공공건설임대주택 관련법의 위헌성 및 개선방안 연구 — 구「임대주택법」의 '임차인 분양전환승인신청' 제도를 중심으로 —

이중근

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이중근 (고려대학교 대학원 법학과)

저널정보: 한국경영법률학회 경영법률 경영법률 제32권 제4호

발행연도: 2022.7

수록면: 517 - 569 (53page)

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정부의 부동산정책 실패로 무주택 서민의 주거문제는 저소득층 뿐 아니라 중산층까지 확산되고 있다. 주택가격 급등으로 자가 마련이 어려워진 상황에서 공공임대주택의 공급은 더욱 중요해 지고 있다. 그러나 공공임대주택 관련법 재․개정과정에서 일부 내용의 일관성 부족과 미비로 임차인과 임대사업자간에 분양전환과 관련된 법적 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 공공임대주택 관련법의 의미와 중요성과는 별도로 구「임대주택법」제21조 제5항은 특히 민간임대사업자 입장에서 위헌성 문제가 심각하게 제기되고, 개선되어야 할 것으로 보인다. 이 논문은 구「임대주택법」제21조 제5항의 ‘임차인의 분양전환승인신청’ 제도의 위헌성에 대해 4가지를 검토하였고, 위헌적 요소를 가지고 있음을 확인하였다. 첫째, 법 개정(2008. 3. 21, 제8966호) 이전 종전 법에 따라 임대의무기간이 만료된 단지에 대해서도 개정법률을 소급적용하여 신뢰보호를 정당하게 형량하지 않았고, 재산권 박탈을 금지하고 있는 헌법 제13조 제2항에도 반하는 위헌성 문제를 내포하고 있다. 둘째, 구「임대주택법」제21조 제5항의 적용을 받는 민간임대사업자는 동일한 사업을 추진하고 있는 공공주택사업자나「민간임대주택특별법」에 따라 유사사업을 추진하고 있는 민간임대사업자와도 합리적인 근거가 없이 차별당하여 헌법상 ‘평등원칙’에 반하는 국민의 기본권인 평등권을 침해받고 있다. 셋째, ‘임차인의 분양전환승인신청’의 권리행사기간에 대하여 전혀 제한을 두고 있지 않아, 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 기여한 민간임대사업자의 재산권(헌법 제23조 제1항)과 경제활동의 자유(헌법 제119조 제1항)를 과도하게 침해하고 있다. 넷째, 이 규정은 ‘잘못된 이유’에서 제정되어 ‘지나친 규제’로 헌법 제37조 제2항의 ‘과잉금지의 원칙’을 위배하고 있다. 공공주택정책의 목적이 무주택 서민으로 대변되는 사회적 약자들을 위한 것이지만, 너무 목적의 정당성을 앞세우는 입법으로 인해 공공에 기여한 민간사업자가 과도한 차별을 받고 있다. 이것은 항시 균형과 조화를 전제로 하는 법의 정의와 지향성에도 맞지 않는다. 균형을 잃은 규제 입법은 민간임대사업자로 하여금 공공임대주택 건설사업 참여를 기피하게 만들며, 결과적으로 공급부족 문제를 가져오게 되어 서민의 주거불안정을 초래할 수 있다. 따라서 구「임대주택법」제21조 제5항과 관련된 위헌적 요소를 개선할 필요성이 있다.

Due to the failure of the government's housing policy, the housing problem of the homeless is spreading not only to the low-income class but also to the middle class. The supply of public rental housing is becoming very important in a situation where it is difficult to purchase privately because of the rapid increase in housing prices. However, legal disputes between tenants and rental business enterpriser are frequently occurring because of the lack of consistency and inadequacy of laws related to public rental housing. Apart from the meaning and importance of the Public Rental Housing Act, Article 21 (5) of the「Rental Housing Act」have a serious question of unconstitutionality, especially from the point of view of private rental housing supplier This study examines four points or reasons relating to the unconstitutionality of the tenant's right to buy for public rental housing under Article 21 (5) of the「Rental Housing Act」. And it was confirmed that it was unconstitutional. 1. There is a problem in applying the amended law even to rental houses that have met the mandatory rental period before the amendment of the law. This does not respect the protection of trust in the Constitution. In addition, there is a problem of unconstitutionality that goes against Article 13(2) of the Constitution, which prohibits the deprivation of property rights. 2. It discriminates without rationality between a private rental business enterpriser that has supplied public rental housing in accordance with the Rental Housing Act, and a public housing business enterpriser that is working on the same project or a similar business enterpriser in accordance with the「Special Act on Private Rental Housing」. This violates the “principle of equality” in the Constitution and the basic right of the people, the right to equality. 3. This does not have any restrictions on the period for exercising the right to buy for public rental housing. Therefore, this excessively violates the property rights(Article 23(1) of the Constitution) and freedom of economic activities(Article 119(1) of the Constitution) of private rental business enterpriser. 4. This was enacted for unreasonable reasons, and it violates the 'principle of prohibition of excess' of Article 37(2) of the Constitution, which must keep the principle of 'minimum damage' caused by excessive regulation. The purpose of public housing policy is primarily for the socially underprivileged who are homeless. However, if the law excessively discriminates against private rental business enterpriser by way of excuse for the legitimacy of its purpose, it is not in line with the definition and direction of the law, which always have balance and harmony. If the law is out of balance, private rental business enterpriser will not be able to participate in public rental housing construction projects, and as a result, there will be a shortage of public rental housing supply. This can lead to housing instability for the tenant. Therefore, there is a need to improve the unconstitutional elements related to Article 21 (5) of the「Rental Housing Act」.

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