부동산 디지털유동화와 지방세 법률관계 소고

임상빈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 임상빈 (한국지방세연구원)

저널정보: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제28권 제3호

발행연도: 2024.9

수록면: 29 - 55 (27page)

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부동산 DABS는 신탁사가 위탁된 부동산을 기반으로 수익증권을 발행하여 블록 체인 기술을 활용하여부동산 지분을 토큰화하는 것을 말한다. 토큰화된 부동산 지분을 전자증권 형태로 발행한 것을 자산유동화증권(Asset Backed Securites; ABS) 라 한다. 블록체인을 기반으로 발생한 증권이므로 블록체인의 특징인 분산화, 투명성, 보안성 등이 뛰어나며, 블록체인 시스템 내에서 데이터로만 보관･관리하는 증권으로실물 발행 때 소요되는 제반 비용을 줄일 수 있다. 또한 증권의 발행 기간 및 상장 소요 기간을 단축하면서투자자금의 비용감소와 효율성이 높아지며, 증권의 도난 및 위･변조를 막을 수 있다는 장점이 있다. 부동산 DABS는 기업의 상장과 같은 혁신적인 부동산 자금조달 수달일 수 있다. 그러나, 이러한 혁신적인 수단은 전통적인 금융이 아닌 개인과 개인간의 자금조달을 통한 부동산 매각사례로도 볼 수 있다. 전통적인 금융을 조달한 경우와 혁신적인 DABS를 통해서 자금을 조달한 경우를 어떻게 형평성 있게 볼 것인지 문제가 될 수 있다. 수익증권을 통해 의결권을 행사할 수 있는 지위만으로도 이에 대한 실질적 요건을 인정할 수 있는지를 별론으로 하더라도, 취득자금의 출처, 취득경위, 경영에 지배적인 영향력을 미치는정도 등을 종합적으로 고려해볼 필요가 있다. 또한 과세형평성 차원에서, 같은 출자금이라 하더라도 모두주식취득을 통해 투자한 경우와 이 사례와 같이 주식과 수익증권을 통해 투자한 경우 과점주주 간주취득세 적용 여부가 달라지는 것 역시 문제 될 수 있다. 따라서, 부동산 DABS가 사모에 의해서 수익지분증권이 발행될 경우, 부동산 DABS는 현행 과점주주취득세 회피수단으로 활용될 수 있다. 특히, 부동산 DABS를 통해서 사실상 수익증권을 매집하여 과점주주가 된 경우에도 조세우회 통로를 어떻게 차단할 것인가에 대한 대안 모색이 필요하다. 부동산 디지털유동화는 부동산을 전제로 하는 것으로 이에 대한 명확한 이해를 통해서 조세우회를 차단하고, 부동산 디지털유동화에 따른 부동산 자본시장 투명화 방안에 대한 대안을 모색해 나가야 한다.

Real estate DABS refers to a trust company issuing beneficiary securities based on entrusted real estate and using blockchain technology to tokenize its stake in real estate. The issuance of tokenized real estate shares in the form of electronic securities is called Asset Backed Securities (ABS). Since it is a security that occurs based on a blockchain, it has excellent decentralization, transparency, and security, which are the characteristics of the blockchain, and it can reduce the overall cost of real issuance with securities that are stored and managed only with data within the blockchain system. It also has the advantage of reducing the cost and efficiency of investment funds while shortening the issuance and listing period of securities, increasing the efficiency of investment funds, and preventing theft, forgery, and alteration of securities. Real estate DABS can be an innovative real estate financing vehicle, such as a company's listing. These innovative means can be seen as examples of real estate sales through individual-to-person financing rather than traditional financing. It can be a question of how to view traditional financing and financing through innovative DABS equally. Apart from the fact that the actual requirements for this can be recognized only by the status of exercising voting rights through beneficiary securities, it is necessary to comprehensively consider the source, acquisition status, and degree to which it has a dominant influence on management of the acquisition fund. In terms of tax equity, it can also be problematic to apply the acquisition tax as an oligopoly shareholder when all of the same investments are invested through stock acquisition and when invested through stocks and beneficiary securities as in this case. Therefore, when real estate DABS is issued with beneficiary equity securities through private placement, real estate DABS can be used as a means of avoiding the current acquisition tax of oligopoly shareholders. It is necessary to find an alternative to how to block the tax bypass channel even when the beneficiary securities are actually bought through real estate DABS and become an oligopoly shareholder. Real estate digital liquidity presupposes real estate, and through a clear understanding of this, tax incentives should be blocked, and alternatives to the real estate capital market transparency following real estate digital liquidity should be sought.

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