임대인의 수선의무 : 판례의 동향을 중심으로 :판례의 동향을 중심으로

신봉근

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자료유형: 학술저널

저자정보: 신봉근 (충북대학교)

저널정보: 한국법학회 법학연구 法學硏究第18卷第1號(通卷第69號)

발행연도: 2018.3

수록면: 369 - 399 (31page)

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임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지·수선할 의무를 부담한다(민법 제623조). 이에 대하여 판례는 일관하여, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우, 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서, 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약상 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다고 보고 있다. 즉 임대인의 수선의무를 발생시키는 목적물의 파손·장해의 정도에 관한 판단기준으로서 임차인의 사용·수익의 방해 여부를 들고 있다.
임대인의 수선의무를 면제하는 특약에 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무의 범위를 어떻게 해석해야 하는가에 관해서 판례는 일관하여, 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 수선의무를 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고, 큰 파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고, 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 보고 있다.
임차인의 차임 지급 거절의 범위에 관해서 판례는 일관하여, 임대인의 수선의무와 임차인의 차임 지급의무는 서로 대응관계에 있으므로, 임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 차임의 전부를 지급 거절할 수 있지만, 부분적으로만 장해가 있어 사용·수익이 가능할 경우에는 그 한도에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐이므로, 이 한도를 넘는 차임의 지급 거절은 채무불이행이 된다고 보고 있다.
임차목적물의 하자로 인하여 제3자가 손해를 입은 경우에 대하여 판례는, 공작물책임의 법리(민법 제758조)를 적용하여 1차적으로 공작물의 점유자인 임차인이 책임을 지고, 임차인이 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때 즉 선량한 관리자로서의 주의를 다했음을 입증할 때에는, 2차적으로 소유자인 임대인이 책임을 지는 것으로 해석하고 있다.

#임대인의 유지의무 #임대인의 수선의무 #수선의무의 면제특약 #임차인의 차임지급거절권 #공작물의 설치·보존의 하자 #Repair Duty of Lessor #Maintain Duty of Lessor #Special Agreement for Exemption #Refusal to Pay the Rent #Defect of Workpiece

참고문헌 (21)

참고문헌 신청

[단행본] - 곽윤직 / 1995 / 채권각론 / 박영사

[단행본] - 김기선 / 1982 / 한국채권법각론 / 법문사

[단행본] - 김종화 / 1999 / 주석민법[채권각칙(3)] / 한국사법행정학회

[단행본] - 김주수 / 1992 / 채권각론 / 삼영사

[단행본] - 김증한 / 2006 / 채권각론 / 박영사

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대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151,2168 판결

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대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 2012다86901(반소) 전원합의체 판결

[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대
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대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결

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대법원 1993. 1. 12. 선고 92다23551 판결

가. 민법 제758조에 따라 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임은 제1차적으로 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유관리하는 공작물의 점유자에게 있고, 공작물의 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음을 입증함으로써 면책될 때에 제2차적으로 공작물의 소유
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대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다61602 판결

공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 사고는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자만이 손해발생의 원인이 되는 경우만을 말하는 것이 아니고, 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 사고의 공동원인의 하나가 되는 이상 사고로 인한 손해는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자에 의하여 발생한 것이라고 보아야 한다. 그리고 화재가 공작물의 설치 또는 보존상의 하자가 아닌
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대법원 1972. 4. 25. 선고 71다2447 판결

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 그 손해를 배상할 책임이 있고 그 점유는 사실상 점유 관리로서 족하다.
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대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를
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대법원 1984. 3. 13. 선고 83다카2266 판결

종전임차인들이 그 임차당시에 브로크 칸막이와 기둥을 제거하여 중간 서까래 받침대에 지붕무게가 지나치게 쏠리게끔 시공한 하자로 말미암아 임차건물의 서까래 받침대가 부러져 천정이 무너진 것이고 그들로부터 임차권을 양수한 현점유자들은 위와 같은 시공사실조차 몰랐고 또 천정이 베니아판으로 덮여 있어 그 내부를 들여다 볼 수 없기 때문에 외부에서
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대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결

가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,
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대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도
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대법원 1981. 7. 28. 선고 81다209 판결

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우에 그 공작물의 점유가 대리점유 관계에 있을 때에는 직접점유자가 1차적인 배상책임을 지고, 직접점유자가 손해방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 간접점유자에게 그 배상책임을 물을 수 있다.
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대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 `임대인의 수선의무`라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차
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대법원 1983. 9. 27. 선고 83도2096 판결

피고인이 피해자에게 임대한 방의 바닥에 있는 균열(중앙에 97센치미터, 아궁이 쪽으로 30센치미터의 실금형태)은 위 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라 할 수 없고, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고도 할 수 없어, 이는 임차인의 통상의 수선 및 권리의무에 속하므로 위 균열로 인해 까스중독사고가 발생한 경우 임대인에게
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서울고등법원 2010. 9. 17. 선고 2009나103907,103914 판결

[1] 임대인이 임대목적물의 용도를 변경하여 임차인에게 인도하고 임차인은 임대인과의 약정에 따라 전기·전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 경우에는 그 후 임차인이 공사한 부분에 관련하여 다소의 누수 등의 장해가 발생하였다 하더라도 이로 인하여 임대인에게 임대차 목적물의 사용·수익할 상태를 유지할 의무 위반이 있다고 보기 어렵다. 이와 달리
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대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332,13349 판결

가. 임차인이 누수현상이 있던 건물지하실을 인도받고 임대인과의 약정에 따라 지하실 사용에 필요한 전기, 전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 다음 이를 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로 사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있더라도 임대인에게 지하실을 사용수익할 상태를 유지할 의무위반이 있었다고 단정하기 어렵다.
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대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의
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대법원 1978. 1. 24. 선고 77도3465 판결

부엌방에서 부엌으로 통하는 문에 틈이 있고 부엌방의 바닥에 심한 균열이 있다하여도 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고 할 수 없다.
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대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결

[1] 부가가치세법 제1조 제1항은 "부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다."고 규정하면서 제1호에서 `재화 또는 용역의 공급`을 들고 있으며, 같은 조 제3항은 "제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다."고, 제7조 제1항은 "용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인
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부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결

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대법원 1986. 6. 24. 선고 85도2070 판결

임차인이 사용하던 방문에 약간의 틈이 있다거나 연통 등 까스배출시설에 결함이 있는 정도의 하자는 임대차 목적물인 위 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 볼 수 없고 이는 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속하는 것이므로 임차인이 그 방에서 연탄까스에 중독되어 사망하였더라도 위 사고는 임차인이 그 의무를 게을리 함으로써 발생한 것으로
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대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013,51020 판결

[1] 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다.
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대법원 1984. 1. 24. 선고 81도615 판결

임차목적물에 있는 하자가 임차목적물을 사용할 수 없는 정도의 파손상태라거나 아니면 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이 아닌 한 이는 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속한다 할 것이므로 연탄가스 중독사고의 원인인 연탄가스가 방으로 스며들었다는 문틈이 어느 정도의 틈이며 또 그 하자는 그 방을 사용할 수 없는 정도의 것이거나
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서울중앙지방법원 2009. 4. 30. 선고 2008나29481 판결

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대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결

[1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약
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대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다41069 판결

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대법원 1985. 3. 12. 선고 84도2034 판결

임대한 방실의 부엌으로 통하는 문과 벽사이에 0.4센티미터 정도의 틈이 있다면 이는 문 전체를 다시 제작하여 붙이지 않더라도 다른 목재로 부착보수하는 정도로서 그 틈을 막을 수 있는 것이어서 그 하자가 방실을 사용할 수 없을 정도의 파손상태이거나 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고는 할 수 없고 임차인의 통상의 수선관리의무에 속한
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대법원 1996. 10. 25. 선고 96다30113 판결

[1] 민법상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 피해자에게 과실이 인정되면
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대법원 1989. 9. 26. 선고 89도703 판결

임차목적물인 방에 약간의 실금형태로 균열이 있고 외벽에 금이 가 있을 정도라면 그 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 할 수 없고, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고도 할 수 없어 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속하므로, 위 균열로 스며든 연탄가스에 피해자자 중독되어 사망한 사고는 임대인의 과실로 인한 것이라고
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대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336,91343 판결

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광주고등법원 2005. 8. 19. 선고 2005나2638(본소),2005나2645(반소) 판결

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대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 `임대인의 수선의무`라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은
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대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결

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대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21050 판결

가. 실화책임에관한법률에서 말하는 중대한 과실이라 함은 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 위법, 유해한 결과를 예견할 수가 있는 경우임에도 만연히 이를 간과함과 같은 거의 고의에 가까운 현저한 주의를 결여한 상태를 말한다.
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대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결

[1] 민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상의 하자는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 없는 것을 말한다. 여기에서 본래 갖추어야 할 안전성은 공작물 자체만의 용도에 한정된 안전성만이 아니라 공작물이 현실적으로 설치되어 사용되고 있는 상황에서 요구되는 안전성을 뜻한다. 또한 공작물의 설치·보존상의 하자로 인한 사
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신봉근

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