임대아파트의 분양가와 강행법규이론 - 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결(전원합의체) -

김종보

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김종보 (서울대학교)

저널정보: 한국행정판례연구회 행정판례연구 행정판례연구 제22권 제2호

발행연도: 2017.12

수록면: 475 - 500 (26page)

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현대복지국가에서 서민을 위해 임대아파트를 건설·공급하고 또 유지·관리하는 일은 국가의 고유한 임무로 받아들여지고 있다. 국가가 충분한 재정적 여유를 가지고 있으면 공공이 건설 · 관리하는 장기공공임대아파트를많이 건설하고 공급하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 국가의 재원이 한정적이고 민간의 공급역량이 충분할 때 한정적 자원을 어떻게 배분할 것인가 하는 것은 쉽지 않은 결정이 된다. 한국사회에서 임대아파트는 일반 분양아파트와 거의 동일하게 시장원리에 충실하게 공급되고 단기간에 분양전환되어 일반에 매각되어 왔다. 단기간에 분양전환이 이루어지는 임대아파트는 임대아파트의 건설과유지관리에서 발생하는 사업자의 경제적 손실을 완화해준다. 아파트건설에투입된 비용을 분양전환을 통해 조기에 회수하고 유지관리에서 오는 손실도 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 단기에 분양전환을 허용하는 임대아파트제도는 민간건설사에게도 임대아파트를 건설할 동기를 제공하고, 공공부문에 대해서도 임대아파트의 건설관리로 인한 막대한 손실을 완화해주는기능을 수행했다. 이것이 바로 5년 만에 분양전환되는 유형의 단기임대아파트가 현재 한국사회에서 폭넓게 건설되고 공급되는 이유이다. 이런 점을 고려한다면 임대아파트의 복지정책적 목적을 본질적으로 훼손하지 않는 한 임대아파트의 수익성은 용인될 수 있는 것으로 해석해야한다. 다만 임대아파트의 건설에 대해서는 국가적인 차원의 특혜가 주어지므로, 그에 대응해서 아파트 가격 상승으로 인한 이익이 모두 건설업자에게 귀속되는 것을 막을 필요는 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 임대주택법은 분양전환을 행정청의 승인대상으로 정하고, 5년 만에 분양전환되는임대아파트의 경우에는 분양가격도 현재의 시장가격과 입주자모집당시의아파트가격을 산술평균하도록 정하고 있다. 임대아파트의 분양전환가격의 구성요소인 주택가격 또는 건설원가는 추정가격이고 사후에 다시 산정되어야 하는 실제 투입된 가격이 아니다. 분양아파트에 대한 분양가 상한제도 실제 투입가격이 아니라 추정가격을통제하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한, 모든 임대아파트가 분양전환가격의 통제대상이 되는 것은 아니며 공공건설 임대아파트만 통제대상이 된다. 이 중에서도 임대기간이 10년이 넘는 것은 감정평가액만으로 분양하므로건설원가를 산정할 필요도 없다. 5년 단기 임대아파트의 분양전환에 한정해서 건설원가 관련 조항이 적용되는 것이므로 이 조항을 해석할 때 10년후 분양전환의 규율강도와 적절한 균형이 고려되어야 한다. 건설임대주택의 공급은 길고 복잡한 과정을 거친다. 적용되는 법령도임대주택법 하나에 그치는 것이 아니고 주택법, 주택공급에 관한 규칙 등다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 특히, 임대아파트의 분양전환 등에서공법상 가격을 결정하는 데 직간접적으로 관련되는 조항은 제도의 유기적인 구성부분이면서 동시에 매우 불분명한 형태를 띤다. 이 조항을 다른 조항들과 분리해서 강행법규위반과 무효이론을 바로 적용하는 민사판결은, 법률과 제도가 설계한 전체 취지를 왜곡할 뿐 아니라 제도의 위법성 심사를본질로 하는 행정소송과 기능상 구별되지 않는다. 이러한 민사소송의 소송물은 임대아파트 공급가격 산정의 위법성이 될 것이다.

In the modern welfare state, building, supplying, maintaining and managing rental apartments for the common people is accepted as a nation's mission. If the country has sufficient financial leverage, it would be ideal to build and supply many long-term public rental apartments that are constructed and managed by the public. However, it is not easy to decide how to allocate limited resources when the national resources are limited and the private supply capacity is sufficient. In Korean society, rental apartments have been supplied to the general market according to market principles, and have been converted to lot-solid apartments in a short period of time. Rental apartments that are converted into a sale in a short period of time reduce the economic losses of the operators in the construction and maintenance of rental apartments. This is because the cost of apartment construction can be recovered early on through the conversion of rental housing for sale and the loss from maintenance can be reduced. The rental apartment system allowing the sale in such a short period provided the motivation for private apartment construction companies to build rental apartments and also relieved huge losses caused by the construction and management of rental apartments in the public sector. This is why short-term rented apartments that are converted into lot-solid apartments in five years are widely constructed and supplied in the present Korean society. Considering this point, it should be interpreted that the profitability of the rental apartment can be embraced unless it intrinsically undermines the welfare policy purpose of the rental apartment. However, since the benefit of rented apartments is guaranteed by the nation, it is necessary to prevent all the profits from rising apartment prices from being attributed to the builder. In order to achieve this purpose, the Rental Housing Act requires the sale of apartments should be approved by the administrative office, and that the sale price of rental apartments converted for sale in five years should be determined by averaging arithmetically the current market price and the price at the time of recruitment of residents. The housing price or construction cost, which is a component of the sale price of a rental apartment, is an estimated price and not an actual input price that has to be recalculated afterwards. The selling price ceiling for apartment units is based on the principle of controlling the estimated price, not the actual input price. In addition, not all rental apartments are subject to control of the sale price, and only public rental apartments are subject to control. Among them, renting for more than 10 years does not need to estimate the construction cost since it is sold only to appraisal value. Since the clause of limiting the sale price by the construction cost only applies to the five-year converted rental apartment, this clause should be interpreted in a balanced manner considering the case of ten-year converted rental apartment. The supply of rental housing is long and complicated. The applicable laws are not limited to the Rental Housing Act, but various laws and ordinances such as the Housing Act and regulations on the housing supply collectively. In particular, the provisions directly or indirectly related to determining the price in terms of the sale of rental apartments are organic parts of the system with unclear forms. However, civil judgments have been interpreted these provisions separated from other provisions and directly apply the theory of compulsory law and invalid theory without full consideration of the complexity and ambiguity of the provisions. It has not only distorted the overall purpose of laws and systems, but also has made civil litigation not functionally distinguished from administrative litigation, which examine the illegality of the system. These civil judgments will be a violation of the pricing of rental apartments.

#임대아파트 #단기임대 #분양전환 #건설원가 #강행법규 #Rental apartment #Short-term lease #Conversion of rental housing for sale #Prime cost of building #Compulsory law

참고문헌 (6)

참고문헌 신청

하성규 / 2004 / 주택정책론 / 박영사

김원 / 1998 / 사회주의 도시계획 / 보성각

임서환 / 2002 / 주택정책 반세기 / 대한주택공사

류해웅 / 2007 / 참여정부의 부동산정책과 제도

김종보 / 2010 / 이주대책의 개념과 특별공급의 적용법조 / 행정법연구 (28):163~182

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