주택법상 공동주택 리모델링과 환지에 따른 법률관계

신국미

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자료유형: 학술저널

저자정보: 신국미 (청주대학교)

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감부동산법학 일감부동산법학 제28호

발행연도: 2024.5

수록면: 35 - 73 (39page)

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공동주택 관리 정보시스템에 따르면 2024년 4월 기준 국내 공동주택단지 수는 총 18,721단지로, 이 중 15년 이상 된 단지 수는 전체의 50% 이상에 이르고 15년이 경과된 공동주택은 매년 30만호 이상 증가하는 추세이기에 향후 공동주택의 노후도는 가속화될 것으로 예상된다, 현행 법제하에서 노후 공동주택의 정비사업은 30년 이상 경과된 공동주택을 대상으로 한 재건축사업과 높은 용적률로 인해 재건축이 어려운 공동주택에 대해서 행해지는 리모델링사업이 대부분이며, 현재 리모델링사업의 대부분은 세대증가를 수반하는 수직증축형 리모델링으로서 사실상 재건축과 유사한 형태의 리모델링이다. 본 연구는 1:1 리모델링과 달리, 세대수 증가형 리모델링의 경우 증가된 세대에 대한 대지사용권을 부여하기 위해 권리변동이 행해진다는 점에 착안하여, 세대수 증가형 리모델링에서의 권리변동 및 부동산 등기에 대한 사항을 다루었다. 1:1리모델링에서는 전유부분의 면적증감이 있더라도 대지지분의 변경이 없는 반면, 세대수 증가형 리모델링은 전체 대지지분의 조정 및 변경이 발생하므로 이에 관한 대지권변경등기가 발생하며, 증가되는 세대에 대해서는 일반분양이 이루어진다. 따라서 수분양자에게는 제한물권의 부담이 없는 구분소유권과 대지사용권을 부여하여야 하므로 등기상 소유권보존등기가 가능한지 여부를 검토하였다. 원래 리모델링 완성 후 부동산등기는 부동산표시변경등기의 형태로 행해지는 것이 실무의 관행이었으나 리모델링주택을 분양받는 수분양자의 입장에서 보면 소유권보존등기가 행해지는 것이 오히려 타당할 것이다. 그런데 리모델링 완성 후 구분건물에 대한 소유권보존등기를 하려면 기존토지대장 및 건축물대장의 폐쇄가 선행되어야 하므로 관련규정(공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률을 비롯한 관련법규정)에 대한 충분한 검토가 이루어져야 한다. 대장의 폐쇄 및 소유권보존등기 여부에 대한 자세한 검토는 후속연구과제로서 다루기로 한다. 끝으로 인구고령화보다 심각한 공동주택의 노후화 문제의 해결로서 공동주택리모델링방식은 재건축의 대안 또는 재건축과 동등한 위치에서 비중 있게 다루어져야 함에도 불구하고 그동안 우리의 관심 밖에 있었다. 본 연구를 계기로 재건축과 차별화되는 공동주택 리모델링의 정체성확립과 현재 건축법과 주택법 등 곳곳에 산재해 있는 리모델링 관련 규정을 통합하여 단독법률로서 리모델링 특별법의 제정을 제안한다.

According to the apartment management information system, the total number of apartment complexes in Korea as of April 2024 was 18,721, of which more than 50% were 15 years old. Therefore, since the number of apartment houses that have passed 15 years is increasing by more than 300,000 every year, the deterioration of apartment houses is expected to accelerate in the future. Under the current legislation, the improvement project of old apartment houses is carried out in two ways. It is a reconstruction project for apartment houses that have passed 30 years or more, and a remodeling project for apartment houses that are difficult to reconstruct due to the high floor area ratio. Most of the remodeling projects currently being carried out are vertically expanded remodeling that involves an increase in households, and are actually similar to reconstruction. This study dealt with rights alteration and real estate registration in ‘remodeling to increase the number of households’ focusing on the fact that rights alterations are made to grant ‘right to use site’ to increased households, unlike 1:1 remodeling in the case of “remodeling to increase the number of households” In 1:1 remodeling, there is no change in land shares even if there is an increase or decrease in the area of section for exclusive possession, whereas in the remodeling with an increase in the number of households, the registration of a change in land rights occurs because the adjustment and change of the total land shares occurs, and general sales are made for the increased households. Since the general buyer must be given a sectional ownership and right to use site without the burden of restricted property rights, it was examined whether it was possible to register the preservation of ownership by registration. However, for the registration of ownership preservation, the closure of the existing ledger must be preceded. Therefore, a sufficient review of the provisions of related laws, including the Act on the Establishment and Management of Spatial Information, should be made, which will be dealt with as a follow-up research project. Finally, as a solution to the aging problem of apartment houses that are more serious than population aging, the remodeling method of apartment houses has been out of our interest until now, even though it has to be treated with great importance as an alternative to reconstruction or on an equal footing to reconstruction. It is proposed to establish the identity of apartment remodeling, which is differentiated from reconstruction, and to this end, to prepare a special remodeling bill as a single law by integrating the remodeling-related regulations scattered throughout, such as the Building Act and the Housing Act.

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