토지임차인의 지상물매수청구권 포기약정의 효력 : 판례를 중심으로 :판례를 중심으로

김덕중

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김덕중 (원광대학교)

저널정보: 강원대학교 비교법학연구소 강원법학 江原法學 제46권

발행연도: 2015.10

수록면: 341 - 368 (28page)

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지상물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인 사이에 임차토지상에 신축 · 설치될 지상건물 등에 대한 임차인의 지상물매수청구권을 미리 포기하기로 하는 약정이 체결되는 경우가 빈번하다. 실제 토지임대차계약 관련 분쟁 소송에서 지상물매수청구권 포기약정의 효력을 인정할 것인지 여부가 핵심적인 쟁점이 된다고 할 수 있다. 우리 민법 제652조의 규정은 위 약정을 일률적으로 무효라고 하지 아니하고 임차인에게 불리한 경우에 무효라고 하고 있어 판례를 통한 해석의 여지를 남겨놓고 있다. 이에 따라 지상물매수청구권의 포기약정의 효력에 관한 축적된 판례를 토대로 그 법리를 규명하고, 판단기준을 정립이 필요하다.
지상물매수청구권 포기약정의 효력은 임차인에게 불리한지 여부의 판단에 귀결된다고 할 수 있다. 그 판단방법으로 판례는 지상물매수청구권 포기약정 자체뿐만 아니라 계약체결시의 사정 등 제반사정을 종합적으로 참작하여야 한다는 종합판단설의 입장에 따르고 있다. 그리고 지상물매수청구권 포기약정이 예외적으로 유효가 되는 경우로서 고려되어지는 중추적 판단기준은 “ⅰ) 임차보증금 및 차임이 무상에 가깝거나 시세보다 상당히 저렴하다. ⅱ) 실제 임대차기간이 대부분 장기간이다. ⅲ) 지상물매수청구권을 행사할 수 없는 상황에서 임대인의 은혜적인 조치로 임대차계약의 체결 또는 갱신이 이루어졌다.” 라고 정리할 수 있다.
지상물매수청구권은 국민경제적 요청과 임차인을 보호한다는 관점에서 토지소유자인 임대인의 경제적 희생 하에 인정되는 제도이다. 또한 판례도 민법 제652조의 편면적 강행규정성이 근거하여 아주 예외적인 상황에서만 지상물매수청구권 포기약정을 유효로 판단하고 있다. 그러나 민법 제정 당시의 사회경제적 상황과 현저히 달라진 오늘날의 사회경제적 상황에서 민법 제정당시의 이념이나 취지에 치중하여 지상물매수청구권 포기약정의 효력을 종전처럼 제한적으로 인정하는 것은 적절하지 않다고 할 것이다. 사회경제적 상황이 많이 달라진 만큼 그 해석도 지금의 사회경제적 상황에 맞추어 탄력적으로 이루어져야 하는 것이 타당하다.

Focusing on precedent, this thesis examines the validity of the abandonment stipulation, when a lessee gives up an exercisable claim to purchase things on the ground by a contract with a lessor.
In case of the end of land lease on the condition that there are things on the ground such as building in an actual suit, a battle is proceeded as that a lessor files a suit of claim for building demolition and land transfer to a lessee, a owner of things on the ground, because of the end of land lease, so a hirer insists wielding a claim to purchase things on the ground, and then a lessor refutes that there is no reason of wielding a claim to purchase things on the ground of a lessee, because of abandonment stipulation of a claim to purchase things on the ground.
A claim to purchase things on the ground of a lessee can be wielded, when land lease should be finished by the expiration, things on the ground should be existed, and a lessor refutes a renewal of lease. If a lessee wields a claim to purchase things on the ground, it is admitted that a sales contract comes into existence about things on the ground.
Likewise, sometimes, a claim to purchase things on the ground, a strong institutional strategy for a lessee, is abandoned by stipulation between people directly involved of lease. While our civil law stipulates a claim to purchase things on the ground of a lessee toward a lessor in Article 643, Article 652 prescribes that a stipulation breaking above article and going against a lessee is ineffective. That is, if there is an abandonment stipulation, the stipulation is invalid as a rule, and is exceptionally valid. However, it is never understood that certain contents of Article 652 become a disadvantage to a lessee and do not become a disadvantage to a lessee in detail.
This thesis analyzed accumulated precedents, so classified the standards of judgment that abandonment stipulation of a claim to purchase things on the ground of a lessee is exceptionally valid by types.

#토지임대차 #지상물매수청구권 #포기약정 #임대인 #임차인 #land lease #right to demand for the ground facilities purchase #abandonment stipulation #lessor #lessee

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대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결

임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여
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대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095,90101 판결

[1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가
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대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결

[1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한
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대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결

임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적
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대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결

[1] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 인정된다.
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대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결

[1] 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서
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대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결

가. 대지와 그 지상의 건물이 원래 갑의 소유이었는데, 갑이 대지와 건물을을에게 매도하고, 을은 건물에 관하여는 소유권이전등기를 하지 아니하고 대지에 관하여만 그 이름으로 소유권이전등기를 경료함으로써 건물의 소유명의가 갑명의로 남아 있게 되어 형식적으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 된 것이라면 대지와 건물의 점유사용 문제는 그 매
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대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결

가. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등
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대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364,48371 판결

민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존
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대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결

[다수의견] 무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
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대법원 1994. 9. 23. 선고 93다37267 판결

원심은 피고가 원고로부터 건물의 소유를 목적으로 토지를 임차하였으므로 건물에 대하여 건물매수청구권을 행사한다는 피고의 항변에 대하여, 원고가건물철거를 구하는 본소를 제기하기에 앞서 피고를 상대로 토지의 인도를 구하는 전소를 제기하여 승소판결을 받아 그 판결이 확정되었고, 전소 확정판결의 기판력은 전소 변론종결일 당시의 원고인의 피고에 대한
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대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결

공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
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대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결

[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다
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대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178,51185(병합) 판결

가. 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다.
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대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결

가. 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결하거나 임차인으로서의 지위를 승계할 당시 임대인과의 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한
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대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결

[1] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다.
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대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적
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대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717,93다59724 판결

건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다.
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대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003,46027,46010 판결

[1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차기간이 1년이고 신축 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축하였고 임대인이 기존 건물의 철거
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대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결

가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.
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대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결

가. 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다.
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대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결

[1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한
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대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결

[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수
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대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결

가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다. 따라서 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다.
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