토지임대차 종료 시 건물매수청구권행사와 토지인도청구

김선혜

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김선혜

저널정보: 대한변호사협회 인권과 정의 인권과 정의 제466호

발행연도: 2017.1

수록면: 8 - 28 (21page)

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민법 제643조는 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 기간이 만료된 경우에 건물 등이 현존하는 경우 토지임차인은 토지임대인에 대하여 임대차계약의 갱신을 청구하고 토지임대인이 계약의 갱신을 거절하는 때에는 토지임차인은 지상 건물 등의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 토지임차인의 건물 등 매수 청구권 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 건물에 대한 매매가 성립되고, 임대인은 매수를 거절할 수 없다. 대법원판례에 따르면 임대차기간 만료 후 토지임대인이 임차인에 대하여 지상건물의 철거와 건물부지 인도를 재판상 청구한 경우에 임차인이 매수청구권을 행사하면 임대인의 청구를 기각하여야 하며 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없고 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지 석명하여야 한다. 임대인이 건물철거와 부지인도를 재판상 청구하였는데 임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우에 임대인이 청구를 변경하여 건물대금지급과 상환으로 건물명도 및 건물소유권이전등기를 구하는 외에 대지인도도 청구하는 경우 법원은 이를 모두 인용할 것인가? 그에 대하여 직접 언급한 대법원판결은 발견되지 않고 대법원판례가 건물철거청구뿐 아니라 토지인도청구도 기각하여야 하는 이유에 대하여 언명하고 있지 않기 때문에 현재로서는 위 질문에 대한 대법원의 입장이 어떤 것이라고는 확실히 말할 수 없다. 하급심판결들에서는 ①토지전체의 인도를 명하는 판결들과 ②토지 중 매수대상건물의 건물의 소유에 필요한 대지부분의 인도청구는 기각하고 나머지 대지부분의 인도청구는 인용한 판결이 있다. 필자의 견해는 건물인도, 건물소유권이전등기, 토지인도청구를 모두 인용하여야 하고 이 세 가지 청구 모두의 이행과 건물매매대금과 토지임대차보증금 전체의 지급은 동시이행관계에 있다고 보아야 한다는 것이다. 변호사모의시험에 이에 대한 문제가 출제되고 있으나 변호사시험의 출제에 있어서 이러한 문제점이 충분히 고려되어야 한다고 생각한다.

Civil Act Article 643, 283 provides that the lessee of land has the right to demand renewal of the contract and if the lessor does not want to renew the contract, the lesse may ask the lessor to purchase the buildings etc. remaining on land on termination of the period of land lease for owning the buildings etc. at a reasonable price. By exercising of the right of the lessee of land to ask the lessor to purchase buildings etc., a sale contract is established between the lessor and the lessee and the lassor cannot refuse to purchase buildings etc. According to the Supreme Court precedents, when the lessor files a suit to demand the lessee to dismantle the building on land and to transfer the building site after the expiration of the lease period, if the lessee exercises the right to purchase, the suit must be rejected. The claim to dismantle the building on land and to transfer the building site does not include the claim to transfer the building at the same time as the payment of the purchase price of the building, and the court must clarify whether the lessor will continue to maintain the previous claim or whether he intends to change it to the claim to transfer the building. However, when the lessor claims the dismantlement of the building and the land transfer, if the lessee exercises the right to purchase the building and the lessor changes the claim to transfer of the building and also transfer of the land, will the court sustain the claims all? I have not found a Supreme Court ruling directly referring to that point. Since the Supreme Court precedents does not disclose the reasons for rejecting not only the claim for dismantlement of the building but also the claim for transfery of land, it can not be said clearly what the position of the Supreme Court to that question is. In the lower court rulings, there are (1) rulings that sustained the claim for the transfer of the whole land; (2) rulings that partly rejected the claim for transfer of the part of land necessary for the ownership of the building and partly sustained the claim for transfer of the rest of the land. In my opinion, the courts have to sustain all the claims for building transfer, building ownership transfer registration, and land transfer, and all three of these claims and the payment of building price and the return of land lease deposits should be implemented concurrently. I think that these problems should be taken into consideration sufficiently in setting the bar examination questions.

#건물매수청구권 #부지 #동시이행 #토지임대차 #건물철거 #토지인도 #변호사 시험 #right to ask building purchase #building site #concurrent performance #land lease #dismantlement of building #land transfer #bar examination

참고문헌 (9)

참고문헌 신청

강용현 / 2004 / 주석 신민사소송법 Ⅵ / 한국사법행정학회 : 492 ~

김제완 / 2002 / 건물소유목적 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 효과-부지사용에 대한 부당이득 성부를 중심으로 / 법조 : 176 ~

민유숙 / 2012 / 주석 민사소송법 / 한국사법행정학회 : 546 ~

박재윤 / 1999 / 민법주해 Ⅵ / 박영사 : 61 ~

사법연수원 / 2016 / 민사실무 Ⅱ

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