2016년 국토교통부 발표 결과에 따르면 우리나라 신주택보급률은 이미 전국이 102.6%를 넘었다. 하지만 전체 가구 중 아파트에 거주하는 가구의 비율은 48.1%인 것으로 나타났다. 우리나라 사람들에게 있어 아파트란 기본적인 삶의 터전 의미 외 에도, 재산증식의 수단으로 오래 전부터 자리 잡아왔다. 또한 아파트 생활이 익숙해지고 오래된 아파트가 늘어날수록 새 아파트에 대한 욕구도 함께 상승해 왔다. 이러한 새 아파트 가격 상승의 결정요인을 부산광역시를 중심으로 규명하고자 한다.
본 연구는 2013년 1월부터 2015년 4월까지 분양하여, 2016년 1월부터 2017년 6월까지 입주한 부산광역시의 총 16,090가구 중 549개 국토교통부 실거래가 샘플 표를 연구 표본으로 하였다. 그리고 입주 시 실거래 가격과 분양가의 차이를 구하고 이를 종속변수인 분양프리미엄으로 정의하였다. 독립변수는 구조, 단지, 입지, 하부시장특성으로 나누어 헤도닉모형을 이용하여 다중회귀분석을 하였다.

주택하부시장을 고려한 분양프리미엄 결정요인에 양(+)의 상관관계에 있는 변수는 해당 층, 전용률, Bay, 건폐율, 분양권 실거래금액, 중고아파트 매매상승률, 조경율 변수인 것으로 나타났다. 반면 음(-)의 상관관계에 있는 변수는 전용면적, 건설사 브랜드, 개발유형(더미), 아파트보급률 변수로 나타났다.

해당 층과 전용률은 높을수록, Bay는 2 Bay보다 4 Bay가 확장 시 공간 활용을 극대화할 수 있는 기대심리로 분양프리미엄 상승이 높았다. 또한 해당 아파트가 속한 지역의 중고아파트 상승률이 높을수록, 건폐율은 조정대상지역의 고밀도 개발이, 그리고 조경율이 높은 친환경 아파트의 분양프리미엄이 더 크게 상승하는 것으로 나타났다.

특히 양(+)의 상관관계에 있는 독립변수들 중 분양권 실거래 신고금액 변수는 종속변수 분양프리미엄에 가장 큰 영향을 미치는 변수인 것으로 추정되었다. 분양프리미엄은 입주 시 분양권 실거래 신고금액에서 분양가를 뺀 금액으로 실거래 금액은 클수록, 분양가는 낮을수록 분양프리미엄은 커진다. 본 연구의 표본들은 분양가상한제 당시 분양한 아파트들로 분양가에 별 차이가 없다면 분양권 실거래 신고금액이 클수록 분양프리미엄은 높게 형성될 것이다. 반면 10년 전 부산지역 연구에는 가장 큰 영향을 미치는 변수가 분양가인 것으로 나타났다. 이는 분양가격을 전면 자율화한 이후에 분양한 아파트를 대상으로 연구를 진행하였기 때문으로 풀이된다.
한편 음(-)의 상관관계에 있는 독립변수는 아파트 보급률이 낮은 조정대상지역의 분양프리미엄이 아파트보급률이 높은 비조정대상지역의 분양프리미엄보다 더 높게 상승하는 것으로 나타났다. 개발유형은 더미변수(일반=1,기타(재개발,재건축,지역주택조합)=0)로 일반사업보다 재개발, 재건축의 분양프리미엄이 더 높은 것으로 추정되었다. 건설사브랜드의 경우 순위가 비교적 낮은 중견건설업체 이상의 시공이 많았다. 또한 이러한 사업장의 분양프리미엄이 높게 형성되어 음의 상관관계로 나타났다.

음(-)의 상관관계 변수 중 전용면적은 10년 전 부산지역 기존연구에 비해 연구 표본의 평균면적이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 또한 기존 연구는 양의(+) 상관관계에서, 본 연구는 음(-)의 상관관계로 분석되어 큰 변화를 보였다. 지난 10년 동안 1인 가구의 비중이 3,4인 가구의 비중을 앞지르는 등 사회 전반에 걸친 큰 변화가 진행되어 왔다. 이러한 ‘수요와 공급’의 변화가 ‘주택 다운사이징’이란 눈에 보이는 결과물을 만들어 낸 것으로 보인다.

본 연구의 목적은 분양프리미엄 결정요인을 규명하여 합리적인 수요와 공급의 방향성을 제시하는데 있다. 또한 소비자와 공급자 모두에게 아파트가 가진 개별적인 특성 외에 주택하부시장(housing submarket) 주택하부시장(housing submarket) : 주택은 고정성(부동성)위치의 특성으로 인해 동일한 가치가 존재하지 않는다. 따라서 해당 주택이 위치한 지역(동, 구별/지역별)의 ‘하부시장’이 주택가격 형성에 영향을 미친다.
의 특성 주택하부시장특성 : 해당 주택이 속한 지역의 특성. 중고주택가격상승률, 주택보급률, 아파트보급률, 조정대상지역 유무 등
과 정책적인 변수도 함께 고려해야 하는 당위성을 제안하고자 한다. 나아가 소비자가 선호하는 새 아파트의 안정적인 공급이 이루어져, 균형 잡힌 분양프리미엄 형성에 기여할 수 있기를 기대한다. 아울러 분양프리미엄의 문제점을 보완 할 후분양제도의 급진적인 도입은 중. 단기적인 주택 공급 감소로 이어진다. 이는 신축, 구축 아파트의 일정기간 가격상승 및 지방 중소건설업체의 도산 등 그 사회적 파장이 클 것으로 예상된다. 따라서 정부의 공공사업 우선 추진 및 민간 업체 후분양 참여시 인센티브 제공 등 시장에 충격을 최소화 시키는 방향으로 장기적인 연착륙을 제안한다.