부동산 조각투자의 법적 쟁점 및 규제

임혜정; 유정한

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자료유형: 학술저널

저자정보: 임혜정 (법무법인(유) 지평 변호사 / 이화여자대학교 대학원 법학과 박사과정(상법)) 유정한 (법무법인(유) 지평 파트너변호사 / New York University School of Law LL.M.(법학석사))

저널정보: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제27권 제2호

발행연도: 2023.6

수록면: 85 - 127 (43page)

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부동산 조각투자, 즉 소액으로 고가의 부동산에 투자할 수 있는 신종 투자상품이 최근 시장에서 많은 관심을 받고 있다. 조각투자란 2인 이상의 투자자가 실물자산, 그 밖의 재산적 가치가 있는 권리를 분할한 청구권에 투자･거래하는 투자형태를 말한다. 국내에서 플랫폼을 활용하여 부동산에 조각투자하는 방법으로는 주로 부동산신탁이 이용되고 있으며, 부동산펀드를 활용한 사례도 있다. 부동산 조각투자는 현행 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣(이하 ‘자본시장법’) 등 관련 법령상 허용되지 않는 요소를 포함하고 있다. 이를 고려하여 현재 시장에 출시되어 있는 부동산 조각투자 상품의 경우 ｢금융혁신지원 특별법｣(이하 ‘금융혁신법’)에 따른 혁신금융서비스 지정 또는 ｢규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 규제특례법｣(이하 ‘지역특구법’)에 따른 규제자유특구 실증특례 부여를 통해 자본시장법에 따른 금융투자업 인가 및 거래소 허가 없이 플랫폼에서 신탁의 수익증권 또는 집합투자증권 거래를 하는 것이 허용되어 있다. 이와 같은 규제 특례는 한시적이므로, 사업자들이 특례 기한 종료 이후에도 부동산 조각투자 사업을 영위하려면 (i) 특례 기한 종료 이전에 관련 법제가 정비되어 사업자들이 (그와 같이 정비된 법제에 따른 인･허가를 받고) 해당 사업을 영위할 수 있게 되거나, (ii) 특례 기한 종료 이전에 관련 법제가 정비되지 않을 경우 규제 특례를 받은 기존 법령에 따른 기존 인･허가를 취득하고 관련 규제를 준수해야 한다. 참고로 미국, EU, 싱가포르 등 글로벌 주요 국가들도 디지털자산시장의 활성화 및 국제화를 위해 관련 규제체계를 정비해 가고 있다. 부동산관리처분신탁계약을 활용한 부동산 조각투자 사업 구조상 투자자들은 신탁부동산의 운용수익 및 처분수익을 납입한 투자금에 비례하여 지급받을 수 있는 투자수익권을 가진다. 국내 부동산 조각투자에는 (ⅰ) 투자수익권에 대하여 1매의 수익증권이 발행되고 투자수익자들이 투자수익권을 준공유하는 방식과, (ⅱ) 투자수익권을 균등하게 분할하여 여러 매의 수익증권을 ｢주식･사채 등의 전자등록에 관한 법률｣(이하 ‘전자증권법’)에 따라 전자등록하는 방식이 활용되고 있다. 부동산 조각투자 플랫폼들은 블록체인 기반 분산원장 기술을 통해 신탁의 투자수익권(준공유지분)에 상응하는 디지털 증표가 투자수익권 거래에 상응하여 거래되도록 하고 있다. 조각투자와 관련하여, 금융위원회는 2022. 4. 29. ｢조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인｣을, 2023. 2. 6. ｢토큰 증권(Security Token) 발행･유통 규율체계 정비방안｣(이하 ‘｢STO정비방안｣’)을 각각 발표하였다. 금융위원회는 ｢STO정비방안｣에서 “분산원장 기술(Distributed Ledger Technology)을 활용해 자본시장법상 증권을 디지털화(Digitalization)한 것”을 토큰 증권으로 명명하였는데, ｢STO정비방안｣에 제시되어 있는 증권성 판단 기준을 부동산 조각투자에 적용해 보면, 부동산 조각투자에서 투자수익권을 화체하고 있는 디지털 증표도 ‘토큰 증권’으로서 자본시장법상 증권에 해당한다고 할 것이다. 참고로 금융위원회는 ｢STO정비방안｣에서 자본시장 제도의 투자자 보호장치 내에서 토큰 증권의 발행･유통이 이루어질 수 있도록, (ⅰ) 토큰 증권을 전자증권법 제도상 증권발행 형태로 수용하고, (ⅱ) 일정 요건을 구비한 발행인이 토큰 증권을 직접 발행할 수 있도록 전자증권법을 개정하며, (ⅲ) 투자계약증권 및 비금전신탁 수익증권 유통플랫폼을 제도화하기 위해 자본시장법상 장외거래중개업을 신설할 계획이라고 밝혔다. 이에 따르면 부동산 조각투자 플랫폼 사업자는 추후 장외거래중개업 인가를 취득하여야 할 것으로 보인다. 그리고 금융위원회는 2022. 10. 13. ｢종합재산관리 및 자금조달기능 강화를 위한 신탁업 혁신 방안｣을 발표하였는데, 이에 따르면 전업 신탁업자가 금전신탁계약에 의한 수익증권 외에 재산신탁계약에 의한 수익증권도 발행할 수 있도록 제도가 개선될 전망이다. 한편 부동산 조각투자 사업자 및 거래 당사자들은 ｢금융소비자 보호에 관한 법률｣(이하 ‘금융소비자보호법’)도 고려할 필요가 있다. 부동산관리처분신탁계약 및 그 수익증권은 금융소비자보호법에 따른 금융상품에 해당하며, 부동산 조각투자 플랫폼 사업자 및 부동산관리처분신탁의 수탁자는 금융소비자보호법상 금융상품판매업자에 해당한다. 따라서 플랫폼 사업자와 수탁자는 금융소비자보호법에 따른 금융상품판매업자에 관한 영업규제를 준수하여야 한다. 향후 부동산 조각투자가 제도화되고 관련 규제가 보다 정교하게 정비될 경우, 우리 금융산업의 경쟁력을 제고할 수 있게 될 뿐 아니라 소액 투자자와 스타트업 기업들에게도 새로운 기회가 될 수 있을 것이라고 생각한다. 정부와 국회의 협력으로 가까운 시일 내에 부동산 조각투자가 제도권 내에서 더욱 활성화되기를 기대한다.

Recently, fractional investment for real estate (hereafter “FIR”), a new investment instrument that allows investors to buy expensive real estate with smaller capital, is gaining a lot of attention in the market. Fractional investment means owning a fraction or portion of the real property or the right of property, by more than one investor. In the Korean market, a real estate trust is mainly used as the form of transaction in relation to the FIR on the FIR investment platform, and there is also a case where a real estate fund is used. The current FIR instruments or services recognized in Korea, however, include some elements that may not be allowed by relevant laws and regulations such as the Financial Investment Services and Capital Markets Act (hereafter ”FISCMA”). Considering this respect, the FIR instruments currently available in the Korean market have been either designated as ”Innovative Financial Service” under the Special Act on Support for Financial Innovation or granted “Special Case for Demonstration” under the Act on Special Cases Concerning the Regulation of Regulation-free Special Zones and Special Economic Zones for Specialized Regional Development to grant regulatory exemptions, such that the FIR products can be transacted on the platforms through trust beneficiary certificates or collective investment securities, without obtaining authorization for financial investment business and permission for the exchange market of the FIR. But, the problem is that such regulatory exemptions are only temporarily granted. Therefore, all relevant laws and regulations should be rearranged before the exemptions expire for the FIR business entities to continue to engage in their businesses by obtaining approval based on the newly arranged rules. Or, they should immediately acquire the necessary license and permission for their business to comply with those regulations that have been exempted from the application so far. For reference, major global countries including the U.S., EU, and Singapore are also overhauling related regulatory systems to vitalize and internationalize the digital asset market. Due to the nature of the FIR structure based on an agreement on real estate management and disposal trust (hereafter “RTA”), the FIR investors hold beneficiary rights to get the distribution of profits earned from the operation and/or disposal of real estate trust in proportion to their investment amount. The two main forms of the FIR currently recognized in Korea are (a) sharing beneficiary right for the issued security where only one security is issued (so-called, “quasimiteigentum”), and (b) holding the beneficiary security where the security is equally divided into multiple securities among the investors and registered electronically pursuant to the Act on Electronic Registration Of Stocks, Bonds, Etc. (hereafter “Electronic Registration Act”). Meanwhile, the FIR platforms are now applying blockchain-based Distributed Ledger Technology so that the digital tokens which would be equivalent to the beneficiary security of the real estate trust can be used for transactions. In relation to fractional investment, the Financial Services Commission (FSC) recently published 2 significant legislative plans that seem to reflect such environmental change: i) the Guideline for New Securities Business Including Fractional Investment on 29 April 2022, and ii) the Maintenance Plan of Regulation System for Security Token Offering(hereafter ”STO Plan”) on 6 February 2023. According to the STO Plan, the FSC has defined the Security Token as “the digitalized security of FISCMA based on Distributed Ledger Technology”. By applying such definition criteria to the FIR, the digital tokens used in lieu of the beneficiary securities in the FIR market could be regarded as a kind of Security Token as defined under the STO Plan. In the STO Plan, the FSC also elaborated its plans to allow the Security Token offering under the investor protection scheme of the capital market system including the following: i) first, STO will be accepted as the form of offer of security under the Electronic Registration Act, ii) second, the revision of the Electronic Registration Act will be sought in the direction that any qualified entities can issue Security Tokens directly and iii) third, over-the-counter brokerage businesses will be added as a new category of business set forth in FISCMA to institutionalize the distribution platform for investment contract securities and non-monetary trust beneficiary securities, according to which the FIR platform business entities would need to obtain a license to run this over-the-counter brokerage business in the future. Also, on 13 October 2022, the FSC published the Trust Business Innovation Plan for Strengthening Comprehensive Property Management and Financing Functions, providing that the regulatory system will be expected to improve to allow the issuance of beneficiary securities by asset trust agreements in addition to the current issuance of beneficiary securities by monetary trust agreements. Meanwhile, the FIR investors and their business partners also should need to look at the Financial Consumer Protection Act (hereafter “FCPA”). Obviously, the RTA and its beneficiary securities are the financial instruments that are regulated by the FCPA, and as such both FIR platform entities and trustees would need to comply with the business regulations specifically to be applied in relation to financial product distributors under the FCPA as they may be treated financial product distributors according to the FCPA. When the FIR becomes institutionalized and its relevant regulations are further arranged, in my view, it will give new opportunities for retail investors and startups and improve the competitive power of our financial industry. We expect that the FIR can be legally boosted in close future if the good cooperation between the government and the National Assembly continues to improve.

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