공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관한 연구 :A study on the relationship between management fee and Long-term repair reserve for apartment housing

박석찬

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자료유형: 학위논문

저자정보: 박석찬 (건국대학교, 건국대학교 대학원)

지도교수: 노승한

발행연도: 2016

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2016

공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관한 연구

박석찬 부동산학과 2016.01 학위논문

공동주택 장기수선충당금과관리비의 관계에 관한 연구

박석찬 , 김형근 , 노승한 주택연구 2016.01 학술저널

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대표적인 공동주택인 아파트는 급격한 도시로의 인구증가에 따른 공급위주의 정부정책으로 인해 공동주택 중에서 약 80% 이상을 차지하는 대표적인 주거공간이다. 특히, 아파트는 소유권이 인정되는 전유부분을 제외한 건축물의 벽?복도?계단?그 밖의 설비 등을 공동으로 사용하는 구조로 이루어져 있다. 이로 인해 대부분의 아파트는 공용부분 관리를 위해 관리방식 중 하나를 선택하여 관리하고 있으며, 그에 따르는 공용관리비가 발생하고 있다.
국토부에서 주관하여 공동주택관리정보시스템인 K-apt에 관리비의 부과 내역을 2014년을 기점으로 투명성 확보를 위해 세분화하여 의무관리 대상 단지들이 공개되고 있다. 최근 관리비 과다부과, 계량기 불법조작, 수선비 과다지출, 입주자대표의 비리 등 관리비와 관련된 다양한 사회문제들이 발생함에 따라 입주민의 관리비에 대한 관심이 높아지고 있는 실정이다.
단기적 관점의 관리비격인 실 사용금액 및 유지보수에 사용되는 공용관리비, 일반관리비에 대해서만 관심을 갖고 있으며, 관리비의 연구 또한 이와 관련된 연구들에만 초점이 맞춰져 있는 상황이다.
장기적 관점으로 적립하는 관리비 항목인 장기수선충당금은 대수선 등 많은 비용을 대비하기 위해 적립하는 금액으로 지출하기에 앞서 장기수선계획을 수립하고 그에 따른 부과, 지출이 이루어지는 항목이지만 장기수선계획에 대한 정보는 공개되지 않고 있어 관리비 항목 중 투명성이 낮은 항목 중 하나이다.
본 연구는 이러한 배경에 따라 관리비 세부내역 공개가 이루어진 시점에서 공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관해 연구를 함으로 단지의 특성과 관리비의 항목이 장기수선충당금의 부과?징수와 관련되어 어떠한 관계를 가지고 있는지를 파악하고, 추가적인 제도의 개선이 필요한지의 여부에 대해 판단에 있어 정보를 제공하고자 연구하였다.
연구의 목적인 장기수선충당금을 종속변수로 선정하고, 장기수선충당금에 영향을 미칠 수 있는 단지특성인 지역, 단지유형, 복도유형, 세대수, 경과연수, 경과연수 제곱, 관리방식으로 독립변수를 선정하고 관리비 세부항목과의 관계를 살펴보기 위해 대분류로는 공용부분 관리비용이 모두 포함되어 있는 공용관리비와 소분류로는 장기수선충당금과 관계있는 수선유지비와 그 외 관리비항목을 포괄하고 있는 일반관리비 항목으로 분류하여 분석하였다.
선형모형과 준 로그모형을 모델로 하여 회귀분석 한 결과 단지 유형, 복도 유형, 경과연수, 경과연수 제곱, 관리방식, 일반관리비, 수선유지비가 유의하게 나왔으며, 장기수선충당금에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
하지만, 공개되는 관리비 자료의 한계로 12개월의 관리비 평균액으로 분석하여 누적 사용된 비용과 관리비 항목들과의 관계에 대해 살펴보지 못한 것과 장기수선계획의 미공개로 인한 한계로 정확한 분석이 어려운 점은 본 연구의 한계점이며, 정확하고 만족스런 수준의 data의 양과 질이 확보된다면 본 연구의 통계결과보다 의미 있는 결과를 도출 할 것이라고 생각한다.
본 연구는 자료의 한계로 인해 제도 및 문제점 개선방안에 관한 연구만 이루어진 장기수선충당금과 관련된 연구에 실증분석을 함으로 후속 연구를 위한 시도를 하였다는 점에서 의미가 있다.

Apartment is a representative residential space, which occupies over 80 percent of apartment housing due to supply-oriented government policy to cope with the rapid increase in urban population. Especially, apartment is designed to jointly use the walls, corridors, stairs and other facilities of building except sections of exclusive ownership. For this reason, most apartments choose one of management methods for common area management and it requires common management fees.
Since in 2014, K-apt, an apartment housing management information system developed by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, has been revealing apartment complexes that are subject to obligatory supervision, by subdividing the details of management fees imposed for transparency. Recently, there is a growing interest in management fees among apartment residents due to a variety of management fee-related social problems such as excessive management fees, illegal manipulation of meters, excessive spending of repairing expenses and corruption of resident representatives.
Most residents are only interested in short-term management categories like net costs used, common management fees and general management fees for maintenance and related studies are only focused on these as well.
Long-term repair reserve, which belongs to the category of long-term management fees, is accumulated to provide against a large amount of expenditure including major repair. Prior to the spending, a long-term repair plan is established and based on this plan, repair reserve is imposed and spent. Nevertheless, information of long-term repair plan is not disclosed and this is one of management categories with low transparency.
Now that the details of management fees are disclosed under the circumstances, this study aims to examine characteristics of complex and categories of management fees that are associated with imposition and collection of long-term repair reserve and to provide information required for judgment on whether or not additional improvement of system is needed, by analyzing the relationship between long-term repair reserve and management fee for apartment housing.
In this study, long-term repair reserve was selected as a dependent variable and characteristics of complex, which may influence long-term repair reserve; regions, types of complex, types of corridor, the number of household, elapsed years, square of elapsed years and management methods were selected as independent variables. In order to analyze the relationship between these variables and the details of management fees, common management fees were classified and repair and maintenance fees related to long-term repair reserve and general management fees were sub-classified.
When regression analysis was conducted using a linear model and a semi-log model, it was found that types of complex, types of corridor, elapsed years, square of elapsed years, management methods, general management fees and repair and management fees significantly influenced long-term repair reserve.
However, the study finding is based on the average management fees of 12 months due to lack of disclosed management fee data and this study failed to present an accurate result of time sequential analysis on the relationship among the categories of management fees due to undisclosed long-term repair plans. It is thought that if accurate and satisfactory quantity and quality of data is applied, a more significant statistical finding than this study would be obtained.
In conclusion, this study has significance by empirically analyzing long-term repair reserve for further research, unlike the existing studies that have only been focused on institutional and problem improvement plans due to limited data.

#장기수선충당금 #공동주택 관리비 #관리비 영향요인 #관리비 관계

제1장 서론 1
제1절 연구의 배경과 목적 1
제2절 연구의 범위 및 방법 2
제3절 연구의 구성 3
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 분석 5
제1절 공동주택 관리비의 이론적 고찰 5
1. 공동주택의 개념 5
2. 공동주택 관리의 개념 6
3. 장기수선충당금의 개념 및 목적 7
4. 공동주택 관리비 11
제2절 선행 연구 분석 13
1. 공동주택 관리비에 관한 연구 13
2. 장기수선충당금에 관한 연구 16
3. 선행연구와의 차별성 21
제3장 분석자료 및 연구방법 22
제1절 분석 자료 22
1. 대상자료 22
제2절 분석 방법 24
1. 다중 회귀모형(Multiple linear regression model) 24
제3절 변수의 설정과 연구가설 26
1. 변수의 설정 및 기초통계 26
2. 기초통계량 분석 28
3. 연구가설 33
제4장 실증분석 34
제1절 분석결과 34
1. 관리비 대분류 구분 분석 34
2. 관리비 소분류 구분 분석 37
제5장 결론 43
제1절 연구결과 요약 및 시사점 43
제2절 연구의 한계 45
참고문헌 47
ABSTRACT 49

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	저자 메타	소속기관, 소속부서, 직급, 연구분야, 연구키워드, 이용수, 피인용수, 저자 논문활용도

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