허위표시의 외관과 간접적으로 이해관계를 맺은 제3자의 보호 - 대법원 2020. 1. 30. 선고 2019다280375 판결 -

고유강

doi:10.29305/tj.2020.08.179.271

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자료유형: 학술저널

저자정보: 고유강 (대전지방법원ㆍ대전가정법원)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제179호

발행연도: 2020.8

수록면: 271 - 308 (38page)

DOI: 10.29305/tj.2020.08.179.271

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대상판결은 통정허위표시에 기하여 허위의 가등기가 설정된 상태에서 가등기권자가 일방적으로 원인무효의 본등기를 마친 경우, 그로부터의 양수인과 전득자를 민법 제108조 제2항의 제3자로 볼 수 있는지에 관하여 판단한 사건이다. 대상판결은 위 양수인과 전득자는 허위의 가등기가 아닌 원인무효의 본등기에 기초하여 이해관계를 맺었을 뿐이므로 허위표시의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였다. 대상판결의 법리는 허위의 가등기뿐만 아니라 일반적으로 허위표시에 따른 외관과 제3자의 권리취득 사이에 원인무효의 등기가 개입된 경우에도 확장될 가능성이 있다.
민법 제108조 제2항은 허위의 외관을 고의로 형성한 행위에 따른 책임을 지우는 데에 목적이 있는 만큼, 본등기의 외관형성에 관여하지 않은 진정권리자에게 희생을 감수하도록 하는 것은 부당하다. 위 양수인과 전득자가 결국 부동산 소유권을 취득하지 못한다는 대상판결의 결론에는 찬성한다. 다만 부동산 거래의 영역에서는 제3자가 허위표시의 외관을 ‘기초’로 이해관계를 맺었는지를 검토할 때 실질적 요소의 비중을 줄이고 등기형식에 더 주안점을 두고, 다른 후속 법률관계의 유효, 적법여부까지는 고려하지 않아도 된다고 생각한다. 제108조 제2항의 효과는 해당 허위표시를 선의의 제3자에 대한 관계에서 유효로 취급함에 그치므로, 실제로 제3자가 완전한 권리를 취득할 수 있을지는 일반적인 물권변동의 법리에 따라 별도로 검토하면 족하기 때문이다. 대상판결에 필자의 관점을 적용할 경우, 위 양수인과 전득자도 허위 가등기에 기초하여 이해관계를 맺은 제3자라고 인정하되, 제108조 제2항은 가장매매예약과 허위 가등기가 선의의 제3자에 대하여 유효하다고 취급하는 데에 그치므로 원인무효의 본등기의 흠까지 치유해주지는 못한다는 결론에 이른다.
대상판결은 공간된 대법원 판결 중 허위표시의 철회를 처음 다룬 판결이기도 하다. 실체적 권리관계와 일치하지 않는 외관을 해소할 기회를 준다는 의미에서 허위표시의 철회 개념을 인정할 필요가 있다고 생각한다. 철회를 위하여 허위표시의 당사자 간의 합의까지는 필요하지 않으나, 철회를 선의의 제3자에게 대항하기 위해서는 허위표시의 외관을 제거해야 한다고 생각한다. 그리고 애초에 당사자의 합의로 만들어낸 외관이 아니라면, 그러한 외관은 철회로 제3자에게 대항하기 위하여 제거가 필요한 외관에 포함되지 않는다.

Article 108 of the Korean Civil Code states that a sham transaction is void as a rule (Section 1), but this voidness cannot be asserted against bona fide third parties (Section 2). This rule plays the role of supporting the credibility of the Korean public real estate registry, by protecting third parties who entered transactions in the belief that the registered matters were valid. The recent 2019Da280375 case addressed the issue of whether to protect third parties who were ‘indirectly’ associated with a false provisional registration based on a sham transaction.
The facts were as follows. The owner of a land, A, and her friend, B, agreed upon a reservation agreement, which was a sham transaction. They jointly applied for provisional registration of the reservation, which was subsequently entered into the real estate register. After A moved to the U.S., B filed a lawsuit in the Korean court asking for registration of the land title. The trial was proceeded in the absence of A, the court ruled in favor of B, and the case was formally closed. Later, having been informed of the court decision, A filed a special remedial appeal for challenging in absentia judgments and had the judgment annulled. Nonetheless, B succeeded in registering the land title by utilizing the certified copy of the judgment he had obtained before the annulation. The land title in the register was immediately transferred to C, then to subsequent owners such as D, who had no acknowledgment that the initial reservation agreement was a sham transaction.
The Korean Supreme Court held that C and D in the case above are not entitled to claim that they rightfully acquired ownership of the land. The link between the sham transaction and the title transfer of C, D, was broken by the intervention of B’s title, which was merely an invalid entry done by the execution of an already annulled judgment. The registered entry that caused others to falsely believe the authenticity of B’s title was not B’s provisional registration, but B’s title registration, which had no legal grounds whatsoever. Thus, C or D cannot be considered as a third party who can be protected by Article 108, Section 2, regardless of their good faith.
The conclusion of the Supreme Court is reasonable, as A, the rightful owner, shall not bear any liability due to B’s transfer of title entered into the register of which A had no involvement in the registration itself. However, I would like to offer an alternate systematic approach to tackle this issue, proposing that a) defining the scope of third parties within the context of Article 108, Section 2, should be based on a more external approach, via primarily examining the sequence of title transfers in the real estate registry, but b) the legal effect of this Section should be strictly interpreted as to be limited to solely cure the voidness of the given sham transaction, not other subsequent contracts.

#통정허위표시의 제3자 #통정허위표시의 철회 #민법 제108조 제2항의 제3자 #통정허위표시에 따른 허위 가등기 #Third party of sham transaction #Withdrawal of sham transaction #Scope of 'third party' in Article 108 of the Korean Civil Code #Provisional registration based on sham transaction

참고문헌 (26)

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곽윤직 / 2013 / 민법총칙 / 박영사

전경운 / 2018 / 민법총칙(제4판) / 화산미디어

김준호 / 2020 / 민법강의 / 법문사

김학동 / 2013 / 민법총칙 / 박영사

백태승 / 2016 / 민법총칙(제7판) / 집현재

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[1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하
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확정 판결에 대한 원고의 추완항소제기가 있는 경우에도 그 추완항소에 의하여 불복항소의 대상이 된 판결이 취소될 때까지는 확정 판결로서의 효력이 배제되는 것은 아니므로 위 확정 판결에 기하여 경료된 소유권이전등기가 미확정 판결에 의하여 경료된 원인무효의 것이라고 할 수 없다.
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[1] 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자와 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못하는 것인데,
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대법원 1995. 3. 24. 선고 93다52488 판결

가. 전, 후 양소의 소송물이 동일하지 않다고 하더라도, 만일 후소의 소송물이 전소에서 확정된 법률관계와 모순되는 정반대의 사항을 소송물로 삼았다면 이러한 경우에는 전소 판결의 기판력이 후소에 미친다
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판결정본이 공시송달의 방법에 의하여 피고에게 송달되었다면 비록 피고의 주소가 허위라 하더라도 그 송달은 유효한 것이므로 항소기간의 도과로 위 판결은 형식적으로 확정되어 기판력이 발생한다.
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[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 `부동산실명법`이라 한다) 제4조 제3항에서 ``제3자``라고 함은 명의신탁 약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 할 것이므로, 명의수탁자로부터 명의신탁된 부동산의 소유명의를 이어받
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가등기는 그 성질상 본등기의 순위보전에 효력만이 있고 후일 본등기가 경료된 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후순위로 되어 실효될 뿐이고 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니다.
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서울동부지방법원 2019. 9. 18. 선고 2019나20421 판결

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대법원 1996. 4. 26. 선고 94다12074 판결

[1] 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못하고,
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대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결

[1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우에, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률
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대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결

가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식
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대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카130,84다카131 판결

가. 공부상 공시된 등기가 실체적 권리관계에 부합한다 함은 그 등기절차에 문서의 위조등 어떤 하자가 있다 하더라도 진실한 권리관계와 합치되는 것을 말하는 것으로 약정매매대금 전액이 지급되었다거나 또는 매매대금 완불 이전이라고 하더라도 그 소유권이전등기를 하기로 하는 약정이 있었다고 할 수 없다면 소유서류 위조등의 방법으로 한 매수인명의의 소
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고유강

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