부동산개발의 다양성과 규모가 증대되면서 자금 확보와 불확실한 위험의 분산 측면에서 부동산PF 대출이 적극적으로 활용되고 있다. 초기 부동산PF 대출이 개발자금의 단순한 조달 수단이었던 것과 비교하면 활용영역이 확장된 것이다. 오늘날 부동산개발에 대한 사회적 요구가 변화하면서 단일사업주체에 의한 개발에는 한계가 드러났으며 특히, 부동산개발에 소요되는 대규모 자금을 고려할 때 금융 분야의 참여는 사업진행 여부를 좌우한다는 점에서 부동산PF 대출의 중요성이 부각되고 있다.
한편, 국내의 일반적인 부동산PF 대출의 참여자는 대주인 금융기관과 차주인 시행사 내지 특수목적회사(SPC) 이외에도 신용공여의 형태로 참여하는 시공사로 크게 구분된다. 직접당사자가 아닌 시공사의 신용공여는 프로젝트 사업성 자체만으로 부동산PF 대출이 이루어지는 국외사례와 차이를 보이는 구조이다. 대상 프로젝트의 사업성에 전적으로 의존하는 외국과 달리 신용공여가 추가된 한국형 부동산PF 대출의 구조에 대해 학계를 중심으로 비판이 제기되나 이를 단순히 비판하기에는 무리가 있다. 그 이유는 부동산PF 대출의 위험부담에 대한 책임전가의 문제를 논외로 하더라도 사업성에 대한 참여주체별 다중적인 검토가 이루어지고 이를 통해 위험을 분산하는 구조로 해석할 여지가 있기 때문이다.
본 연구에서는 지난 20여 년간 부동산PF 대출이 국내에서 활용되었음에도 불구하고 대출 관련 판단에 대한 기준이 객관화되지 못하고 있음을 인식하고 전문가의 경험적 지식과 실증분석을 토대로 이를 검증하고자 하였다. 이를 위해 참여집단별 전문가그룹의 설문조사로 부동산PF 대출에 영향을 미치는 요인에 대해 AHP분석과 이항로짓 회귀분석을 수행하여 양자를 비교하였다.
우선 AHP를 통한 분석 내용을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 1차수준의 분석결과, 전체응답자를 기준으로 개별사업특성, 사업수행특성, 부동산특성, 재무특성의 순서로 중요도가 감소한다. 부동산PF 대출에 영향을 미치는 요인은 개별사업특성이 가장 중요한 요인으로 분석되었다.
둘째, 2차수준 요인은 1차수준의 개별항목에 대한 세분류로서, 개별사업특성에서는 인허가 완료여부가 가장 높은 상대적 중요도를 보였고, 시행사의 경우에는 사업부지 매입률 정도가 가장 높은 요인으로 분석되었다. 또한, 사업수행특성에서 전체 평가자는 시공사의 책임준공 여부가 가장 높은 중요도로 나타났다. 부동산특성의 경우에는 전체 평가자를 기준할 때 수도권 여부가 가장 높은 중요도를 보였다. 마지막으로 재무특성에서는 대출비율이 가장 높은 중요도를 보였고, 신디케이트 여부는 영향력이 가장 낮은 요소로 나타났다.
셋째, 총 17개 요인을 추출하여 상대적 중요도를 분석한 결과 시공사 책임준공 요인이 부동산PF 대출에 가장 영향을 크게 미치는 요인으로 분석되었으며, 인허가 완료여부, 사업부지 매입률 순으로 중요도가 높게 나타났다.
넷째, 참여집단별 상대적 중요도를 살펴본 결과, 금융기관과 시공사가 부동산PF 대출의 의사결정 기준이 유사한 것으로 나타났다.
다음으로 부동산PF 대출의 성공에 영향을 미치는 요인을 이항로짓 회귀분석에 의해 실증하였다. 총 197개 자료로 부동산PF 대출의 성공에 영향을 미치는 요인과 영향정도를 확인한 결과, 부동산PF 대출의 성공에 영향을 미치는 요인 중에서 통계적으로 유의미한 변수는 LTC비율, 사업부지 매입률, 인허가 완료, Exit분양률, 시공사 책임준공, 수도권 입지 등 총 6개로 나타났다.
첫째, 재무특성에서 LTV비율과 LTC비율은 부동산PF 성공에 부정적 영향요인으로 분류되었으나, LTC비율만이 통계적으로 유의미한 것으로 분석되었다.
둘째, 개별사업특성에서는 사업부지 매입률 정도, 인허가 완료 여부는 부동산PF 대출에 긍정적 영향변수로, Exit분양률은 성공확률을 감소시키는 부정적 영향변수로 분석되었다.
셋째, 사업수행특성과 관련된 변수 중에서 시공사 책임준공은 투입된 설명변수 중에서 가장 높은 영향력을 나타내는 것으로 분석되었다. 이는 국내 부동산PF 대출의 현실이 반영된 실증데이터를 통해서 확인된 결과이다. 이외에도 시행사 경험, 시행사 의지, 시공사 신용도 등은 예측 대비 방향성은 일치하였으나, 통계적으로 유의미하지 않아 그 의미를 단정하기는 무리가 있다.
넷째, 총 4개의 부동산특성 요인 중에서 수도권 입지 여부는 부동산PF 대출에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 분석되었다.
본 연구는 국내 부동산PF 대출의 실행에서 객관화된 기준정립을 위한 것을 목적으로 참여집단별 전문가에 의한 설문과 실증데이터를 분석하고 그 결과를 비교하였다. 전문가의 경험적 직관과 실증분석은 개별사업특성을 제외하고 전반적으로 일치하는 경향을 보이고 있었으나, 참여집단별로는 다소의 차이를 보이고 있었다. 부동산개발사업이 복합화 되면서 참여자간 협력이 강조되고 있으며, 부동산 프로젝트의 성공이라는 목표를 위해 참여 집단 간 상호 이해가 필요할 것으로 보인다.
본 연구에서는 설문과 실증자료에 의해 성공요인을 분석하였으나, 부동산특성에서 고려되어야 할 외부요인에 대하여서는 객관화의 어려움으로 분석에 포함하지 못한 한계를 갖는다.