국민주택의 부담가능성 및 주거지 분화에 관한 연구 - 1960~1970년대 서울을 중심으로

신운경

doi:10.17647/jss.2023.02.90.139

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자료유형: 학술저널

저자정보: 신운경 (서울시립대학교)

저널정보: 서울시립대학교 서울학연구소 서울학연구 서울학연구 제90호

발행연도: 2023.2

수록면: 139 - 188 (50page)

DOI: 10.17647/jss.2023.02.90.139

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본 연구는 1960~1970년대 공급자 중심의 주택생태계가 정착되는 과정에서 시작된 서울의 주거지 형성에 대한 새로운 관점을 제공한다. 또한 기존의 단편적 연구와 차별되는 소비자 중심의 융합적 연구의 단초가 됨은 물론, 한국 주택연구의 범위를 확장하고 주택부담가능성과 주거지분화의 상관성에 대한 의미를 재고하는데 그 의의가 있다. 역사적 연구방법을 통해 국민주택의 부담가능성과 주거지 분화를 살펴보고 그 상관성을 분석한 본 연구의 결론은 다음과 같다.
첫째, 1960년대 공급된 단독주택 중심의 국민주택 부담가능성은 연소득대비 분양가격지수가 5~6배 내외로 다소 높게 나타났고, 1960년대 후반 가구 소득의 증가로 주택부담가능성은 5배 이하로 낮아지기도 하였다. 1970년대 공급된 아파트 중심의 국민주택 부담가능성은 연소득대비 분양가격지수가 5~7배를 상회하고 실입주금 비율도 대부분 70%를 초과하여 국민주택의 부담가능성은 그 이전보다 더 나빠졌다. 이는 국민주택의 규모가 증가하여 분양가격이 높아진 것도 있지만, 소득대비 분양가격의 상승률, 실입주금비율, 상대적인 금융여건 등에 따라 주택부담가능성의 격차가 확대되었다는 것을 의미한다.
둘째, 국민주택의 주거지 분화는 국민주택지의 물리적 공간분화, 주택유형, 부담가능성 등에 영향을 받고, 양질의 주거지로의 연쇄 이동을 통해 주거지 분화는 심화된다. 1960년대 단독주택 중심의 국민주택지는 주로 기존 주거지나 간선도로 인근, 토지구획정리사업지구 인접 지역 등에 조성되었다. 1970년대 아파트 중심의 국민주택지는 서울의 확장과 교통의 발달에 따라 강남의 토지구획정리사업지구, 아파트지구, 역세권 등에 주로 조성되었다. 이러한 물리적 공간, 주택유형, 부담가능성 등의 차이는 일부 계층만이 국민주택 공급시장에 참여하게 함으로써 일반 국민은 주택시장에서 소외되는 결과를 낳았다.
셋째, 1970년대 들어 양질의 주거지가 계속 공급됨으로써 강남이나 인접지역, 역세권 중심의 부담가능성이 높은 아파트 밀집 주거지와 기존 외곽지역이나 간선도로변의 단독주택 주거지의 분화가 일어나기 시작했다. 이와 더불어 1970년대 중산층 아파트 건설과 맞물려 새롭게 건설된 아파트 중심의 국민주택지에는 투기와 가수요가 발생하였고, 기존 국민주택지는 잔여적 성격으로 임차됨으로써 주거지분화는 더욱 가속화되었다.
본 연구는 국민주택의 부담가능성과 주거지 분화를 통해 1960~1970년대 서울의 주거지 구조를 살펴보고, 그것이 현재 한국의 주거계층화를 촉진시키는 작동원리라는 의미를 도출하였다. 이로 인해 본 연구는 장소인문학으로서의 서울에 대한 연구를 다양한 분야와 시선으로 확장하였고, 향후 서울 주택 연구에 있어 좀 더 창의적인 연구방법과 융합연구를 촉진하는 마중물이 될 것이다.

This study provides a new perspective on the formation of residential areas in Seoul, which began in the process of establishing a supplier-oriented system of housing in the 1960s and 1970s. In addition, it is meaningful to expand the scope of Korean housing research and reconsider the meaning of the correlation between housing affordability and residential differentiation, as well as serve as a starting point for consumer-oriented convergence research that is different from existing fragmentary research. The conclusions of this study, which examined the affordability of the national housing and housing differentiation through historical research method, and analyzed its correlation, are as follows.
First, the affordability of the national housing centered on detached houses supplied in the 1960s was slightly higher, with a sales price index of about 5-6 times compared to annual income. In the late 1960s, the affordability of the national housing decreased to less than five times due to an increase in household income. The affordability of the national housing centered on apartments supplied in the 1970s was worse than before, with the sales price index exceeding 5-7 times compared to annual income and the ratio of actual occupancy amount exceeded 70% in most cases. This means that although the size of the national housing has increased and the sales price has increased, the gap of the housing affordability widens depending on the rate of increase in the sales price compared to income, the ratio of actual occupancy amount, and the relative financial conditions.
Second, the differentiation of national housing is affected by the physical spatial differentiation, housing types, and affordability of the national housing, and the housing differentiation is intensified through chain movement to high-quality housing. In the 1960s, national housing sites centered on detached houses were built mainly in existing residential areas, near arterial roads, and adjacent areas of land compartmentalization rearrangement project districts. In the 1970s, apartment-oriented national housing sites was mainly constructed in Gangnam’s land compartmentalization rearrangement project district, apartment district, and station area with the expansion of Seoul and the development of transportation. These differences in physical space, housing type, and affordability resulted in the general public being alienated from the housing market as only some classes participated in the national housing supply market.
Third, with the continuous supply of high-quality residential areas in the 1970s, resulting in the differentiation of apartment-intensive residential areas with high affordability centered on Gangnam, adjacent areas, and station areas and detached residential areas along existing suburb areas or main roads began. In addition, speculation and fictitious demand occurred in the newly built apartment-oriented national housing site in conjunction with the construction of middle-class apartments in the 1970s, and the existing national housing sites were leased in a residual character, the residential differentiation was further accelerated.
This study examined the structure of housing in Seoul in the 1960s and 1970s through the affordability of the national housing and the residential differentiation, and derives the meaning that it is the operating principle that promotes the current Residential stratification in Korea.
For this reason, this study expanded the research on Seoul as a humanities of place to various fields and perspectives, and will serve as a catalyst to promote more creative research methods and convergence research in future housing research in Seoul.

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