전세권과 전세금반환채권에 대한 압류

양형우

doi:10.16960/jhlr.23.1.202202.237

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자료유형: 학술저널

저자정보: 양형우 (홍익대학교)

저널정보: 홍익대학교 법학연구소 홍익법학 홍익법학 제23권 제1호

발행연도: 2022.2

수록면: 237 - 265 (29page)

DOI: 10.16960/jhlr.23.1.202202.237

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판례는 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하지만 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 존속한다고 한다. 따라서 존속기간이 만료되지 않은 경우, 전세권자의 채권자는 전세권이나 전세금반환채권 자체를 압류할 수 있다. 전세금반환채권을 압류한 경우, 그 효력은 담보물권의 부종성에 의하여 전세권에 미친다. 일반적으로 전세권에 대한 강제집행은 부동산경매절차가 아니라 전세권을 ‘그 밖의 재산권’으로보아 양도명령이나 매각명령 등의 현금화 방법으로 집행해야 한다고 한다. 그런데 전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우, 그 실행은 전세권 자체에 대하여 부동산경매절차에 의한다고 한다. 하지만 부동산을 목적으로 하는 전세권에 대하여 담보권실행이나 강제집행이냐에 따라 절차를 달리하는 것은 바람직하지 않으며, 절차의 안정성을 훼손할 우려가 있다. 따라서 민사집행규칙 제40조를 유추적용하여 전세권에 대한 강제집행절차에서 전세권을부동산으로 취급하여야 할 것이다. 한편 판례는 전세권을 목적으로 저당권이 설정된 경우,전세권의 존속기간이 만료되면 저당권자는 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 물상대위를 할 수 있다고 한다. 그러나 전세금반환채권은 전세권의 본질적 내용이고 전세권의 멸실 등으로 새로이 발생하는 권리가 아니므로, 물상대위성을 인정하는 판례의 태도는 부당하다. 존속기간의 만료로 인해 담보물권적 권능만이남은 전세권에 저당권이 설정되어 있다는 것은 전세금반환채권을 목적으로 채권질권을 설정한 것과 그 성질이 유사하므로, 민법 제353조 제1항을 유추적용하여 전세권저당권자는 전세권자의 전세금반환채권을 직접 청구하거나 제404조에 의하여 전세권자의 경매청구권을 대위행사할 수 있다고 할 것이다. 한편 담보물권은 피담보채권과 분리하여 양도하거나다른 채권의 담보로 하지 못하므로(제361조), 존속기간이 만료된 전세권은 피담보채권인전세금반환채권과 분리하여 전세권 자체만을 압류할 수는 없고, 전세금반환채권을 압류하면 그 효력은 전세권에 미친다고 할 것이다.

Acording to judicial precedents, when the period of existence of chonseright(right ofregistered lease on deposit basis) has expired, power of a usufructuary right expires, butthe power of a right guaranted by security exists until the security deposit is returned. Therefore, the creditor of the person having chonseright may seize the chonseright or aclaim for refund of security deposit if the period of existence has not expired. If a claimfor refund of security deposit has ben seized, the efect wil extend to chonseright basedon the apendant nature of a right guaranted by security. In general, the compulsoryexecution of chonseright should be executed by means of encashment, such as a transferorder or a sale order, rather than a real estate auction, as the chonseright is regarded“other property rights.” If a mortgage is created as to chonseright, the execution of themortgage uses a real estate auction as to the chonseright itself. However, it is undesirableto have diferent procedures depending on whether a mortgage for chonseright uses theenforcement of a security right or compulsory execution. This could undermine thestabilty of the procedure. Consequently, Article 40 of the Civil Enforcement Rules shouldbe analogicaly aplied to handle chonseright as real estate in the compulsory executionof chonseright. Acording to judicial precedents, in the case of a mortgage forchonseright, a mortgage may exercise a right of subrogation after the period of existenceof the chonseright expires, as to a claim for refund of security deposit, which can beregarded as existing in substiution of chonseright. However, the precedents aceptingsubrogation are unreasonable because the claim for refund of security deposit is anesential part of chonseright, not a right that is newly generated as a result of the losof chonseright, etc. A mortgage for chonseright, which has only the power of a rightguaranted by security after the period of existence has expired, is similar in nature toa pledge right on a claim for refund of security deposit. Therefore, a mortgage ofchonseright may directly colect the claim for refund of security deposit of the personhaving chonseright by analogicaly aplying Article 353 (1) of the Civil Act or exercisea right of subrogation as to the right to request auction of the person having chonserightunder Article 404 of the Act. As a real right granted by way of security canot beasigned separately from its secured claim and also canot be made the security ofanother claim (Article 361 of the Civil Act). Therefore, as for chonseright whose periodof existence has expired, you may not seizure only chonseright separately from itssecured claim, which is the claim for refund of security deposit. In the case of the seizureof a claim for refund of security deposit, the efect wil extend to the chonseright.

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