신탁수익증권을 통한 부동산개발사업의 자금조달방안

최승재; 김용진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최승재 (세종대학교) 김용진 (대한토지신탁)

저널정보: 한국증권법학회 증권법연구 증권법 연구 제16권 제3호

발행연도: 2015.12

수록면: 19 - 70 (52page)

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부동산개발사업은 긴 시간과 많은 비용이 들어가는 사업이다. 그러나 개발사업의 체계적인 자금조달을 위한 금융의 발전은 아직 미비하다. IMF 구제금융 이전에는 개발대상 부동산을 담보로 한 대출금융이 성행하였다. 그러나 IMF 구제금융 당시 시공사가 보유한 부동산 가격이 폭락하자 부동산을 담보로 하였던 금융기관에서 이를 처분하는데 어려움이 있었다. 이후 개발사업의 자금조달은 대출금융 대신 자산유동화 및 펀드와 같은 투자금융이 PF방식과 결합하는 형태로 발전하였다. 그러나 이러한 PF방식의 실질은 프로젝트의 현금흐름만을 담보로 하는 비소구금융인 본래 PF의 취지와 달리 시공사의 신용도에 기초한 것이었다.
글로벌 금융위기가 발생하자 비교적 재무구조가 튼튼한 시공사도 도산위험에 처하였다. 시공사의 신용도에 기초한 PF구조에서는 시공사가 책임준공과 시행사의 부채까지 부담해야 했기 때문이다. 이러한 형태의 PF는 부동산경기 하락에 매우 취약하여 경기 전반에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기되었다.
이에 최근 시공사의 의존도를 줄이는 새로운 형태의 PF 구조화금융이 정착되고 있는 바 이에 대하여 검토하였다. PF 구조화금융은 PF와 구조화금융을 합성한 용어로 대출채권을 유동화하는 단계에서 순차적으로 위험을 참여자가 일정부분 분담할 수 있도록 한 것이다. 그러나 이러한 PF 구조화금융 역시 결과적으로는 시공사의 부도시 PF 대출권이 디폴트될 위험이 있다. 이런 문제점을 감안하여, 개정신탁법 및 자본시장법 개정안을 중심으로 신탁수익증권 발행을 통하여 부동산개발사업에 자금을 조달하는 방안을 검토하였다.

#신탁법 #자본시장법 #수익증권 #수익증권발행신탁 #부동산 PF 구조화금융 #Korean Trust Law #Financial Investment Services and Capital Markets Law #Beneficiary Certificates #Issuance of Beneficiary Certificates Trust #Realestate Structured PF Financing

참고문헌 (49)

참고문헌 신청

[단행본] - 강민석 / 2009 / 국내외 부동산 개발금융비교와 시사점 / 메리츠증권

[기타자료] - 강신영 / 2013 / Whole Business Securitizations(사업증권화)의 국내 적용 가능성 / KIS Credit Monitor

[학술지(정기간행물)] - 권기혁 / 2012 / 부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 / 한국신용평가

[학술지(정기간행물)] - 권기혁 / 2012 / 부동산 PF 유동화의 과거, 현재 그리고 미래 / 한국신용평가

[보고서] - 권승혁 / 2012 / 국제경제정보

이 논문과 연관된 판례 (9)

대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545,86다카2876 판결

가. 신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖게 되는 것이다.
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대법원 2007. 9. 6. 선고 2005다38263 판결

[1] 계약의 당사자들 사이에 채무자인 회사의 재산상태가 장래 악화될 때에 대비하여 지급정지, 회사정리절차의 개시신청, 회사정리절차의 개시와 같이 도산에 이르는 과정상의 일정한 사실이 그 회사에 발생하는 것을 당해 계약의 해지권의 발생원인으로 정하거나 또는 계약의 당연 해지사유로 정하는 특약(이하 `도산해지조항’이라고 한다)을 두는 경우가
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대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769,39776 판결

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대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다112407 판결

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대법원 2002. 12. 26. 선고 2002다49484 판결

회사정리법 제123조 제1항 본문에 의하면, "정리채권 또는 정리절차 개시 전의 원인으로 생긴 회사 이외의 자에 대한 재산상의 청구권으로서 정리절차개시 당시 회사 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권, 양도담보권, 가등기담보권, 전세권 또는 우선특권으로 담보된 범위의 것은 정리담보권으로 한다."고 규정하고 있으므로,
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대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결

［1］ 일반적으로 토지소유자가 부동산신탁회사에게 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상에 건물을 신축하거나 택지를 조성하는 등 적절한 개발행위를 한 후 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입에서 신탁회사의 투입비용을 회수하고 수익자에게 수익을 교부하는 취지의 계약은 이를 신탁법상의 신탁계약으로 볼 것이고,
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대법원 2014. 8. 28. 선고 2013두14696 판결

[1] 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민 경제의 건전한 발전에 이바지한다는 개발이익환수에 관한 법률의 제정 목적이나, 개발사업 시행으로 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 `사업시행자’라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액 증가분이
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대법원 2014. 11. 27. 선고 2012두26852 판결

[1] 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제183조 제2항 제5호는 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마쳐진 재산에 대하여만 적용되는 예외규정이므로, 신탁재산이라고 하더라도 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마쳐지지 아니한 것에 대하여는 적용되지 않는다. 따라서 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마
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대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결

상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 `목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 `채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 `채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으
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