수익형 부동산 분양의 자본시장법상 규제 모색 : 투자계약증권으로의 규율 가능성을 중심으로 :투자계약증권으로의 규율 가능성을 중심으로

양기진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 양기진 (전북대학교)

저널정보: 한국증권법학회 증권법연구 증권법 연구 제17권 제1호

발행연도: 2016.4

수록면: 247 - 285 (39page)

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저금리 기조가 이어지면서 고수익을 장담하고 나아가 확정수익 지급을 약정하면서 투자금을 모집하는 업체들이 급증하고 있다.
수익형 부동산 분양광고 실태를 살펴볼 경우 근래의 추세는 단연 임대수익이다. 장래의 임대수익 가능성이 수분양자들의 주관심사가 되면서 시행사/분양회사는 미리섭외한 임대관리회사를 분양단계에서 전면에 등장시키고 있다. 수익형 부동산의 투자자들은 시행사의 객실 상품을 포함하여 임대관리회사의 운영노하우에 대하여 큰 관심을 가지고 있을 것이나 아쉽게도 이들 회사에 관하여 분양단계에서 제공되는 정보가 미흡할 뿐만 아니라 한쪽으로 편중되어 있다. 또한 수익형 부동산 분양 과정에서 과연 투자자들이 판촉인들로부터 투자 관련 제반 위험요인 및 위험정도에 관한 적절한 설명을 듣고 위험을 감수할 의사로 투자하였는지 의문이다.
수익을 기대한 수분양자들에게 수익형 부동산의 분양 및 임대관리를 묶은 상품은 자본시장법상 투자계약증권으로 규율이 가능할 것으로 보인다. 미국 법원들도 긍정하듯이, 우리 법상 투자계약증권성 여부의 판단시에도 실체－개별 계약들이 아닌 투자스킴 전체－를 고려할 필요가 있다. 우리나라 수익형 부동산 분양시에 분양을 하는 주체(시행사)가 별개의 임대관리회사를 세우더라도 전체 투자스킴을 중시하여 하나의 투자계약증권으로 규율할 수 있는 것이다.
그러나 투자계약증권의 추상적 문구상 구체적 사례에 적용하기 위하여는 공동기업요건 등 문구의 해석 내지 판단이 필요할 수 있다. 이 글에서는 미국의 예를 소개하면서 우리 법상 투자계약증권의 요소를 검토하였으나 우리 법체계와 시장의 실정에 적합한 투자계약증권의 구체적 요소가 무엇일지 연구가 지속될 필요가 있다.

Under the recent situation of continuing low interest, lots of condo-hotel builders have sold their units to many investors by showing prosperous high profits and sometimes by promising to pay fixed amount of profits during some period. In some cases, the builders give options of selling back the condo-hotel units to the buyers to promote the unit selling.
It is definitely future rental profits that are emphasized in the sales catalogues for rental real estates. For example, rental condo-hotel builders are now aggressively touting rental management companies at the very first advertising stage. Hence, the potential investors considering of buying rental condo-hotels have plenty of information needs not only for the unit products but also for the rental management companies. What is the most serious problem at sale stage is that this important information tends to be provided both insufficiently and biasedly by the selling party. How many Korean condo-hotel unit buyers have achieved enough/correct information in the marketing process necessary for knowledge-based investment decision?
Rental real estates that have been/are sold to buyers who anticipate rental profits may be regulated as investment contract securities (hereinafter, ICS) under the current Korean Capital Market Act. American courts have affirmed some profitable real estates as securities since SEC v. W. J. Howey Co. decision by Supreme Court in 1946. In the decision of whether a sale of condo-hotel is ICS under Korean Capital Market Act, the whole transaction or scheme should be considered without being misled by the appearance such as multiple contracts, separate rental manager, etc.
However, due to ambiguity of ICS definition under Korean Capital Market Act, requirements exist for the explanation/judgement of some legal terms like common enterprise. Therefore, with the Korean financial supervisory authority’s guidance and regulation, academical researches should support to find out analysis of ICS that are fit for Korean law systems and capital market.

#수익형 부동산 #투자계약증권 #유사수신행위 #집합투자증권 #공동사업성 #Howey 기준 #Rental Real Estate, Investment Contract Securities, Fund-raising Business without Permission, Collective Investment Securities, Common Enterprise, Howey Test

참고문헌 (18)

참고문헌 신청

금융감독원, “높은 임대수익을 보장하는 수익형 부동산 투자에 주의,” 보도자료 (2014. 3. 24),http://www.fss.or.kr. 금융위원회⋅금융감독원, “사모투자전문회사(PEF) 옵션부 투자 모범규준 개정,” 보도자료(2013. 4.11), http://www.fsc.go.kr. 김병연, “금융투자업과 자본시장에 관한 법률(가칭)상 증권개념의 포괄성에 대한 검토: 투자계약(investment contract)과 현행 간접투자자산운용업법상 투자대상을 중심으로,” 투신 , 제57호(자산운용협회, 2006. 6).

김병연⋅권재열⋅양기진, 자본시장법(제2판) , 법문사, 2015.

머니투데이, “10년간 ‘연 수익률 15%’ 보장한다는 수익형 호텔 …”(2015. 5. 5), http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2015041613575699165&outlink=1.

이 논문과 연관된 판례 (1)

대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601,55618 판결

[1] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와
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