Protection Act

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주택임대차보호법상 법적 쟁점과 개선 방안에 대한 소고

Type: Academic journal

Author: Shim Woo Woung (한국외국어대학교 법학연구소)

Journal: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제28권 제2호 KCI Accredited Journals

Published: 2024.6

Pages: 175 - 202 (28page)

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A Study on Legal Controversies and Improvement Strategies in the Housing Lease Protection Act

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While a lease contract is a civil relationship between private parties, the importance of residential stability, the unique characteristics of the domestic housing market, and the protection of tenants necessitate state intervention based on the special law of the Civil Code, the Housing Lease Protection Act. The original Housing Lease Protection Act was primarily focused on protecting the lease deposit, considering the social conditions at the time of its enactment. However, it has been gradually amended to stabilize the housing market and preserve the foundation of the national economy. Recently, the law has evolved to include the introduction of the right to request contract renewal and the regulation of rent increase limits. Nevertheless, during this process, issues of fairness have continuously arisen, particularly concerning whether reasonable protection is provided to both parties of the lease contract, the tenant and the landlord. There is ongoing debate about whether the emphasis on tenant protection infringes on the landlord’s fundamental property rights. Additionally, the achievement of the Housing Lease Protection Act’s fundamental objective of ensuring the stability of the tenant’s living environment remains uncertain, and there are concerns that landlords’ rights are ambiguously restricted. This underscores the need for review and reassessment. One of the main amendments to the Housing Lease Protection Act is the extension of the lease contract duration due to the tenant’s right to request renewal. While this aims to provide stability to the tenant’s living situation in the short term, it is questionable whether it benefits tenants in the long term, especially when considered alongside other tenant protection measures such as the rent cap system. Moreover, the ambiguity surrounding the landlord’s right to refuse renewal based on “actual residence” does not enhance legal stability for either party. Therefore, it is crucial to establish clear and specific standards.

임대차계약은 사인 간의 사법적 관계지만, 주거 안정의 중요성과 국내 주택시장의 특수한 성격, 임차인의 보호 등이 고려되어야 하기에, 민법의 특별법인 ｢주임법｣을 기반으로 국가의 개입을 통해 규율되어 왔다. 제정 ｢주임법｣은 당시 사회상을 고려하여 임차보증금의 보호를 주목적으로 하였으나, 점차 주택시장의 안정과 이를 통한 국가 경제 기반의 보전을 위한 방향으로 개정되었으며, 최근에는 계약갱신요구권의도입과 차임 인상의 한계를 규율하는 것에 이르렀다. 다만 이러한 과정에서, 임대차계약의 양 당사자인 임차인과 임대인에 대한 합리적인 보호가 이루어지고 있는지, 특히 임차인의 보호에 치중하여 반대로 임대인의 기본권으로서 재산권의 행사에 대한 침해가 발생하는 것은 아닌지 등의 형평성 문제가 지속적으로대두되고 있다. 임차인의 주거환경 안정이라는 ｢주임법｣의 근본적인 목적 달성도 불투명하고, 임대인의권리행사도 명확하지 않게 제한되고 있다는 점에서 검토의 필요성은 인정된다. 개정 ｢주임법｣의 주된 내용 중 하나인 임차인의 갱신요구권에 따른 임대차계약의 존속기간 연장은 단기적 관점에서 임차인의 주거생활에 안정을 도모할 것이라는데 의문이 없으나, 또다른 임차인 보호규정인 전월세상한제와 연관하면 장기적인 관점에서 임차인에게 유리한지는 의문이다. 또한 임차인의 계약갱신요구에 대응하는 임대인의 갱신거절 사유로서 ‘실거주 여부’라는 해석상 모호성의 문제는 임차인과 임대인 모두에게 법적안정성을 제고하지 못할 수 있기에 명확하고 구체적인 기준을 제시하는 것이 중요하다 할 것이다.

#주택임대차보호법 #갱신요구권 #갱신거절권 #실거주 #전·월세상한제 #Housing lease protection act #Right to demand renewal #Right to refuse renewal #Actual residence #Regulation on the maximum security deposit and rent of residential lease

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